Vermieter beseitigt Mängel nicht!

Sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für Ihre Anfrage. Zunächst möchte ich darauf hinweisen, dass dieses Forum lediglich die Funktion hat, Ihnen einen ersten Überblick über die Rechtslage zu geben. Eine persönliche Beratung/Vertretung kann und soll hierdurch nicht ersetzt werden. Hinzufügen oder Weglassen wesentlicher Tatsachen kann zu einer anderen Beurteilung des Falles führen. Unter Berücksichtigung Ihrer Sachverhaltsangaben und des von Ihnen gebotenen Einsatzes (der Mindesteinsatz von 20 € ist für die Beantwortung einer einfachen Frage bestimmt; Sie bieten 35 €, stellen jedoch 7 Fragen) beantworte ich Ihre Fragen wie folgt:

1.) Ein Vermieter hat Mängel innerhalb einer "angemessenen Frist" zu beseitigen. Die Frist ist also einzelfallabhängig. Der Mieter ist in der Beweislast für die Mängelanzeige und die Fristsetzung. Sie sollten daher den Vermieter schriftlich (am besten per Einschreiben mit Rückschein) zur Mängelbeseitigung auffordern, wobei die Mängel möglichst genau zu bezeichnen sind. Sie sollten ihm eine Abhilfefrist von mindestens 2 Wochen setzten und für den Fall des fruchtlosen Fristablaufs eine Mietminderung androhen.

2.) Es sind unterschiedliche Konstellationen denkbar, eine WG rechtlich auszugestalten: a) ein Hauptmieter schließt mit den anderen Bewohnern Untermietverträge b) alle Mieter sind Hauptmieter und unterschreiben denselben Mietvertrag c) jeder Mieter erhält einen eigenen Mietvertrag. Variante c) ist sehr selten, aber in diesem Fall kann die betroffene Mieterin kündigen. Auch inder Variante a) kann sie den Untermietvertrag kündigen. In der häufigen Variante b) kann ein einzelner Mieter nicht kündigen. Eine Kündigung muss dann von allen Mietern unterschrieben werden, die auch den Mietvertrag unterschrieben haben, und wirkt auch für alle Mieter. In diesem Fall wäre die Kündigung unwirksam. Wenn dann nicht alle Mieter kündigen wollen, bleibt nur die Möglichkeit einen Mietaufhebungsvertrag zu schließen. Dies setzt Einvernehmen mit dem Vermieter voraus.

In den Fällen a) und c) kann der Mietvertrag jederzeit ordentlich gekündigt werden. Da Schimmel eine Gesundheitsgefährdung für die werdende Mutter und das ungeborene Kind darstellt, besteht auch ein Recht zur außerordentlichen, fristlosen Kündigung aus wichtigem Grund. Eine solche Kündigung ist hinreichend zu begründen.

3.) Die eingebrachten Sachen und Einrichtungen des Mieters sind (unabhängig vom Protokoll) zu entfernen. Etwas anderes gilt nur, wenn der Vermieter ausdrücklich zustimmt, die Sachen zu übernehmen. Dann hat der Mieter einen Anspruch auf Entschädigung. Einen Schadensersatzanspruch wegen Nichterfüllung vermag ich nicht zu erkennen.

4.) Die Schimmelbeseitigung müssten die Mieter nur vornehmen, wenn sie zum Schadensersatz verpflichtet sind, also selbst die Schimmelursache schuldhaft gesetzt haben, was hier wohl nicht der Fall darstellt. Ansonsten muss der Vermieter die Kosten der Mangelbeseitigung tragen. Dazu unter 7.) mehr.

5.) Sofern die betroffene Mieterin überhaupt allein (ohne die anderen) kündigen kann, kann sie dies - wie oben beschrieben - ordentlich unter Einhaltung der dreimonatigen Kündigungsfrist oder fristlos. Kann sie nicht allein kündigen, steht dieses Recht allen Mietern gemeinsam zu.

Eine Vertragsanfechtung oder ein Rücktritt kommen nicht in Betracht. Die einzige andere Alternative ist der Aufhebungsvertrag.

6.) Das beste wäre, den Vertrag außerordentlich, fristlos zu kündigen, sich eine Auslauffrist vorzubehalten und hilfsweise für den Fall einer unwirksamen fristlosen Kündigung ordentlich zu kündigen. Sollte sie dies allein nicht können und sollten die anderen Mieter einer Kündigung nicht zustimmen, bleibt nur die Möglichkeit des Aufhebungsvertrags.

7.) Den anderen Mietern steht es ebenfalls frei, den Vertrag zu kündigen.

Sollte die oben unter 1.) genannte Mängelbeseitigungsfrist fruchtlos verstreichen, sollten die Mieter die Miete angemessen mindern.

Zudem haben sie dann das Recht, die Mängel im Wege der Ersatzvornahme auf Kosten des Vermieters beseitigen zu lassen. Dies kann einmal dadurch erfolgen, dass die Mieter die Mängel beseitigen und die hierfür erforderlichen Kosten verauslagen und anschließend mit der Miete aufrechnen (also die Kosten abwohnen). Dies hat einmal das ganz praktische Problem, dass die Mieter dieses Geld vielleicht nicht vorstrecken können. Zum anderen stellt sich das juristische Problem, dass die Möglichkeit besteht, dass der Vermieter eine gerichtliche Klärung herbeiführt und die Mieter den Prozess verlieren. Dann bleiben sie auf den Kosten sitzen.

Eine Alternative ist die Vorschussklage. Die Mieter können Kostenvoranschläge einholen und die Summe als Vorschuss einklagen. Dann wird vorab über die streitigen Punkte entschieden. Bei einer typischen studentischen Vermögenslage könnten sie Prozesskostenhilfe beantragen, so dass sie die eigenen Anwalts- und Gerichtskosten nicht selbst zu tragen bräuchten. Dies ist der sichere Weg, der jedoch den Nachteil birgt, dass die Mängelbeseitigung erst nach dem Prozess beginnen wird. Sollten die Mieter im Fortgang dieser Angelegenheit einen Rechtsanwalt mit der Wahrnehmung ihrer Interessen beauftragen wollen, können sie sich gerne an mich wenden.

Ich hoffe, Ihnen einen ersten Überblick über die Rechtslage gegeben zu haben. Ansonsten nutzen Sie bitte die kostenlose Nachfragefunktion.

Abschließend möchte ich Sie bitten, diese Antwort zu bewerten, um dieses Forum für andere Nutzer transparenter zu gestalten.

Mit freundlichen Grüßen,

Lars Liedtke
Rechtsanwalt