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ordentliche Kündigung von Vermieter an Mieter


| 11.07.2007 14:13 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwältin Gabriele Haeske



In einem Haus wohnen Vermieter (Erdgeschoss) und Mieter (1. Stock) zusammen. Es sind jeweils die Eltern eines sich in Trennung befindlichen Paares.
Die ortsübliche Miete für die vermietete Wohnung liegt bei knapp 1000 €. Der unbefristete Mietvertrag läuft seit 7 Jahren und der Mietpreis bei 390 € inkl. Nebenkosten. Er ist so niedrig da es ja angeheiratete Verwandtschaft ist, die Kinder jeweils Einzelkinder sind und "das Geld am Ende ja eh zusmammenläuft".
durch die Trennung und angehende Scheidung ist dies jetzt nicht mehr so. eine Erhöhung wird wohl nur um die 20% möglich sein(keine Erhöhung seit 7 Jahren).

Eigenbedarf ist nicht gegeben, Miete ist regelmäßig bezahlt worden. Vielleicht hilft das inzwischen auch dort zerrüttete Verhältnis oder die Klausel wegen der wertgerechten Nutzung.

Zu meiner Frage ist es jetzt möglich eine ordentliche Kündigung auszusprechen und wenn ja wie lange wäre die Kündigungsfrist?
Sehr geehrter Fragesteller,

die Wohnung kann nur gekündigt werden, wenn entweder ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses i.S.d. § 573 BGB vorliegt oder die Voraussetzungen für eine erleichterte Kündigung nach § 573 a BGBgegeben sind.

Ein berechtigtes Interesse an einer Kündigung liegt u.a. vor, der Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde. Der Begriff der Verwertung umfasst den Abriss, den Neubau und den Verkauf des Gebäudes sowie die Nutzung als gewerbliche oder freiberufliche Räume. Umstritten ist, ob sich die Verwertung auf das gesamte Grundstück beziehen muss. Auch müssen sich für den Vermieter erhebliche Nachteile ergeben z.B. dadurch, dass das Grundstück einen wesentlich geringeren Kaufpreis bringt, wenn die Wohnung nicht geräumt ist.
Ist lediglich wieder eine Vermietung der Räume an Dritte als Wohnung zu einem höheren Mietpreis beabsichtigt, so ist das ausdrücklich ausgeschlossen, in diesem Fall besteht kein berechtigtes Interesse an einer Beendigung des Mietverhältnisses. Bitte teilen Sie mir ggf. über die Nachfragefunktion mit, was mit der Wohnung bzw. mit dem Grundstück konkret geschehen soll.

Problemloser und sicherer wäre in diesem Fall wohl eine Kündigung nach § 573 a BGB. Danach kann der Vermieter unter erleichterten Bedingungen kündigen, wenn er selbst auch mit im Gebäude wohnt und das Gebäude nicht mehr als zwei Wohnungen hat. Ein berechtigtes Interesse an einer Beendigung des Mietverhältnisses ist dann nicht erforderlich, dafür verlängert sich allerdings die Kündigungsfrist nochmals um drei Monate.

Sind mietvertraglich keine längeren Kündigungsfristen für den Vermieter vereinbart, so gilt für die Kündigungsfrist § 537 c BGB. Danach beträgt die Kündigungsfrist für den Vermieter sechs Monate, wenn fünf aber noch keine acht Jahre seit der Überlassung des Wohnraums vergangen sind. Insgesamt beträgt die Kündigungsfrist dann neun Monate im Falle einer "erleichterten" Kündigung nach § 573 a BGB. Die Kündigung muss spätestens am dritten Werktag des ersten Monats der Kündigungsfrist beim Mieter eingehen.
Eine Kündigung, die noch bis zum 3. August 2007 den Mietern zugeht, würde zum Ablauf des April 2008 wirksam werden.

Die Kündigung muss schriftlich erfolgen, von allen Vermietern gegenüber allen Mietern. Aus Beweisgründen sollte sie mindestens per Einschreiben/Rückschein verschickt werden oder persönlich gegen eine Empfangsquittung (mit Datum) auf einer Kopie des Kündigungsschreibens abgegeben werden. Als besonders sicherer Weg gilt die Zustellung per Gerichtsvollzieher. Im Streitfall wäre der Vermieter für den rechtzeitigen Zugang der Kündigung beweispflichtig.

In der Kündigung muss angegeben werden, dass die Kündigung auf die Voraussetzungen des § 573 a Abs. 1 BGB gestützt wird, da die Mieter in einem vom Vermieter selbst bewohnten Gebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen wohnen.

Die Mieter haben die Möglichkeit, der Kündigung zu widersprechen und bei Vorliegen einer besonderen Härte ggf. die Fortsetzung des Mietverhältnisses zu verlangen. Der Vermieter soll den Mieter auf die Möglichkeit, die Form und die Frist des Widerspruchs nach den §§ 574, 574 a, 574 b BGB rechtzeitig hinweisen. Der Vermieter kann die Fortsetzung des Mietverhältnisses ablehnen, wenn der Widerspruch nicht spätestens zwei Monate vor der Beendigung des Mietverhältnisses erklärt wird. Erfolgt der Hinweis nicht rechtzeitig, so kann der Widerspruch noch im ersten Termin des Räumungsrechtsstreits erklärt werden. Von daher empfiehlt es sich, den Hinweis gleich mit in das Kündigungsschreiben mit aufzunehmen.

Ich hoffe, dies hilft Ihnen als erste rechtliche Orientierung in Ihrer Angelegenheit weiter. Für eine Formulierung des Kündigungsschreibens sollten Sie ggf. einen Anwalt vor Ort aufsuchen.
Bei Unklarheiten nutzen Sie bitte die kostenlose Nachfragefunktion.

Mit freundlichen Grüßen
Gabriele Haeske
Rechtsanwältin
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