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Verkauf Immobilie mit Nutzungsrecht

16.01.2012 09:45 |
Preis: ***,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Beantwortet von

Rechtsanwalt Daniel Hesterberg


Guten Tag,

meine Schwester ist Eigentümerin eines grossen Grundstücks mit Wohnhaus und Ökonomiegebäuden. Meine Eltern haben beide lebenslanges Wohnrecht für ihre Wohnung im Wohnhaus und lebenslanges Nutzungsrest für den Rest der Immobilie. Das ist im Grundbuch so eingetragen.

Meine Eltern leben seit über einem Jahr in einem Pflegeheim. Sie werden sehr wahrscheinlich nie mehr im Haus meiner Schwester wohnen, und ganz sicher nichts mehr auf dem Grundstück nutzen.

Ich regle alle Angelegenheiten für meine Eltern und besitze dafür eine notarielle Vollmacht.

Vor ca. einem halben Jahr hat meine Schwester das Grundstück teilen lassen. Den Teil, auf dem eine grosse Scheune steht, hat sie verkauft, ohne meine Eltern zu fragen oder entsprechend zu informieren. Nun hat sich der Käufer mit mir in Verbindung gesetzt. Er will diese Scheune in ein Wohnhaus umbauen, erhält aber nun kein Geld mehr von der Bank, da meine Eltern immer noch mit ihrem Nutzungsrecht im Grundbuch eingetragen sind.

Meine Fragen:
War das rechtens, dass meine Schwester das Grundstück verkaufen konnte, ohne meine Eltern zu informieren?
Die Scheune hat nur einen geringen Wert. Können meine Eltern sich die Löschung des Nutzungsrechts dennoch entsprechend bezahlen lassen? Wenn ja, wie errechnet sich der Betrag?

Vielen Dank für Ihre Antwort.
Mit freundlichen Grüssen

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegeben Informationen verbindlich wie folgt beantworten:


Ein im Grundbuch eingetragenes Wohn- oder sonstiges Nutzungsrecht bleibt auch bestehen, wenn der Wohn-/Nutzungsberechtigte auszieht.

Eine Rückkehr ist jederzeit möglich.

Dieses stellt die gängige - ganz herrschende - Rechtsprechung dar.

Gleichwohl kann ein Verzicht der Berechtigten erfolgen, was dann aber auch zu einer Löschung im Grundbuch führen muss.

Ein Verkauf ohne Information Ihrer Eltern war damit nach meiner ersten Einschätzung unzulässig, denn wird das Grundstück des Berechtigten geteilt, so besteht die Grunddienstbarkeit für die einzelnen Teile fort, soweit diese von der Ausübung des Rechts umfasst sind.

Wird eine Grunddienstbarkeit beeinträchtigt, so stehen dem Berechtigten die Beseitigungs- und Unterlassungsansprüche u. a. zu.

Sie sollten mit Ihren Eltern reden, ob es für diese eine Möglichkeit des Verzichts gegen Zahlung gibt, damit das Nutzungsrecht bezüglich der Scheune ausgetragen werden kann.

Dieser Verzicht sollte aber bezahlt werden:

Da ein Wohnrecht gesetzlich als Vermögenswert gilt, kommt ein unentgeltlicher Verzicht auf das Wohnrecht einer Schenkung gleich. Dies hat zur Folge, dass der Beschenkte, also der Eigentümer der Immobilie, dem Finanzamt gegenüber zur Zahlung von Schenkungssteuer verpflichtet ist, sofern der gesetzliche Freibetrag überschritten ist.

Der Freibetrag lautet nur 20.000,- € bei Schenkungen unter Lebenden, bei Verfügungen von Todes wegen jedoch 100.000 €.

Ich würde daher nicht den Weg der Schenkung gehen (z. B. Problem bei der Erbfolge), sondern ein Entgelt für Ihre Eltern verlangen und den Wert des Grundstücksteils mit der Scheune gutachterlich schätzen lassen.

Ich hoffe, Ihnen damit weitergeholfen zu haben und wünsche Ihnen noch einen schönen Tag.

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