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Ist der Einwand meines Mieters wegen verspäteter Nebenkostenabrechnung berechtigt?


12.10.2007 10:14 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Michael Böhler



Hallo,
als Vermieter habe ich zur Nebenkostenabrechnungfrist folgendes Problem:
1.Der Abrechnungszeitraum für die Heizungskosten weicht von der erstellten Nebenkostenabrechnung (Kalenderjahr) ab.
2. Der Abrechnungszeitraum für die Heizkosten ist vom 01.06-31.05, da die Wärmemesser nach Ende der Heizperiode von der Firma abgelesen werden.
3. Diese Daten der Heizkostenabrechnung (01.06.-31.05.) werden in die Jahresabrechnung (01.01.-31.12.)der übrigen Betriebskosten übernommen.
4. Der vorliegende Fall stellt sich wie folgt dar:
Am 10.09.2007 wurde dem Mieter die Nebenkostenabrechnung 2006 übersandt. Diese Abrechnung beinhaltet zum einen die Heizkosten vom 01.06.2005-31.05.2006 und vom 01.06.2006-30.11.2006 (Mieterauszug)und zum anderen die übrigen Betriebskosten wie Wasser Vers. etc. vom 01.01.-30.11.2006 (Mieterauszug). Die Vorjahre wurden mit den gleichen unterschiedlichen Zeiträumen abgerechnet, aber immer für den Zeitraum 01.01.-31.12.
5. Der Mieter macht nun geltend,dass die Frist von einem Jahr
für die Nebenkostenabrechnung 2006 gem. §556(3)BGB überschritten sei.
6. Der Mieter zahlt einen monatlichen Vorausbetrag für die gesamten Nebenkosten. Eine Aufteilung in Heizkosten u. sonstige
Betriebskosten ist nicht möglich.
Stimmt der Einwand des Mieter gem. §556(3)BGB? Hätte die Abrechnung unter Einhaltung der Frist von einem Jahr innerhalb des Zeiraums 01.01-31.05.2007 erstellt und dem Mieter zugesandt werden müssen?
Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich auf Grundlage Ihrer Schilderung summarisch gerne wie folgt beantworte:

Grundsätzlich ist es dem Vermieter gestattet, einen vom Kalenderjahr abweichenden Abrechnungszeitraum zu wählen. § 556 Abs. 3 S. 2 BGB schreibt allerdings ausdrücklich vor, dass die Abrechnung spätestens bis zum Ablauf des 12. hierauf folgenden Monats zu erfolgen hat – bei einem Abrechnungszeitraum vom 01.06.2005 bis 31.05.2006 gewählten Abrechnungszeitraum ist eine Abrechnung am 10.09.2007 verspätet. Eine Nachforderung ist deshalb wegen § 556 Abs. 3 S. 3 BGB ausgeschlossen, es sei denn, Sie haben die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten.

Die Ausschlusswirkung erfasst lediglich die Nachforderung, welche sich als Saldo zwischen Abrechnungsergebnis und Sollvorauszahlungen ergibt.

Der Ausschluss würde sich aber auch lediglich auf die Heizkosten beziehen, alle anderen Nebenkosten 2006 sind von dem Mieter noch zu bezahlen.

Ich bedaure, Ihnen kein für Sie günstigeres Ergebnis mitteilen zu können.

Mit freundlichen Grüßen

Michael Böhler
Rechtsanwalt


BGB § 556 Vereinbarungen über Betriebskosten
(1) Die Vertragsparteien können vereinbaren, dass der Mieter Betriebskosten trägt. Betriebskosten sind die Kosten, die dem Eigentümer oder Erbbauberechtigten durch das Eigentum oder das Erbbaurecht am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen. Für die Aufstellung der Betriebskosten gilt die Betriebskostenverordnung vom 25. November 2003 (BGBl. I S. 2346, 2347) fort. Die Bundesregierung wird ermächtigt, durch Rechtsverordnung ohne Zustimmung des Bundesrates Vorschriften über die Aufstellung der Betriebskosten zu erlassen.
(2) Die Vertragsparteien können vorbehaltlich anderweitiger Vorschriften vereinbaren, dass Betriebskosten als Pauschale oder als Vorauszahlung ausgewiesen werden. Vorauszahlungen für Betriebskosten dürfen nur in angemessener Höhe vereinbart werden.
(3) Über die Vorauszahlungen für Betriebskosten ist jährlich abzurechnen; dabei ist der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit zu beachten. Die Abrechnung ist dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen. Nach Ablauf dieser Frist ist die Geltendmachung einer Nachforderung durch den Vermieter ausgeschlossen, es sei denn, der Vermieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten. Der Vermieter ist zu Teilabrechnungen nicht verpflichtet. Einwendungen gegen die Abrechnung hat der Mieter dem Vermieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang der Abrechnung mitzuteilen. Nach Ablauf dieser Frist kann der Mieter Einwendungen nicht mehr geltend machen, es sei denn, der Mieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten.
(4) Eine zum Nachteil des Mieters von Absatz 1, Absatz 2 Satz 2 oder Absatz 3 abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

Nachfrage vom Fragesteller 16.10.2007 | 11:55

Hallo, vielen Dank fuer Ihre Antwort.
Sie schreiben u.a. das die Ausschlussfrist lediglich die Heizkostennachforderung betrifft. Welche Vorauszahlungen sind hierbei anzurechnen? Im vorliegenden Fall ist der Mieter am 01.02.2005 eingezogen. in der Nebenkostenabrechnung 2005(01.02.-31.12.)betragen die gesamten Betriebskosten EUR 471,10, wobei sich der Heizkostenanteil vom 01.02.-31.05.05 auf EUR 105,02 belaeuft. Unter Anrechnung von 11 x 40 EUR Voraus-
zahlungen hat der Mieter für 2005 EUR 31,10 nachgezahlt.
Die Abrechnung 2006 beinhaltet u.a. den (verspaeteten) Heizkosten
zeitraum vom 01.06.05-31.05.2006 und Betrag von EUR 350,50. Welche Vorauszahlungen sind hierbei anzusetzen? ( Der Vorauszahlungszeitraum 01.06.-31.12.06 ist doch in der Abrechnung 2005 enthalten.)Der Mieter hat bis zu seinem Auszug am 30.11.2006 monatlich 40 EUR Vorauszahlung für Betriebskosten geleistet. Im Voraus Danke fuer Ihre Antwort.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 16.10.2007 | 14:47

Sehr geehrter Ratsuchender,

Ihre Nachfrage beantworte ich gerne wie folgt:

Die bereits geleisteten Vorauszahlungen können vom ehemaligen Mieter auch für die hier verfristete Periode nicht beansprucht werden. § 556 Abs. 3 BGB wirkt sich nur auf "Nachforderungen" aus. Im Hinblick auf die Abrechnung für 2006 sind die in diesem Jahr geleisteten Vorauszahlungen anzusetzen.

Mit freundlichen Grüßen

Michael Böhler
Rechtsanwalt

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