Sehr geehrter Fragesteller,
Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:
Basierend auf dem gegebenen Sachverhalt und Kontext und den rechtlichen Bestimmungen des § 556 Abs. 3 BGB, gibt es folgende Überlegungen:
1. Nebenkostenforderung gegenüber dem Mieter:
- Die Nebenkostenabrechnung muss dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitgeteilt werden. Da die Abrechnung für 2021 am 3.01.2023 zugestellt wurde, ist die Frist überschritten. Nach Ablauf dieser Frist ist die Geltendmachung einer Nachforderung ausgeschlossen, es sei denn, der Vermieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten.
In Ihrem Fall könnte argumentiert werden, dass die Verzögerung durch den Dienstleister verursacht wurde. Allerdings ist es fraglich, ob dies als Entschuldigung anerkannt wird, da der Vermieter letztlich für die fristgerechte Abrechnung verantwortlich ist.
Zweifel verbleiben also leider, aber Sie sollten sich trotzdem argumentativ darauf beziehen. Denn letztlich wurden beide Fehler von dem Dienstleister gemacht.
2. Heizkostenforderung gegenüber dem Mieter:
- Da die Heizölkosten nicht in der ursprünglichen Abrechnung enthalten waren und die Frist zur Korrektur abgelaufen ist, können diese Kosten nicht mehr nachträglich vom Mieter eingefordert werden.
3. Forderung gegenüber dem Dienstleister:
- Sie könnten versuchen, die Kosten für die fehlerhafte Abrechnung und die nicht berücksichtigten Heizölkosten vom Dienstleister einzufordern. Hierbei wäre zu prüfen, ob der Dienstleister vertraglich verpflichtet war, die Abrechnung korrekt und rechtzeitig zu erstellen.
- Wenn der Dienstleister seine vertraglichen Pflichten verletzt hat, könnte ein Schadensersatzanspruch bestehen. Dies müsste jedoch im Detail geprüft werden, insbesondere hinsichtlich der vertraglichen Vereinbarungen und der Nachweise über die Verzögerung und Fehlerhaftigkeit der Abrechnung.
Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.
Mit freundlichen Grüßen
Antwort
vonRechtsanwalt Daniel Hesterberg
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Rechtsanwalt Daniel Hesterberg
Vielen Dank für die Antwort!
Einen schriftlichen Vertrag für die Nebenkostenabrechnung haben wir soweit ich weiß nicht abgeschlossen.
Was ich aber habe:
* Ein Angebot für die NK-Abrechnung vom Dienstleister vom 30.11.2020.
* Rechnung (Rechnungsdatum 22.12.2022) "für Heiz- und Betriebskostenabrechnung 01.01.2021 bis 31.12.2021". Darin ersichtlich ist, dass am 06.12.2021 eine Anzahlungsrechnung eben dafür ausgestellt (und auch bezahlt, da der Betrag von der Rechnung abgezogen wurde) wurde. Die Anzahlungsrechnung selbst habe ich meinen Unterlagen nicht mehr gefunden.
* E-Mail, wo ich Unterlagen an den Dienstleister für die NK-Abrechnung übersandt habe vom 13.07.2022
* 3 E-Mails von mir, wo ich mich nach dem Stand der NK-Abrechnung erkundige vom 24.07.22, 30.07.22 und 15.11.22. Eine Antwort auf diese Mails habe ich nicht erhalten
* Zusendung der NK-Abrechnung vom Dienstleister an mich per E-Mail am 23.12.2022. Darin schreibt der Dienstleister wörtlich: "Für die späte Bearbeitung möchte ich mich endschuldigen !"
Ist das ausreichend, um Schadensersatzansprüche geltend zu machen?
Sehr geehrter Fragesteller,
basierend auf dem gegebenen Kontext und den Informationen, die Sie bereitgestellt haben, könnte es möglich sein, Schadensersatzansprüche gegen den Dienstleister geltend zu machen. Hier sind die wesentlichen Punkte:
1. Vertragliche Verpflichtung: Auch ohne schriftlichen Vertrag könnte ein Vertrag durch das Angebot und die Annahme (Zahlung der Anzahlung) zustande gekommen sein. Der Dienstleister war verpflichtet, die Nebenkostenabrechnung rechtzeitig und korrekt zu erstellen.
2. Verzug und Verschulden: Sie haben mehrfach nach dem Stand der Abrechnung gefragt und keine Antwort erhalten. Die E-Mail des Dienstleisters vom 23.12.2022, in der er sich für die späte Bearbeitung entschuldigt, deutet darauf hin, dass die Verzögerung in seinem Verantwortungsbereich lag.
3. Schadensersatzanspruch: Wenn der Dienstleister seine vertraglichen Pflichten verletzt hat, könnten Sie einen Schadensersatzanspruch geltend machen. Dazu müssten Sie nachweisen, dass Ihnen durch die verspätete und fehlerhafte Abrechnung ein konkreter Schaden entstanden ist, z.B. die nicht mehr einforderbaren Heizölkosten.
4. Beweislage: Die E-Mails und die Entschuldigung des Dienstleisters könnten als Beweismittel dienen, um die Pflichtverletzung und das Verschulden des Dienstleisters zu belegen.
Es wäre ratsam, den Dienstleister schriftlich zur Stellungnahme aufzufordern und Ihre Ansprüche klar darzulegen.
Mit freundlichen Grüßen
