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Vermieterfrage zur Eigenbedarfskündigung bei vertracktem Mietvertrag


| 25.04.2006 08:29 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwältin Sylvia True-Bohle



Hintergrund:
Ich bin Besitzerin einer Eigentumswohnung. Diese Eigentumswohnung ist eine DG-Einliegerwohnung eines Einfamilienhauses. Das Haus gehörte einer Bekannten und erst mit Verkauf der DG-Wohnung wurde das Haus grundbuchamtlich in zwei Wohnungen aufgeteilt.
Die untere Wohnung gehört nach wie vor der Bekannten.
2003 haben wir dann das Haus insgesamt an eine Familie vermietet. Jeder hat für seine Wohnung einen Mietvertrag abgeschlossen.
Jetzt haben sich meine Verhältnisse drastisch verändert. Ich bin arbeitslos und quasi wohnungslos auf Grund von Trennung.
Auch hinsichtlich meiner finanziellen Situation wäre es sinnvoll, in diese meine Eigentumswohnung zu ziehen.
Aber:
Der Mietvertrag beinhaltet folgendes: Wir haben einen Mietvertrag auf unbestimmte Zeit mit Kündigungsverzicht abgeschlossen, „Das Mietverhältnis beginnt am 01.07.2003. Der Mietvertrag läuft auf unbestimmte Zeit. Die Mietparteien verzichten wechselseitig für die Dauer von 8 Jahren ab Beginn des Mietverhältnisses auf ihr Recht zur ordentlichen Kündigung des Mietvertrags. ... Von dem Verzicht bleibt das Recht zur außerordentlichen fristlosen Kündigung aus wichtigem Grund und außerordentlichen Kündigung mit gesetzlicher Frist unberührt.“
Dann haben wir als letzten Paragraphen unter „Besondere Vereinbarungen“ noch den Passus aufgenommen: “Die Wohnung darf nur gemeinsam mit der im Erdgeschoss befindlichen Wohnung vermietet, angemietet oder gekündigt werden.“

Gibt es realistische Chancen, meine Wohnung wegen Eigenbedarfs, der tatsächlich gegeben ist, zu kündigen?
Ich habe gelesen, dass nach richterlichen Entscheidungen ein Kündigungsausschluss von 4 Jahren akzeptabel ist und ein Mietvertrag sonst als unbefristet mit den gesetzlichen Kündigungsfristen zu gelten hat.
Meine Bekannte möchte der Familie natürlich nicht kündigen, da sie berechtigter Weise befürchtet, ihre Wohnung nicht wieder vermieten zu können, allein schon wegen der ursprünglichen Konzeption des Hauses als Einfamilienhaus. Kommt man irgendwie aus diesem besonderen Passus `raus.

Wie gesagt, rein existenziell müsste ich in meine Wohnung ziehen. Ich bin vorübergehend in eine Wohnung gezogen, die ich mir definitiv nicht leisten kann und selbst wenn ich Ende des Jahres in Hartz IV rutsche, könnte ich die Kreditbelastungen der Wohnung besser geltend machen.

Danke.
Sehr geehrte Ratsuchende,


zwar hat der BGH in seiner Entscheidung vom 06.04.2006, Az: VIII ZR 27/04 in der Tat entschieden, dass ein Kündigungsausschluss von mehr als vier Jahren unzulässig sein kann.

Der BGH hat in dieser Entscheidung aber eine Eingrenzung auf sogenannte Formularverträge vorgenommen, gleichzeitig aber auch ausdrücklich erklärt, dass bei einem individuell ausgehandelten Vertrag auch ein längerer Zeitraum wirksam sein kann; dazu wurde dann auf die Entscheidung vom 22.12.2003, Az: VIII ZR 81/03 verwiesen, die genau diese INDIVIDUELLE Vereinbarung für zulässig erachtet.


Es wird daher ganz wesentlich darauf ankommen, ob ein Formularmietvertrag, oder ein individueller Mietvertrag geschlossen worden ist, so dass der Vertrag selbst unbedingt geprüft werden muss.

Vorbehaltlich dieser -notwendigen- Prüfung und unter Berücksichtigung der geschilderten Tatsachen habe ich aber die Befürchtung, dass das Vertragswerk als individueller Vertrag angesehen werden könnte, da ja auch hinsichtlich des Kündigung allgemein hier eine in der Tat "vertrackte" Situation vereinbart worden ist, die sicherlich nicht formularmäßig abgehandelt werden konnte.

Es steht daher (zunächst) zu befürchten, dass hier wegen einer Individualabrede der Kündigungsausschluss wirksam ist (vorbehaltlich der Vertragseinsicht).


Allerdings halte ich die besondere Vereinbarung nicht für ganz nachvollziehbar, da nach Ihrer Darstellung zumindest auf der Vermieterseite unterschiedliche Personen genannt sein müssten, und eine Kündigung eines Vermieters ohne Zustimmung des anderen Vermieters danach ausgeschlossen wäre.

Diese Belastung einer Vertragspartei halte ich dann doch für eine solch große Einschränkung, dass ich -auch hier vorbehaltlich einer weiteren Prüfung des Gesamtvertrages- die Zulässigkeit dieser Klausel ernsthaft bezweifele, da dieses doch sehr einer -unzulässigen- Vereinbarung zu Lasten Dritter nahekommen könnte.

Aber ohne Einsicht kann auch dieses nicht abschließend geprüft werden.

Deshalb kann man Ihnen wirklich nur dazu raten, den Vertrag in seiner Gesamtheit durch einen rechtsanwalt prüfen zu lassen.


Gleichwohl sollten Sie versuchen, die Kündigung Ihrer Wohnung zu erklären. Dieses muss in Schriftform, mit der Begründung des Eigenbedarfes, den Sie genau darlegen müssen, dem Hinweis auf die Widerspruchsmöglichkeit und Ihrer eigenhändigen Unterschrift erfolgen.

Ggfs. haben Sie ja Glück, und die Mieter akzepzieren die Kündigung, so dass sich Ihr -nicht unerhebliches- Problem dann von alleine löst. Ansonsten bleibt nur die gerichtliche Entscheidung, wobei bitte der Vertrag VORHER zur Abschätzung der Chancen auf jeden Fall geprüft werden muss.


Ich wünsche Ihnen alles Gute.


Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwältin
Sylvia True-Bohle

Nachfrage vom Fragesteller 25.04.2006 | 16:52

Sehr geehrte Frau True-Bohle,
danke für Ihre schnelle Antwort.
Was ist denn genau der Unterschied zwischen einem Formularvertrag und einem individuellen Vertrag?
Ja, da es für jede Wohnung einen eigenen Mietvertrag gibt, haben natürlich auch die jeweiligen Vermieter, also einmal meine Bakannte und eben ich unterschrieben. Unsere Mieter sollten mit diesem Passus geschützt werden und wir als Vermieter wollten die Einheit des Hauses nicht zerstören.
Könnte ich Ihnen vielleicht kurz den Mietvertrag zumailen, damit Sie vorab einen kurzen Blick `drauf werfen. Das würde mir sehr helfen, danke.
MfG

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 25.04.2006 | 17:02

Der Formularmietvertrag beinhaltet vorformulierte Vertragsbedingungen, die dann gestellt werden.

Faxen Sie mir den Vertrag bitte einmal zu; ich werde dann gesondert dazu Stellung nehmen.

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