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Insolvenz freihändiger Verkauf der Immobilie


| 04.12.2013 12:05 |
Preis: ***,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Beantwortet von

Rechtsanwalt Jürgen Nelsen


Zusammenfassung: Folgen des Kaufs einer bewohnten Immobilie - Durchsetzung der Käuferinteressen


Sehr geehrte Damen und Herren,
Mein Ex befindet sich im Regelinsolvenzverfahren und bewohnt mit seiner neuen Lebensgefährtin unsere Immobilie. Im Grundbuch stehen wir beide. Das Haus wurde vor ein paar Monaten zum freihändigen Verkauf freigegeben. Die Sparkasse ist Grundpfandgläubiger und betreibt die Vermarktung. Den Maklerauftrag habe ich unterschrieben.
Jetzt ist jemand da der das Haus unbedingt kaufen will, aber der Käufer hat Bedenken auf eine lange Räumungsklage. Ein Räumungstermin wird vom Insolvenzverwalter nicht mit im Kaufvertrag fixiert.

Antwort vom IV: "Eine Räumungsfrist wird im Kaufvertrag nicht verankert. Der Vertrag ist ja ein zweiseitiges Geschäft (zwischen Verkäufer=Insolvenzverwalter und dem Käufer) – damit kann kein Dritter verpflichtet werden. Eine Räumungsfrist in den Vertrag aufzunehmen, macht auch keinen Sinn, da insb. der Verkäufer ja die Räumung selbst nicht vornehmen kann – er würde sich dann zu etwas verpflichten, was ihm nicht möglich ist. Der Käufer muss sich nach dem Erwerb der Immobilie selbst um die Räumung bemühen, er ist der einzige, der das rechtlich durchsetzen kann."

Was passiert wenn mein Ex nicht räumt? Wie lange dauert es bis eine Räumungsklage durch ist? Wie hoch sind die Kosten? Riskiert Er seine Restschuldbefreiung?
Wie kann sich der Käufer hier schützen?

MfG

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Sehr geehrter Ratsuchender,

ich bedanke mich für Ihre Anfrage, die ich nach Bestem Wissen und aufgrund des von Ihnen geschilderten Sachverhalts sowie entsprechend Ihres Einsatzes wie folgt beantworte:

Durch den Verkauf der Immobilie endet nicht das Recht Ihres früheren Partners, das Haus zu bewohnen. Im Zweifel besteht ein (mündlicher oder schriftlicher) Mietvertrag, in jedem Fall aber ein Nutzungsverhältnis, dem bislang nicht widersprochen worden ist. Durch den Kauf durch den Kaufinteressenten wird dieses Rechtsverhältnis nicht automatisch beendet.

Damit der Kaufinteressent selber in das Haus einziehen kann, muss er also das Rechtsverhältnis beenden. Am naheliegendsten wäre in diesem Fall die ordentliche Kündigung wegen Eigenbedarfs (§ 573 Abs. 2 Bürgerliches Gesetzbuch). Die Kündigungsfrist beträgt (mind.) drei Monate (siehe § 573c Abs. 1 Bürgerliches Gesetzbuch). Sollte Ihr Ex-Partner nicht fristgemäß ausziehen, so muss das Räumungsverfahren durchgeführt werden, welches sich im günstigsten Fall (der Ex wehrt sich nicht) ca. 2 bis 3 Monate, im ungünstigen Verfahren aber auch 12 Monate dauern kann. Die Kosten richten sich nach dem Streitwert; hierzu fehlen die Angaben zur monatlichen Miete. Hinzu kommen weitere Kosten für die Durchsetzung der Räumung durch den Gerichtsvollzieher, der Vorkasse verlangt (leicht werden hier EUR 2.000 bis 3.000 erreicht).

