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Verlängerungsklausel im gewerbl. Mietvertrag

| 05.12.2018 15:42 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Gerhard Raab


Sehr geehrte Damen und Herren,

Ich bin Mieter einer Gewerbeimmobilie (anteilig zu 50%).
Ein weiterer Mieter (anteilig zu 50%) ist ebenfalls im Besitz eines Mietvertrages vom selben Vermieter.
Die Nutzung der Gewerbeimmobilie wird laut Mietvertrag durch entsprechende Absprachen durch die Mieter selbst geregelt.

Mein Mietvertrag endet am 31.12.2019.
In meinem Mietvertrag gibt es zwei Klauseln zur Verlängerung der Mietdauer:

1.) "Der Mieter erhält ein 2-maliges Optionsrecht, durch einseitige Erklärung den Mietvertrag jeweils um 5 Jahre zu verlängern. Der Mieter hat die jeweilige Ausübung des Optionsrechts 6 Monate vor Ablauf der Mietzeit durch schriftliche Erklärung gegenüber dem Vermieter zu erklären."

2.) "Wird das Mietverhältnis nicht durch Optionsausübung verlängert und wird es nicht spätestens 6 Monate vor Ablauf gekündigt, verlängert es sich jeweils um ein Jahr."

Nun steht unter diesen beiden Klauseln noch eine dritte Klausel zu diesem Thema:

3.) "Eine stillschweigende Verlängerung des Mietverhältnisses nach Ablauf der Mietzeit wird ausgeschlossen. Setzt der Mieter den Gebrauch der Mietsache nach Ablauf der Mietzeit fort, so gilt das Mietverhältnis als nicht verlängert. § 545 BGB findet keine Anwendung."

Nun ist es so, dass ich die Mietdauer keinesfalls verlängern möchte.

Muss ich der zweiten Klausel mit einem Schreiben an den Vermieter widersprechen bzw. kündigen ?
Oder muss ich den Mietvertrag selbst zum 31.12.2019 kündigen, obwohl dieser ja eigentlich sowieso zu diesem Zeitpunkt endet?
Wenn ja gibt es dazu eine Muster-Vorlage ?
(Sowohl für die Kündigung einer Klausel als auch eines Mietvertrages)
Und genügt dazu ein Einschreiben an den Vermieter ?

Oder hebt die dritte Klausel die zweite Klausel auf und ich muss nichts unternehmen ?
Die dritte Klausel widerspricht ja eigentlich der zweiten Klausel bezüglich einer "Stillschweigenden Verlängerung"

Mein Ziel ist es, das Mietverhältnis auch wirklich zum 31.12.2019 zu beenden.

MfG

Sehr geehrter Fragesteller,

zu Ihrer Anfrage nehme ich wie folgt Stellung:


1.

Da Sie das Mietverhältnis nicht verlängern, d.h. nicht von dem Optionsrecht Gebrauch machen wollen, gilt die Kündigungsfrist, wonach sich der Mietvertrag jeweils um ein Jahr verlängert, wenn er nicht spätestens sechs Monate vor Ablauf gekündigt wird.

D.h., der Mietvertrag endet am 31.12.2019.

Sie haben den Mietvertrag bislang nicht gekündigt, so dass sich der Mietvertrag um ein weiteres Jahr, also bis zum 31.12.2020 verlängert.

Um eine Beendigung des Mietverhältnisses zum 31.12.2019 erreichen zu können, hätten Sie das Mietverhältnis gegenüber dem Vermieter sechs Monate vor dem 31.12.2019 kündigen müssen. D.h. die Kündigung hätte dem Vermieter spätestens am 30.06.2019 zugehen müssen.


2.

D.h., um das Mietverhältnis zu beenden, bedarf es einer Kündigung durch Sie. Die Frist, um das Mietverhältnis zum 31.12.2019 kündigen zu können, ist abgelaufen.

