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Kündigung Mietvertrag mit automatischer Verlängerung um ein Jahr

| 20.01.2017 09:32 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Roger Neumann


Sehr geehrte Damen und Herren,

ein wenig habe ich mich schon in diversen Foren und auch hier bzgl. des Themas „Kündigung Mietvertrag bei automatischer Verlängerung" erkundigt. Aber um eine gewisse, erhöhte Sicherheit zu haben, will ich meinen individuellen Fall / Frage darlegen.

Am 20.04.2012 habe ich einen Mietvertrag über eine 2-Zimmer-Wohnung mit Beginn des Mietverhältnisses ab 01.06.2012 geschlossen. Folgende, relevante Paragraphen sind in dem Schriftstück enthalten:
§2 – Mietvertragsart und –dauer /kündigung
1. Festlegung der Mietzeit
Das Mietverhältnis beginnt am 01.06.2012.
Es handelt sich um einen allgemeinen Mietvertrag von unbestimmter Dauer mit Ausschluss des Kündigungsrechts. Die Parteien verzichten wechselseitig auf die Dauer von 4 Jahren ab Vertragsbeginn auf ihr Recht zur ordentlichen Kündigung des Mietvertrages.
Eine Kündigung ist erstmal nach Ablauf des Zeitraums von 4 Jahren mit der gesetzlichen Frist zulässig. Von dem Verzicht bleibt das Recht zur fristlosen Kündigung und zur außerordentlichen Kündigung mit gesetzlicher Frist unberührt.
Die Kündigung ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist (fristlose Kündigung) richtet sich nach den gesetzlichen Vorschriften.
Wird das Mietverhältnis nicht spätestens drei Monate vor Ablauf der Festmietzeit gekündigt, so verlängert es sich jeweils um ein Jahr.
Die Kündigung bedarf der Schriftform. Sie muss dem anderen Vertragsteil spätestens bis zum dritten Werktag des ersten Monats der Kündigungsfrist zugegangen sein. Im Übrigen gelten die gesetzlichen Vorschriften.
2. Zusätzliche Kennzeichnung
Es handelt sich um einen Mietvertrag mit gestaffelter Miete nach § 557a BGB.

§19 – Ersatzmieter
Der Mieter ist berechtigt, den Mietvertrag vorzeitig unter Einhaltung der gesetzlichen Frist – das ist am dritten Werktag eines Kalendermonats für den Ablauf des übernächsten Monats – zu kündigen, wenn er dem Vermieter mindestens einen wirtschaftlich und persönlich zuverlässigen und, soweit erforderlich, zum Bezug der Wohnung berechtigten Ersatzmieter bringt, der bereit ist, einen Mietvertrag zu denselben Bedingungen abzuschließen. Die Haftung des Mieters entfällt ab Beginn des Mietverhältnisses mit dem Ersatzmieter.

Es sind zwar noch zwei, drei Paragraphen bzgl. Kündigung enthalten. Diese beschreiben aber auf der einen Seite, das weitere Verfahren nach Kündigung bzgl. Zustands der Wohnung, Abrechnung von Nebenkosten, usw. Und auf der anderen Seite dreht es sich um fristlose Kündigung des Vermieters. Somit erachte ich diese Abschnitte für meine Fragestellung von minderer Relevanz.
Nun habe ich die Wohnung mit der gesetzlichen drei Monatsfrist zum 28.02.2017 gekündigt. Den Erhalt der Kündigung hat mir der Vermieter schriftlich bestätigt und mir entgegnet, dass „die Kündigungsfrist hinsichtlich dem mit Ihnen geschlossenen Mietvertrag ist wie folgt: Beginn 01.06.2012 - 4 Jahre Festmietzeit = Ende Festmietzeit 31.05.2016. Nachdem von Ihnen keine Kündigung bis 28.02.2016 eingegangen ist, hat sich das Mietverhältnis um ein weiteres Jahr verlängert, demzufolge läuft es bis 31.05.2017. Somit ist Ihre Kündigung per 28.02.2017 ungültig, die Kündigung zum 31.05.2017 wäre das richtige Datum".

Nun meine Frage: Hat er recht? Bzw. könnte ich, wenn es hart auf hart kommt, einfach zum 28.02.2017 ausziehen, ohne einen Nachmieter zu bringen? Denn im Moment verhält es sich so, dass ich neun solvente Interessenten /Ersatzmieter vorgeschlagen habe. Und er sich „unsicher" bzgl. Zusage ist. Meines Erachtens will er einfach meinen Auszugstermin mit aller Gewalt verzögern.
Vielen Dank im Voraus.
Mit freundlichen Grüßen
M.N.

