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verspätete Nebenkostenabrechnung - Ansprüche des Vermieters verjährt?

03.07.2009 16:23 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Reinhard Otto


Am 03.07.2009 ist mir, per Direkteinwurf meines Vermieters, eine Nebenkostenabrechnung, datiert auf den 30.06.2009 zugegangen. Der Briefkasten wird täglich geleert.

Diese umfasst ISTA, Grundsteuer, Hausmeister und Garage für:

Abrechnung 1 für 01.06.06 - 30.06.06
Abrechnung 2 für 01.07.06 - 30.06.07
Abrechnung 3 für 01.07.07 - 30.06.08

Meine Fragen:

1. Sind die Ansprüche des Vermieters für Abrechnung 1 und 2 nach BGB § 556 (3) verjährt?

2. Gilt das, evtl. rückdatierte und verspätet nach Ablauf der Verjährungsfrist, bei mir ohne Poststempel, Briefmarke, etc. persönlich eingeworfene Schreiben mit Abrechnung 3 noch als fristgemäß zugestellt und begründet somit eine Zahlungsverpflichtung?

3. Ist eine gesammelte Nebenkostenabrechnung für mehr als 12 Monate nicht ohnehin falsch und somit ungültig?

Guten Tag,

ich möchte Ihre Anfrage nach dem darin geschilderten Sachverhalt wie folgt beantworten:

Der von Ihnen ja bereits benannte § 556 Abs. 3 BGB regelt die Nebenkostenabrechnungen in mehrfacher Hinsicht.

Zunächst fixiert der das Erfordernis der jährlichen Abrechnung, was eine Zusammenfassung längerer Zeträume als 12 Monate schon von daher verbietet. Es geht zudem auch deswegen nicht, weil ansonsten dadurch die Verwirkung des Anspruches umgangen werden könnte. Wir müssen daher, oder besser gesagt, wir können daher die drei Abschnitte isoliert betrachten.

Die Frage 3) ist daher zu bejahen, solche zusammenfassenden Abrechnungen sind nicht zulässig.


Alle Abrechnungen bis zum 30.06.2008 hätten spätestens am Ende des 12. Monats nach Ende des Abrechnungszeitraumes mitgeteilt werden müssen, will der Vermieter Zahlungsansprüche daraus herleiten.

Der 12. Monat nach dem 30.06.08 ist der Juni 2009. Mit Ablauf des 30.06.09 um 24 Uhr trat daher der Verlust des Nachforderungsrechtes des Vermieters.

Damit beantwortet sich die Frage 1) mit einem klaren Ja. Nachforderungen für die Zeit bis 30.06.08 sind ausgeschlossen.


Das Gesetz spricht von einer "Mitteilung" und macht damit deutlich, dass es nicht auf den Zeitpunkt der Erstellung oder eines fiktiven Briefdatums ankommt, sondern auf den tatsächlichen Zugang beim Mieter. Das war in Ihrem Fall der 03.07.09.


Mit freundlichen Grüßen



Nachfrage vom Fragesteller 03.07.2009 | 16:57

Herzlichen Dank für Ihre Antwort. Habe ich Ihre Antwort als so aufzufassen, daß ich schriftlich Widerspruch einlegen kann und dies dem Vermieter per Einschreiben zukommen lassen und die Zahlung verweigern kann?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 03.07.2009 | 16:59

Sie können und sollten dem Vermieter schriftlich mitteilen, dass Sie die Zahlung von Nachforderungen aus der Zeit vor dem 30.06.2008 ablehnen. Das muss nicht unbedingt per Einschreiben geschehen, der Zugang sollte nur im Zweifel nachweisbar sein.

Einen Widerspruch gegen die Abrechnung brauchen Sie nur dann zu erheben, wenn sie inhaltlich falsch ist, was hier ja nicht gegeben ist.

Mit freundlichen Grüßen

Ergänzung vom Anwalt 03.07.2009 | 16:45

Ich bitte, die Rechtschreibfehler zu entschuldigen, aber die übergroße Wärme setzt schon etwas uz.

Mit freundlichen Grüßen

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