Ein Interesse Ihres Ex-Partners zum vorzeitigen Auszug ist nur anzunehmen, wenn er durch den Verkauf soviel Geld einnehmen könnte, um seine Schulden zu bezahlen. Ist dies nicht der Fall, so besteht für ihn wenig Anlass, freiwillig ausziehen.

Tipp:

In der Praxis zeigt es sich, dass die Kündigung und das ggfs. notwendige gerichtliche Räumungs- und Vollstreckungsverfahren so kosten- und zeitaufwendig ist, dass dem „Hausbesetzer" der freiwillige Auszug durch Zahlung eines Anerkennungsbetrags angeboten wird.

Durch ein durchgeführtes Räumungsverfahren riskiert der Ex-Partner nicht seine Restschuldbefreiung, jedenfalls sicher nicht dann, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Abwehr einer Räumungsklage geltend macht. Sollte er eine Zahlung für den freiwilligen Auszug erhalten, so muss dieser Betrag im Rahmen seiner Privatinsolvenz angegeben werden und kommt dann den Gläubigern zugute. Tut er dies nicht und wird die Zahlung bekannt, ist die Restschuldbefreiung i.d.R. futsch.

Entweder erreicht er ein vollstreckbares Räumungsurteil gegen Ihren Ex-Partner, oder er einigt sich mit Ihrem Ex-Partner auf eine „freiwillige Räumung" gegen Geldbetrag, den er notariell beurkunden lassen sollte und die Unterwerfungserklärung Ihres Ex-Partners in die sofortige Zwangsvollstreckung enthalten könnte. Ein sonstiger oder weitergehender Schutz des Käufers besteht nicht.


Die Geltendmachung Ihrer Ansprüche kann selbstverständlich auch durch meine Kanzlei erfolgen, um Ihrem Anliegen sogleich den richtigen Nachdruck zu verleihen.

Weiterhin möchte ich Sie höflichst auf die Bewertungsfunktion aufmerksam machen.

Nachfrage vom Fragesteller 04.12.2013 | 13:44

Sehr geehrter Herr Nelsen,

ich bedanke miech für die ausführliche Beratung.
Gestatten Sie mir noch eine Nachfrage.

Was meinen Sie mit "wenn er ein berechtigtes Interesse an der Abwehr einer Räumungsklage geltend macht"

Mein Ex weiß seit Juni 2013 das die Immobilie sich im freihänigen Verkauf befindet. Das sollte sich doch auf ein eventuelles Räumungsverfahren positiv auswirken und nicht bis zu 12 Monate dauern. Ein Mietvertrag besteht nicht. Ich denke da hätte ich als hälftiger Eigentümer gefragt werden müssen. Geld ist aus dem Verkauf nicht zu erwarten.

Danke!

MfG

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 04.12.2013 | 14:10

Das berechtigte Interesse an der Abwehr einer Rämungsklage kann sich ergeben aus einem gültigen Mietvertrag, der Annahme, der Eigenbedarf sei nur vorgetäuscht, oder aber erwartete Schwierigkeiten bei dem Versuch, eine andere Wohnung anzumieten, ergeben. Das bedeutet aber natürlich nicht, dass diese Interessen auch tatsächlich der Durchsetzung einer Räumungsklage entgegenstehen können.

Es erscheint allerdings überraschend, dass der Insolvenzverwalter die Nutzung durch den Ex-Partner toleriert, ohne hierfür ein Nutzungsentgelt zu fordern.

Als hälftiger Eigentümerin stünde Ihnen auch die hälftige Miete zu.

Die Kenntnis vom freihändigen Verkauf wirkt sich auf die Länge des Räumungsverfahrens nicht aus, ggfs aber gegen ihn dann, wenn der Ex Räumungsschutz beantragen möchte (§ 765 Zivilprozessordnung).

Ergänzung vom Anwalt 04.12.2013 | 14:15

§ 765a ZPO!
Bewertung des Fragestellers 04.12.2013 | 13:28


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FRAGESTELLER 04.12.2013 5/5.0
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