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Bei meiner Antwort unterstelle ich, dass der Mietvertrag Ihnen vom Vermieter seinerzeit vorgelegt wurde und dass die weiteren Klauseln des Mietvertrags für das hiesige Problem tatsächlich unbeachtlich sind.

Der Kündigungsverzicht für vier Jahre ist zulässig, aber durch den Zeitablauf inzwischen irrelevant.

Die Verlängerungsklausel ist aus verschiedenen Gründen unwirksam.

Zunächst einmal handelt es sich hier um ein Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit, das keiner Verlängerung bedarf sondern ohne weiteres fortbesteht. Damit führt die zusätzliche Verlängerungsklausel zu einer Unklarheit in dem Vertrag, die nach § 305c BGB zulasten des Verwenders, hier Ihres Vermieters geht. Der Vertrag ist deshalb zu Ihren Gunsten auszulegen, also so zu behandeln als gäbe es die Verlängerungsklausel nicht.

Vor allem aber gilt folgendes:

Nach § 573c Abs. 1 Satz 1 BGB beträgt die Kündigungsfrist bei einem Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit für den Mieter drei Monate.

Nach § 573c Abs. 4 BGB ist eine zum Nachteil des Mieters davon abweichende Vereinbarung unwirksam.

Dies betrifft hier ganz eindeutig die sogenannte Verlängerungsklausel, weil sie ersichtlich ausschließlich darauf abzielt, die Kündigungsfrist des Mieters zu dessen Nachteil zu verlängern. Denn wie gesagt: eine Verlängerung des Mietverhältnisses ist gar nicht notwendig.

Auch kann in der Verlängerungsklausel kein zulässiger, stets von neuem beginnender Kündigungsverzicht gesehen werden. Zum einen wäre ein solcher uferloser Kündigungsverzicht nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs unzulässig, zum anderen ist ein Kündigungsverzicht ohnehin nur wirksam, wenn er eindeutig und zweifelsfrei als solcher benannt wird, was natürlich nicht der Fall ist, wenn man ihn in einer "Verlängerungsklausel" unterbringt.

Demgemäß werden derartige Verlängerungsklauseln auch für unwirksam gehalten, so zum Beispiel in den folgenden Werken zum Mietrecht:

Blank/Börstinghaus, Miete 5. Auflage 2017, § 573c Rn. 22; Schmidt-Futterer, Mietrecht 12. Auflage 2015 § 573c Rn. 24.

Die Antwort auf Ihre Frage lautet also: Nein, der Vermieter hat nicht recht. Es gilt die Dreimonatsfrist. Sie haben fristgerecht gekündigt, das Mietverhältnis endet zum 28. Februar 2017. (Unterstellt natürlich, dass Ihre Kündigung rechtzeitig beim Vermieter eingegangen ist.) Sie sind nicht verpflichtet, einen Nachmieter zu stellen.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

Nachfrage vom Fragesteller 28.01.2017 | 11:46

Vielen Dank für die ausführliche Antwort.

Kann sich der Vermieter darauf berufen, dass meine Kündigung zum 28.02.2017, keine ordentliche Kündigung war/ist, aufgrund der automatischen Verlängerung und somit § 573 Abs. 1 S. 1 BGB nicht angewendet werden kann?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 28.01.2017 | 12:37

Nein, kann er nicht.

Um es noch einmal ganz klar zu sagen: die Regelung zur automatischen Verlängerung ist unwirksam, soweit sie sich zu Ihren Lasten auswirkt, § 573c Abs. 4 BGB.

In dem Moment, in dem die Regelung sich zu Gunsten des Mieters auswirkt, wenn also der Vermieter kündigen wollte, ist sie nach der Rechtsprechung sehr wohl wirksam.

Diese Asymmetrie ist vom Gesetzgeber so gewollt. Sie ergibt sich aus dem Wortlaut von § 573c Abs. 4 BGB und aus Wortlaut und Sinn von § 305c Abs. 2 BGB. Es spielt deshalb keine Rolle, dass dem Vermieter die Kündigung durch die Verlängerungsklausel erschwert ist.

Es bleibt also dabei: Sie können mit der gesetzlichen Frist kündigen ("Dreimonatsfrist") und müssen keinen Nachmieter stellen.

Bewertung des Fragestellers 27.01.2017 | 20:38

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