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Verzug Vertigstellung / Rücktrittsrecht / Entschädigung


10.10.2007 14:53 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Thomas Bohle



Im Dezember 2005 haben wir mit dem Bauträger J. einen notariellen Kaufvertrag ueber den Kauf einer Eigentumswohnung abgeschlossen.
Der zugesicherte Fertigstellungstermin war 30.09.2007 eingetragen. Zum 1.10.07 tritt laut Kaufvertrag die Vertragsstrafe ein.

Im Juni 2006 wurde uns die erste Verzoegerung der Fertigstellung mitgeteilt – zum 31.12.2007.
Im Juni 2007 wurde uns eine weitere Verzoegerung per E-mail mitgeteilt – zum 30.06.2008.

- Wir wurden zu einem Gespraech am 16.07.2007 eingeladen.
Ergebnis (muendlich): der genaue Fertigstellungstermin ist noch nicht bekannt. Voraussichtlich Ende Maerz 2008. Man hat uns gebeten, eine Detaillierte Liste der Verluste, die uns durch den Verzug entstehen, zusammenzustellen.
- Das zweite Gespraech: 2.08.2007.
Ergebnis (muendlich): der genaue Fertigstellungstermin kann erst Ende August mitgeteilt werden. Die Liste der Verluste haben wir abgegeben. Der Hauptanteil der Verluste hat bei uns die durch die Verkuerzung der Tilgungslaufzeit bedingte hoehere Restschuld am Ende der Zinsfestschreibung von 10 Jahren, die wiederum mit einem sehr wahrscheinlich hoeherem Zinssatz neu verschuldet werden muesste. Basierend auf Excel-Berechnung (Wir haben 6% in 10 Jahren angenommen, der Zinssatz des aktuellen Darlehens betraegt 4,01%)
Wir haben auch muendlich darauf hingewiesen, dass wir uns den Ruecktritt als zweite Variante sehr ernst ueberlegen.
- Das dritte Gespraech: 12.09.2007.
Uns wurde der neue zugesicherte Termin – 30.06.2008 mitgeteilt (auch muendlich). Das bedeutet eine 9-monatige Verzoegerung. Die Liste der Verluste wurde diskutiert, anschliessend bekamen wir ein Angebot: ca. 5.000 € fuer die gesamte Verzoegerung zusaetzlich zu der vertraglichen Vertragsstrafe. Aber nicht als Geldbetrag, sondern als Gutschein fuer die noch zu erbringende Leistung (Sonderwuensche). Unsere Listen-Schaetzung lautete: ca. 30 T€. Sie wurde als astronomisch hoch eingestuft. Und fuer die Firma unrentabel.
Wir sind so verblieben, dass wir uns das Angebot ueberlegen, und dann uns nochmals zusammen setzen. Wir haben gebeten, uns noch fehlende Angebote zu unseren Sonderwuenschen zukommen zu lassen.
- Am 1.10.2007 haben wir einen Brief geschickt:
"... Wir werden versuchen in den naechsten Tagen einen Termin mit Ihnen zu vereinbaren, um ueber Ihr Angebot bezueglich Neudefinition der im §4 Abs. 7 des Kaufvertrages festgelegter Nutzungsausfallentschaedigung aufgrund der erheblichen Bauzeitenverzoegerung von insgesamt 9 Monaten zu verhandeln.
Solange wir uns auf die Summe der Zusaetzlichen Entschaedigung nicht schriftlich geeinigt haben, behalten wir weiterhin das Recht bei, aus dem Kaufvertrag zurueck zu treten.
Wir bitten Sie nochmals uns die Angebote zu unseren Sonderwuenschen zukommen zu lassen. Wir haben bis jetzt noch ueberhaupt keine Vorstellung, um welche Betraege es sich dabei handelt..."
- Der naechste Termin ist morgen. Dort sollten die Angebote fuer Sonderwuensche besprochen werden.

Und jetzt die Fragen:
- ab dem 1.10.2007 sollten wir immer zum Monatsende die Vertragsstrafe laut Kaufvertrag bekommen. Besteht trotzdem fuer uns weiterhin das Ruecktrittsrecht, weil wir noch nicht einig geworden sind? Gibt es dafuer bestimmte Friste, die irgendwie stillschweigend ablaufen koennten?
- Wenn wir von dem Vertrag zurueck treten, was wird uns dann der Bautraeger alles erstatten muessen:
1. Notarkosten fuer Kaufabwicklung?
2. Notarkosten fuer Grundschuldeintrag?
2. Notarkosten fuer Rückabwicklung?
3. Bereits angefallene Bereitstellungszinsen?
4. Entschaedigung für die Bank, wenn das Darlehen nicht in Anspruch genommen wird?