Der Mietvertrag endet, so wie Sie den Sachverhalt schildern, nicht automatisch zum 31.12.2019, sondern läuft jeweils ein Jahr weiter, wenn er nicht spätestens sechs Monate vor Ablauf gekündigt wird. Das ergibt sich aus der Ziffer 2, die Sie zitiert haben.

Wenn Sie jetzt kündigen, wird das Mietverhältnis zum 31.12.2020 beendet.

Eine Kündigung sollte immer in gesicherter Form, also per Einschreiben mit Rückschein oder mit Einwurf-Einschreiben erfolgen. Ein einfaches Einschreiben reicht deshalb nicht aus, weil Sie dadurch keinen Nachweis haben, dass der Vermieter die Kündigung erhalten hat. Durch ein einfaches Einschreiben weisen Sie lediglich nach, dass ein Brief bei der Post abgegeben worden ist. Im Streitfall reicht das zum Nachweis für den Zugang einer Kndigung aber nicht aus.


3.

Die Dritte Klausel hebt keineswegs die zweite Klausel auf.

Die dritte Klausel besagt lediglich, dass dann, wenn der Mietvertrag endgültig beendet ist und Sie aus der Mietsache nicht ausziehen keine Fortführung des Mietverhältnisses hergeleitet werden kann.

Ihr Mietvertrag endet aber nicht endgültig, sondern verlängert sich über den 31.12.2019 hinaus um jeweils ein Jahr, wenn er nicht sechs Monate vorher gekündigt wird. Das heißt, Sie haben jetzt den Status, dass ein Mietvertrag zum 31.12.2020 besteht und zu diesem Datum gekündigt werden kann.


4.

Dass Sie die Kündigungsfrist zum 31.12.2019 leider versäumt haben, bleibt Ihnen nur die Möglichkeit zu versuchen, mit dem Vermieter eine Einigung dahingehend zu finden, dass der Vermieter Sie zum 31.12.2019 aus dem Mietverhältnis entlässt.


Mit freundlichen Grüßen

Gerhard Raab
Rechtsanwalt

Rückfrage vom Fragesteller 05.12.2018 | 17:48

Sehr geehrter Herr Raab,

Danke für die schnelle Antwort.
Allerdings verstehe ich nicht warum ich zu spät dran bin für eine "normale Kündigung".
Das Mietverhältnis endet am 31.12.2019, also in einem Jahr.
Kündigungsfrist ist 6 Monate vor Ablauf des Mietvertrages., also bis spätestens 30.06.2019.
Bis zu diesem Termin habe ich noch ein gutes halbes Jahr.
Oder habe ich da einen Fehler gemacht ?

Dann würde mich interessieren, ob ich den "Mietvertrag" als ganzes kündigen muss, oder nur einer darin enthaltenen "Klausel" (Klausel 2) widersprechen muss. Das ist mir nicht klar. Meine Internetsuche ist diesbezüglich nicht eindeutig.
Ich möchte einfach nichts falsch machen bei der Kündigung.

Danke für Ihre Antwort !!!

MfG

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 05.12.2018 | 17:53

Sehr geehrter Fragesteller,

zu Ihrer Nachfrage nehme ich wie folgt Stellung:


1.

Fehler am Wassergraben meinerseits! Sorry!

Ich hatte den 31.12 2018 im Visier, warum auch immer.


2.

Die Kündigung zum 31.12.2019 ist selbstverständlich korrekt mit der Folge, dass das Mietverhältnis auch zum 31.12.2019 sein Ende findet.


Mit freundlichen Grüßen

Gerhard Raab
Rechtsanwalt

Ergänzung vom Anwalt 05.12.2018 | 17:57

Sehr geehrter Fragesteller,

kurz noch zur Kündigung:

Sie sprechen die Kündigung des Mietverhältnisses zum 31.12.2019 aus und senden das Kündigungsschreiben per Einwurf-Einschreiben an den Vermieter.

Ein Widerspruch nur einer Klausel würde Ihnen nicht helfen, da dadurch der Mietvertrag nicht beendet wird.


Mit freundlichen Grüßen

Gerhard Raab
Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 05.12.2018 | 18:01

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