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Welche Kündigungsfrist bei Mietvertrag?

16.06.2008 11:39 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Notarin und Rechtsanwältin Sonja Richter


Guten Tag!
Wir haben am 12. Juni 2008 den Kaufvertrag für ein Reihenhaus unterschrieben. Dementsprechend müssen wir unseren bestehenden Mietvertrag kündigen. Nun unsere Frage wann wir wirksam aus dem Vertrag raus sind.
Der Text im Vertrag lautet:
Das Mietverhältnis beginnt am 01. August 2002 und endet am 31. Juli 2007. Es verlängert sich jedoch jeweils um 12 Monate wenn es nicht gekündigt ist. Kündigungsfristen:
Die Kündigungsfrist beträgt:
-3 Monate wenn seit der Überlassung des Wohnraums weniger als 5 Jahre vergangen sind
-6 Monate wenn seit der Überlassung des Wohnraumes 5 Jahre vergangen sind usw

Haben wir jetzt wirklich sechs Monate Kündigungsfrist? Es gibt doch neue Gesetzt die andere Fristen besagen oder?
Und wie formulieren wir eine rechtswirksame Kündigung am besten?

Vielen Dank schonmal,
freundliche Grüsse

Sehr geehrter Fragesteller,

gerne beantworte ich Ihre Frage auf Grundlage der mir vorliegenden Informationen und unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes wie folgt:

Für Sie wäre es unerheblich, ob Sie drei oder sechs Monate Kündigungsfrist hätten, weil sich Ihr Vertrag nach seinem Wortlaut immer um 12 Monate verlängert, wenn er nicht gekündigt wurde. Eine Kündigung wäre daher immer nur zum 31.7. eines Jahres möglich. Diesen Termin können Sie weder mit drei noch mit sechs Monaten noch in diesem Jahr einhalten. Eine Kündigung wäre daher grundsätzlich nur zum 31.7.09 möglich.

Allerdings bestehen in Ihrem Fall Zweifel, ob die Befristung Ihres Mietvertrags so zulässig ist. Der einfache Zeitmietvertrag mit Verlängerungsoption wurde mit Reform des Mietrechts im Jahr 2001 ersatzlos gestrichen. Nunmehr gilt für befristete Mietverträge allein § 575 BGB. Danach muß für eine zulässige Befristung ein Befristungsgrund vorliegen und dieser Befristungsgrund im Mietvertrag schriftlich festgehalten werden. Wenn diese Voraussetzungen nicht erfüllt sind, liegt ein unbefristeter Mietvertrag vor, der mit den gesetzlichen Kündigungsfristen gekündigt werden kann.

Da in Ihrem Fall – nach Ihrer bisherigen Schilderung – kein Befristungsgrund vorliegt, wäre die Befristung unwirksam. Sie hätten somit einen unbefristeten Mietvertrag und können diesen mit der gesetzlichen Kündigungsfrist von drei Monaten kündigen. Wenn Sie noch im Juni kündigen, können Sie daher zum 30.9.08 kündigen.

Ihre Kündigung können Sie wie folgt formulieren: „Hiermit kündigen wir den Mietvertrag vom … fristgerecht zum 30.9.08, hilfsweise zum nächstmöglichen Termin.“ Wichtig ist, daß die Kündigungserklärung von allen Mietern unterschrieben wird und rechtzeitig und möglichst nachweisbar dem Vermieter zugeht. Nur dann entfaltet sie Rechtskraft.

Ich hoffe, Ihnen eine erste rechtliche Orientierung gegeben zu haben, und verbleibe

mit freundlichen Grüßen

Sonja Richter
- Rechtsanwältin -

Gesetzestext:
§ 575 BGB
"(1) 1Ein Mietverhältnis kann auf bestimmte Zeit eingegangen werden, wenn der Vermieter nach Ablauf der Mietzeit

1. die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts nutzen will,
2. in zulässiger Weise die Räume beseitigen oder so wesentlich verändern oder instand setzen will, dass die Maßnahmen durch eine Fortsetzung des Mietverhältnisses erheblich erschwert würden, oder
3. die Räume an einen zur Dienstleistung Verpflichteten vermieten will

und er dem Mieter den Grund der Befristung bei Vertragsschluss schriftlich mitteilt. 2Anderenfalls gilt das Mietverhältnis als auf unbestimmte Zeit abgeschlossen.
(2) 1Der Mieter kann vom Vermieter frühestens vier Monate vor Ablauf der Befristung verlangen, dass dieser ihm binnen eines Monats mitteilt, ob der Befristungsgrund noch besteht. 2Erfolgt die Mitteilung später, so kann der Mieter eine Verlängerung des Mietverhältnisses um den Zeitraum der Verspätung verlangen.
(3) 1Tritt der Grund der Befristung erst später ein, so kann der Mieter eine Verlängerung des Mietverhältnisses um einen entsprechenden Zeitraum verlangen. 2Entfällt der Grund, so kann der Mieter eine Verlängerung auf unbestimmte Zeit verlangen. 3Die Beweislast für den Eintritt des Befristungsgrundes und die Dauer der Verzögerung trifft den Vermieter.
(4) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam."

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