Diese Information brauchen wir, um bei den Verhandlungen ueber die Zusatz-Entschaedigung besser ausgeruestet zu sein.

Vielen Dank im Voraus.

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Sehr geehrter Ratsuchender,


für den Rücktritt müssen Sie vorab dem Unternehmer eine angemessene Frist zur Vertragserfüllung setzen. Dieses ist auch dann nutwendig, wenn bereits eine Frist im Vertrag gesetzt worden ist und diese nicht eingehalten wird.

Fristen Ihrerseits sind dabei nicht zu beachten, allerdings müssen Sie nun darauf achten, dass Sie - wenn Sie diese Möglichkeit ernsthaft in Betracht ziehen - nicht in die Verwirkungsfalle kommen. Denn verhandeln Sie ernsthaft mit dem Unternehmer über Verzögerungsschäden, könnte ein dann erklärter Rücktritt deshalb hinfällig werden, da Sie mit den Vertragsverhandlungen die grundsätzliche Bereitschaft zur Hinnahme der Verzögerung erklärt haben.

Kommt es also morgen nicht zu einer Vereinbarung, sollte dann auch zeitnah - und bitte dann nicht etwa weiterverhandeln!- der Rücktritt erklärt werden.


Im Falle des Rücktritts können Sie dann ALLEN entstandenen und nachweisbaren Schaden entweder als Nichterfüllungsschaden geltend machen, oder als eigenständigen Schadensersatz nach §§ 280 Abs. 2, 286 BGB geltend machen, wobei ein Verschulden der Unternehmes notwendig wäre.

Hierzu gehören auch dann alle von Ihnen aufgeführten Kosten, wobei Sie bitte nicht ur die Notarkosten, sondern auch die Gerichtskosten und Steueren, soweit schon angefallen, mit einbeziehen sollten.

Daher sind Sie derzeit in einer sehr starken Verhandlungsposition.

Kommt es nicht zu einer baldigen Einigung, würde ich Ihnen raten, einen Anwalt in Ihrer Nähe dann sofort mit der Einleitung der weiteren Schritte zu beauftragen. Auch diese Kosten sind erstattungsfähig, WOBEI der Anwalt aber dann, wenn es sich (z.B. infolge einer Insolvenz des BT) nicht realisieren läßt, von IHNEN seine Kosten fordern kann.



Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwalt
Thomas Bohle

Nachfrage vom Fragesteller 10.10.2007 | 18:05

Vielen Dank für die schnelle Antwort.
Die Frage mit dem Rücktrittsrecht habe ich in diesem Forum bereits Ende Juli positiv für mich geantwortet bekommen.
Mein Gefühl hat mich aber nicht getäuscht: die Verwirkungsfalle!
Wenn ich richtig verstanden habe, könnten die zu langen Verhandlungen über die Höhe der Entschädigung den Rücktritt hinfällig machen?
Meine Nachfrage: der Termin morgen dient dazu, die Angebote und die Umsetzung der Sonderwünsche zu besprechen. Weil der Baufortschritt nicht wartet, bis wir die Entschädigung vereinbart haben.
Der Termin mit der Geschäftsführung bezüglich Entschädigung ist erst für nächste Woche geplant.
Kann ich die Sache mit der Verwirkung zumindest besser für mich beeinflussen, wenn ich morgen ausdrücklich (schriftlich) darauf hinweise, dass die Besprechung der Angebote für Sonderwünsche dazu dient, die Basis für die Besprechung nächste Woche mit der Geschäftsleitung zu schaffen. Das Angebot des Bauträgers basiert doch darauf, dass uns die Nachlässe bei den Sonderwünschen versprochen werden, die Angebote dazu haben wir aber bis jetzt noch nicht gesehen. Und diese könnten schnell in jede Richtung angepasst werden!
Vielen Dank im Voraus. Schönen Abend.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 10.10.2007 | 18:12

Sehr geehrter Ratsuchender,

das haben Sie richtig verstanden - langfristige Verhandlungen können zur Verwirkung führen.

Wenn der Termin mit der Gf in der nächsten Wohe stattfindet, ist dieses allein aber noch nicht schädlich. Sie müssen morgen deutlich machen, dass dann in der nächsten Woche, wenn keine Einigung stattfindet, die weitergenden Schritte für den Rücktritt eingeleitet werden.

Dieses auch schriftlich festzuhalten, halte ich schon aus Beweisgründen wirklich für sinnvoll, so dass Sie in der Tat auch morgen schon dieses als Schriftstück festhalten sollten - sollte es möglich sein, sollten Sie daneben auch noch einen Zeugen mitnehmen.



Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwalt
Thomas Bohle

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