ich habe am 12.01.2024 eine "Ankündigung" per WhatsApp über eine Nebenkostenabrechnung von meiner ehemaligen Vermieterin bekommen. Zeitraum für die Abrechnung 01.01.2022 - 31.03.2022.
Erstelldatum lt. Abrechnung war der 12.12.2023, also ein Monat vor der Ankündigung & Zusendung.
Da ich bereits Mitte März 2022 ausgezogen bin war ihr meine neue Adresse bekannt. Auch in unserem Chat war diese vorhanden.
Am 18.01.2024 habe ich dann die Nebenkostenabrechnung in Höhe von 311 € per Einschreiben erhalten.
Nun wäre meine Frage ob ich die bezahlen muss, oder ob die einfach zu spät zugestellt wurde.
vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich wie folgt beantworte:
Gem. § 556 Abs. 3 BGB muss Ihnen die Abrechnung innerhalb eines Jahres nach Ende des Abrechnungszeitraums zugehen:
Zitat:
§ 556 BGB Vereinbarungen über Betriebskosten
(1) Die Vertragsparteien können vereinbaren, dass der Mieter Betriebskosten trägt. Betriebskosten sind die Kosten, die dem Eigentümer oder Erbbauberechtigten durch das Eigentum oder das Erbbaurecht am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen. Für die Aufstellung der Betriebskosten gilt die Betriebskostenverordnung vom 25. November 2003 (BGBl. I S. 2346, 2347) fort. Die Bundesregierung wird ermächtigt, durch Rechtsverordnung ohne Zustimmung des Bundesrates Vorschriften über die Aufstellung der Betriebskosten zu erlassen.
(2) Die Vertragsparteien können vorbehaltlich anderweitiger Vorschriften vereinbaren, dass Betriebskosten als Pauschale oder als Vorauszahlung ausgewiesen werden. Vorauszahlungen für Betriebskosten dürfen nur in angemessener Höhe vereinbart werden.
(3) Über die Vorauszahlungen für Betriebskosten ist jährlich abzurechnen; dabei ist der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit zu beachten. Die Abrechnung ist dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen. Nach Ablauf dieser Frist ist die Geltendmachung einer Nachforderung durch den Vermieter ausgeschlossen, es sei denn, der Vermieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten. Der Vermieter ist zu Teilabrechnungen nicht verpflichtet. Einwendungen gegen die Abrechnung hat der Mieter dem Vermieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang der Abrechnung mitzuteilen. Nach Ablauf dieser Frist kann der Mieter Einwendungen nicht mehr geltend machen, es sei denn, der Mieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten.
(3a) Ein Glasfaserbereitstellungsentgelt nach § 72 Absatz 1 des Telekommunikationsgesetzes hat der Mieter nur bei wirtschaftlicher Umsetzung der Maßnahme zu tragen. Handelt es sich um eine aufwändige Maßnahme im Sinne von § 72 Absatz 2 Satz 4 des Telekommunikationsgesetzes, hat der Mieter die Kosten nur dann zu tragen, wenn der Vermieter vor Vereinbarung der Glasfaserbereitstellung soweit möglich drei Angebote eingeholt und das wirtschaftlichste ausgewählt hat.
(4) Eine zum Nachteil des Mieters von Absatz 1, Absatz 2 Satz 2, Absatz 3 oder Absatz 3a abweichende Vereinbarung ist unwirksam.
Ich gehe davon aus, dass hier der eigentliche Abrechnungszeitraum das Kalenderjahr war, so dass die Abrechnung für 2022 Ihnen bis Ende 2023 hätte zugehen müssen.
Solange Ihre ehemalige Vermieterin also nicht darlegen kann, weshalb sie die Verspätung nicht zu vertreten hat, was nur in Ausnahmefällen gelingt (z.B. verspätete Festsetzung der Grundsteuer o.ä.), müssen Sie keine Nachzahlung leisten. Hier hatte sie ja zudem offenbar fast 3 Wochen Zeit, Ihnen die Abrechnung fristgerecht zuzusenden.
Mit freundlichen Grüßen
Arnd-Martin Alpers
Rechtsanwalt
Rechtsanwalt Arnd-Martin Alpers
Rückfrage vom Fragesteller5. Februar 2024 | 21:03
Hallo
Zuerst einmal vielen Dank für die schnelle Antwort.
Ich habe die Informationen bezüglich der Verspätung und dem Paragraphen meiner ehemaligen Vermieterin durchgegeben.
Diese geben mir zwar Recht, dass die Abrechnung zu spät kam. Sehen aber dennoch die Kosten bei mir, "Ich hätte ja schließlich auch den verbrauch gehabt".
Sie bot an, die Summe zu teilen oder andernfalls zur Verbraucherzentrale zugehen und dort über die Rechtsabteilung Mahngebühren oder rechtliche Schritte einzuleiten.
Muss ich mich darauf einlassen oder kann ich mich ohne große bedenken auf die Verspätete Zustellung beruhen?
Vielen Dank vorab!
Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt5. Februar 2024 | 21:17
Guten Abend,
Das Argument, Sie hätten ja auch den Verbrauch gehabt, ist hier kein Argument, das der Vermieterin weiterhilft.
Es geht darum, dass die Frist versäumt wurde und die Vermieterin daher mit Nachforderungen ausgeschlossen ist.
Sie können Ihr ja anbieten, dass sie sich gerne bei der Verbraucherzentrale beraten lassen kann und Sie bei einer zutreffenden rechtlichen Begründung natürlich Ihren Verpflichtungen nachkommen werden. Da wird dann nur nichts kommen.
Gerne können Sie ihr auch meine Antwort übermitteln.
Das ist der rechtliche Aspekt. Ob man sich verpflichtet fühlt, einen Teil der Kosten zu übernehmen, weil es sich ggf. tatsächlich überwiegend um Verbrauchskosten handelt, ist die andere Frage, die ich aber nicht zu beantworten habe.
