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Verzug der Bezugsfertigkeit

21.10.2017 12:14 |
Preis: 60,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Beantwortet von


in unter 2 Stunden

Zusammenfassung: Gerät der Bauträger in Verzug, so schuldet er Ersatz aller Verzugsschäden sowie unter Umständen auch einer Nutzungsausfallentschädigung wegen der Vorenthaltung von Wohnraum höheren Standards. Anstelle einer Aufrechnung mit einer einbehaltenen Sicherheit sollte aber direkt Zahlung gefordert werden.

Guten Tag,
Wie haben uns im Juli 2016 ( Notarvertrag ) entschieden für den Kauf einer Eigentumswohnung. Diese befindet sich im Moment in der Erstellung. Im Bauträgervertrag ist eine Bezugsfertigkeit und die Vollständige Herstellung festgehalten.

Auszug: " Der Veräußerer ist verpflichtet, den Vertragsgegenstand bis zum 30. September 2017 bezugsfertig und bis zum 31. Dezember 2017 vollständig herzustellen."

Der Baubeginn erfolgte im März 2017. Der Bauträger befindet sich somit in Verzug ? Im Moment sind die Elektriker am Werk. Diese Arbeiten ziehen sich aber auch schleppend hin. Nach unserer Nachfrage im August 2017 nach der Bezugsfertikeit, wurde uns mitgeteilt bis Ende 2017. Bei den noch zu erbringenden Gewerken und dem Tempo das vorliegt, rechnen wir nicht vor April 2018 mit der Bezugsfertigkeit.

Im §9 Weitere Fälligkeitsvoraussetzungen unseres Bauträgervertrages :
Auszug " Weitere Voraussetzung für die Fälligkeit sämtlicher Zahlungen des Erwerbers ist, dass der Bauträger dem Erwerber eine Sicherheit für die rechtzeitige Herstellung des Werkes ohne wesentliche Mängel in Höhe von 5% des Erwerbspreises gestellt hat.Die Sicherheit ist Zug um Zug gegen Abnahme zurückzugeben. Alternativ kann der Bauträger dem Erwerber mitteilen, dass der Erwerber 5% des Erwerbspreises von der ersten Abschlagszahlung einbehalten kann. Die Auszahlung dieses Betrages erfolgt Zug um Zug gegen Stellung einer Sicherung gemäß Satz 1 dieses Absatzes oder Zug um Zug gegen Abnahme."

Diese 5% von der ersten Abschlagszahlung konnten wir zurückhalten.

Ab dem 30.September 2017 entstehen uns Kosten durch a). Bereitstellungszinsen b). Zahlung unserer Kaltmiete c) Einlagerungskosten durch Firmen wie Badausstatter und Küchenbauer.

Nun unsere Frage an Sie
1.) Können wir diese Kosten Geltend machen ? Welche Schritte müssen wir einleiten um diese geltend zu machen?
2.) Ist diese Bürgschaft aus " §9 Weitere Fälligkeitsvoraussetzungen" und der dadurch einbehaltene Betrag von 5% für diese Fall gedacht? Können wir unsere Kosten ( nach Vorlage aller Belege ) bei der Rückzahlung der Bürgschaft einbehalten ?
21.10.2017 | 12:59

Antwort

von


(107)
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Sehr geehrte(r) Fragesteller(in),

gerne zu Ihren Fragen:

1.

Nach den von Ihnen mitgeteilten Regelungen des Notarvertrags ist der Bauträger seit dem 01.10.2017 im Verzug. Daher haben Sie Anspruch auf Erstattung des Verzugsschadens gem. § 286 BGB. Zum Verzugsschaden gehören gem. §§ 249 ff. BGB alle von Ihnen genannten Kosten, also insbesondere die Bereitstellungszinsen, die zusätzlichen Mietkosten sowie die Einlagerungskosten, aber auch die Kosten einer Rechtsberatung wie der hier auf diesem Portal durch mich geleisteten. Auch diese Kosten können Sie von der Gegenseite als Verzugsschaden verlangen.

Zudem haben Sie gem. dem Urteil des BGH vom 20.02.2014 - VII ZR 172/13 - möglicherweise auch Anspruch auf eine angemessene Nutzungsausfallentschädigung, wenn der Ihnen derzeit zur Verfügung stehende Wohnraum erheblich geringere Standards erfüllt als die gekaufte Wohnung.

Sie sollten alle Positionen detailliert auflisten und nachweisen und dem Bauträger unter Vorlage der Nachweise zur Erstattung der Schäden eine Frist von zwei Wochen setzen. Wegen der monatlich erhöhten Kosten sollten Sie den Bauträger auch dazu auffordern, seine Einstandspflicht zu erklären, so dass Ihnen die weiteren Kosten monatlich erstattet werden. Nach Ablauf der in diesem Aufforderungsschreiben zu setzenden Frist können Sie auch insoweit auf Kosten des Bauträgers eine Anwältin oder einen Anwalt mit der Verfolgung Ihrer Interessen beauftragen.

2.

Der Bauträger hat sich in Ihrem Falle dazu entschieden, keine Bürgschaft zu erteilen sondern Ihnen stattdessen den Einbehalt von 5 % von der ersten Erwerbspreisrate zu gestatten. Diese Sicherheit können Sie bis zur Abnahme einbehalten.

Der Bauträger würde sich gegen eine Aufrechnung sicherlich zur Wehr setzen und Ihnen die Schlüssel vorenthalten, so dass die von mir vorgeschlagene Lösung - sofortige Aufforderung zur Zahlung unter Setzung einer Zweiwochenfrist - vorzugswürdig erscheint. Durch eine Aufrechnung mit der Sicherheit würden Sie den Streit nur nach hinten verlagern. In einem Aufforderungsschreiben können Sie hingegen auch eine eindeutige Aussage zum endgültigen Einzugstermin erlangen.

In der Regel melden sich die verantwortlichen Personen nach einer solchen Zahlungsaufforderung, so dass auch eine einvernehmliche Lösung verhandelt werden könnte. Diese könnte insbesondere deshalb vorzugswürdig sein, da sich in Notarverträgen in aller Regel auch mögliche Ausnahmevorschriften finden, die eine mögliche Verspätung offenhalten. So ist häufig geregelt, dass der Bauträger sich zB wegen schlechter Witterung entschuldigen könnte. In einem gerichtlichen Verfahren würde dann über solche Dinge Beweis erhoben werden müssen. Das würde erheblich Zeit und Geld kosten.

Ich hoffe, Ihnen mit diesen Ausführungen geholfen zu haben. Sollte noch etwas unklar sein, so nutzen Sie gerne - ohne Mehrkosten - die Nachfragefunktion. Ansonsten würde ich mich über eine positive Bewertung mit 5 Sternen freuen.

Mit freundlichen Grüßen

Dr. Andreas Neumann
Rechtsanwalt



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