Sehr geehrter Fragesteller,
Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:
Bei meiner Antwort unterstelle ich, dass der Mietvertrag Ihnen vom Vermieter seinerzeit vorgelegt wurde und dass die weiteren Klauseln des Mietvertrags für das hiesige Problem tatsächlich unbeachtlich sind.
Der Kündigungsverzicht für vier Jahre ist zulässig, aber durch den Zeitablauf inzwischen irrelevant.
Die Verlängerungsklausel ist aus verschiedenen Gründen unwirksam.
Zunächst einmal handelt es sich hier um ein Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit, das keiner Verlängerung bedarf sondern ohne weiteres fortbesteht. Damit führt die zusätzliche Verlängerungsklausel zu einer Unklarheit in dem Vertrag, die nach § 305c BGB
zulasten des Verwenders, hier Ihres Vermieters geht. Der Vertrag ist deshalb zu Ihren Gunsten auszulegen, also so zu behandeln als gäbe es die Verlängerungsklausel nicht.
Vor allem aber gilt folgendes:
Nach § 573c Abs. 1 Satz 1 BGB
beträgt die Kündigungsfrist bei einem Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit für den Mieter drei Monate.
Nach § 573c Abs. 4 BGB
ist eine zum Nachteil des Mieters davon abweichende Vereinbarung unwirksam.
Dies betrifft hier ganz eindeutig die sogenannte Verlängerungsklausel, weil sie ersichtlich ausschließlich darauf abzielt, die Kündigungsfrist des Mieters zu dessen Nachteil zu verlängern. Denn wie gesagt: eine Verlängerung des Mietverhältnisses ist gar nicht notwendig.
Auch kann in der Verlängerungsklausel kein zulässiger, stets von neuem beginnender Kündigungsverzicht gesehen werden. Zum einen wäre ein solcher uferloser Kündigungsverzicht nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs unzulässig, zum anderen ist ein Kündigungsverzicht ohnehin nur wirksam, wenn er eindeutig und zweifelsfrei als solcher benannt wird, was natürlich nicht der Fall ist, wenn man ihn in einer "Verlängerungsklausel" unterbringt.
Demgemäß werden derartige Verlängerungsklauseln auch für unwirksam gehalten, so zum Beispiel in den folgenden Werken zum Mietrecht:
Blank/Börstinghaus, Miete 5. Auflage 2017, § 573c Rn. 22; Schmidt-Futterer, Mietrecht 12. Auflage 2015 § 573c Rn. 24.
Die Antwort auf Ihre Frage lautet also: Nein, der Vermieter hat nicht recht. Es gilt die Dreimonatsfrist. Sie haben fristgerecht gekündigt, das Mietverhältnis endet zum 28. Februar 2017. (Unterstellt natürlich, dass Ihre Kündigung rechtzeitig beim Vermieter eingegangen ist.) Sie sind nicht verpflichtet, einen Nachmieter zu stellen.
Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.
Mit freundlichen Grüßen
Vielen Dank für die ausführliche Antwort.
Kann sich der Vermieter darauf berufen, dass meine Kündigung zum 28.02.2017, keine ordentliche Kündigung war/ist, aufgrund der automatischen Verlängerung und somit § 573 Abs. 1 S. 1 BGB
nicht angewendet werden kann?
Nein, kann er nicht.
Um es noch einmal ganz klar zu sagen: die Regelung zur automatischen Verlängerung ist unwirksam, soweit sie sich zu Ihren Lasten auswirkt, § 573c Abs. 4 BGB
.
In dem Moment, in dem die Regelung sich zu Gunsten des Mieters auswirkt, wenn also der Vermieter kündigen wollte, ist sie nach der Rechtsprechung sehr wohl wirksam.
Diese Asymmetrie ist vom Gesetzgeber so gewollt. Sie ergibt sich aus dem Wortlaut von § 573c Abs. 4 BGB
und aus Wortlaut und Sinn von § 305c Abs. 2 BGB
. Es spielt deshalb keine Rolle, dass dem Vermieter die Kündigung durch die Verlängerungsklausel erschwert ist.
Es bleibt also dabei: Sie können mit der gesetzlichen Frist kündigen ("Dreimonatsfrist") und müssen keinen Nachmieter stellen.
