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Nebenkostenabrechnung - Vermieter verspätete Geltendmachung zu vertreten?


02.12.2006 00:30 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum



Sehr geehrte Dame sehr geehrter Herr,

Ich möchte hier kurz folgenden Sachverhalt darstellen:

Seit 01.02.2006 bin ich als gerichtlich bestellter Betreuer, für einen langjährigen Freundes, eingesetzt.
Durch eine ärztlich attestierte Krankheit (Neurologie) bereits ab Mitte 2005 und Einweisung in ein Landes-Krankenhaus
ab 12.12.05 bis 12.02.06 .

Diese Freund besitzt einige Immobilien die auch vermietet sind.
Bereits im Dezember 2005 hatte ich Einsichtnahme in seine Unterlagen.
Die von einem Steuerberater am 02.08.2005 erstellten
Nebekostenabrechnungen wurden von mir Mitte Januar an die jeweiligen Mieter ausgehändigt.

Ein Mieter stützt sich jetzt, über sein Mieterverein darauf, dass
die Abrechnung zu spät ausgehändigt wurde und somit Nachforderungen vom Mieter durch den Vermieter verfristet sind. Mit der Begründung "der Vermieter währe durchaus noch in der Lage gewesen, bis Herbst 2005 die Abrechnung vorzunehmen. Dieses ist ja durch den Steuerberater am 3.8.05 getan worden und somit lag es nur an der Verteilung, die dann Aufgrund der Erkrankung versäumt wurde.
Dem Mieterverein sind die genauen Umstände von diesem Fall durch Schriftwechsel und entsprechenden Dokumentationen bekanntgegeben worden.
Meine Frage:
Hat der Vermieter diese verspätete Geltendmachung zu vertreten?

Sehr geehrter Ratsuchender,


Ihr Fall ist nicht eindeutig zu beurteilen. Es sprechen durchaus einige Argumente gegen ein Verschulden Ihres Freundes, also des Vermieters, allerdings sind Sie für die Voraussetzungen im Einzelnen voll beweispflichtig.

Anhand Ihrer Schilderung gehe ich davon aus, dass es sich um die Nebenkostenabrechnung für das Kalenderjahr 2004 handelt.
Somit unterfällt die Nachforderung von Nebenkosten auf der Grundlage der erst im Januar 2006 den Mieter mitgeteilten Abrechnung der Ausschlussfrist des § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB von zwölf Monaten.

Der Ausschluss der Geltendmachung wird nur durchbrochen, wenn ein fehlendes Verschulden an der Verspätung dargelegt werden kann.

Im vorliegenden Fall war Ihr Freund spätestens ab Dezember 2005 aus gesundheitlichen Gründen definitiv nicht mehr in der Lage, die Abrechnung weiterzuleiten. Entscheidend ist, ob dies auch schon im August 2005, als die Abrechnung vom Steuerberater erstellt wurde, der Fall war, und inwieweit dies medizinisch nachweisbar ist, etwa anhand der vorliegenden ärztlichen Atteste.
Aber auch dann muss Ihr Freund sich gegebenenfalls ein Organisationsverschulden anlasten lassen.

Als Vermieter war er verpflichtet, alle zumutbaren Bemühungen zu unternehmen, um sich die für die Abrechnung erforderlichen Unterlagen rechtzeitig zu beschaffen und die Abrechnung fristgerecht erstellen und zu versenden zu lassen. Dieser Verpflichtung ist Ihr Freund auch zunächst nachgekommen. Die Pflicht zur Vorsorge und zur Einschaltung Dritter kann meines Erachtens auch nicht so weit ausgedehnt werden, dass er für den Fall einer plötzlich auftretenden langwierigen Erkrankung nach Erstellung der Abrechnung z.B. den Steuerberater zur Weiterleitung hätte beauftragen müssen. Anders wäre dies zu beurteilen, wenn Ihr Freund aufgrund der damals bekannten Diagnose damit hätte rechnen müssen, dass er seine Geschäfte in Kürze nicht mehr selbstständig regeln kann.


Ich hoffe, Ihnen eine erste rechtliche Orientierung gegeben zu haben.
Eine genauere Einschätzung ist auf der Grundlage Ihrer Angaben leider nicht möglich, gerne können Sie aber noch eine Rückfrage stellen.

Mit freundlichen Grüßen


Wolfram Geyer
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 03.12.2006 | 23:16

Verbindlichen Dank für Ihre Auskunft auf meine Frage

Wir werden versuchen den Beweis der Erkrankung in alle von Ihnen erwähnten Richtungen abzuklären.

Auch bei der Nebenkostenabrechnung für 2005 wird es zur verspäteten Abgabe kommen.

Kann ich das jetzt den Mietern unter Angabe von Gründen schriftlich bekanntgeben, oder die Nebenkostenabrechnung nur schriftlich anzukündigen (Fristwarung) um sie dann
im Feb. 07 formgerecht den Mietern auszuhändigen/bekanntgeben.


Mit freundlichen Grüßen

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 04.12.2006 | 00:14

Sehr geehrter Ratsuchender,

eine Ankündigung der Nebenkostenabrechnung ist nicht fristwahrend.

Dennoch verbessern Sie Ihre Rechtsposition, wenn Sie (vor Jahresablauf) die erneute Verzögerung entschuldigen und entsprechend begründen.
Denn Sie müssen ja Ihr fehlendes Verschulden spätestens im Streitfall beweisen.

Wenn Sie ein bestimmtes Datum für die Nachreichung der Abrechnung ankündigen, sollten Sie dieses dann also möglichst einhalten.

Für Ihre weitere Betreuertätigkeit wünsche ich alles Gute!

Mit freundlichen Grüßen

Wolfram Geyer
Rechtsanwalt

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