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Kündigungsfrist als Vermieter für einen alten Mietvertrag (1995)

| 21.08.2013 22:02 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Peter Eichhorn


Zusammenfassung: Kündigungsfrist für den Vermieter bei einem Altmietvertrag (vor 2001)

Guten Tag,

wir sind aktuell dabei einen alten Hof zu erwerben, der Eigentumsübergang ist jedoch noch nicht erfolgt. In dem Hof ist ein an das Hauptgebäude angrenzendes Nebengebäude vermietet. Wir würden gerne das Haupthaus und das Nebengebäude nach dem Erwerb sanieren und zu einer Wohnung zusammenlegen. Dafür würden wir gerne eine einvernehmliche Lösung mit den Mietern finden. Vorraussetzung dafür ist jedoch erst einmal die Kenntnis der Sachlage, sprich welche Kündigungsfristen gelten für uns als dann Vermieter.

Der Mietvertrag von 1995 ist kein Standardformular, sondern ein einseitiger maschinengeschriebener Vertrag. Zu dem Thema Kündigungsfrist ist in dem Vertrag folgendes geregelt:
"Kündigungsfrist: drei Monate".
Vor dieser Zeile wird die Miethöhe geregelt, danach die Nebenkosten.

Aus den Chaos der Übergangsregleungen und der entsprechenden Urteile des BGH bin ich nicht schlau geworden ob die Kündigungsfrist 3 Monate beträgt (da es sich um eine individuelle Vereinbarung handelt, die bereits damals vom Gesetz abgewichen ist) oder 9 Monate beträgt (da das aktuelle Recht gilt bzw. da keine Verweise auf den alten § existieren).

Vielen Dank & mit freundlichen Grüßen

Sehr geehrter Ratsuchender,

Ihre Frage beantworte ich wie folgt.
Ich lege meiner Antwort zu grunde, dass es keine weiteren Regelungen zur Kündigung gibt.

1.
Grundsätzlich gilt aktuell bei Nutzungsüberlassung von mehr als acht Jahren eine Kündigunsfrist von neun Monaten (§ 573c Abs. 1 BGB).

Von dieser Regelung darf zum Nachteil des Mieters nicht abgewichen werden (§ 573c Abs. 4 BGB).

2.
Für vor dem 01.09.2001 abgeschlossene Mietverträge gibt es jedoch eine abweichende Regelung in Art. 229 § 3 Abs. 10 EGBGB (Einführungsgesetz zum BGB).

a)
Art. 229 § 3 Abs. 10 S. 1 EGBGB bestimmt, dass eine vertragliche Abweichung von den Kündigungsfristen des § 573c Abs. 1 BGB zulässig ist. Hierbei handelt es sich um eine Ausnahme von der Regelung des § 573c Abs. 4 BGB.

b)
Eine Ausnahme von der Ausnahme regelt Satz 2 des Art. 229 § 4 Abs. 10 EGBGB:

Eine Abweichung von den Kündigungsfristen des § 573c BGB ist dann nicht zulässig, wenn die Fristen des alten § 565 Abs. 1 S. 1 und S. 2 BGB (3-6-9-12) durch AGB vereinbart wurden.

Diese Übergangsregelung betrifft allerdings vor allem Mietverträge, in denen es für Mieter eine Staffelung der Fristen gab, die seit 2001 weggefallen ist.

3.
In Ihrem Fall der ungestaffelten Kündigungsfrist für den Vermieter hat die vertragliche Regelung bereits damals gegen § 565 BGB a.F. (die Vorläuferregelung des § 573c BGB) verstoßen: "Eine Vereinbarung, nach welcher der Vermieter zur Kündigung unter Einhaltung einer kürzeren Frist berechtigt sein soll, ist nur wirksam, wenn der Wohnraum zu nur vorübergehendem Gebrauch vermietet ist."

D.h. die vereinbarten drei Monate Kündigungsfrist für den Vermieter ohne Berücksichtigung der Dauer des Mietverhältnisses ist unwirksam - damals und heute, unabhängig davon, ob es sich um eine Individualvereinbarung oder um AGB handelt.

Da die vertragliche Regelung (3 Monate auch bei Nutzung von über 8 Jahren Mietdauer) unwirksam ist, gilt § 573c Abs. 1 BGB ohne Ausnahmen.

Die Kündigungsfrist für Sie als - in das Mietverhältnis eintretender - Vermieter beträgt 9 Monate.

Ich hoffe, Ihnen einen Überblick über die Rechtslage gegeben zu haben.

Mit freundlichen Grüßen

Peter Eichhorn
Rechtsanwalt



Bewertung des Fragestellers 21.08.2013 | 23:47

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