Sehr geehrter Fragesteller,
gerne beantworte ich Ihre Frage.
1. Der Mieter ist berechtigt, nach Ablauf der Abrechnungsfrist für Nebenkosten und bei Nichtrstellung der Abrechung die gezahlten Abschläge zurückzufordern. Da bei Ihrem Auszu und trotz Mahnung die Abrechungen 2008 und 2009 nicht vorlagen, waren Sie zur Rückforderung berechtigt, allerdings nur für 2008. Bei Ende des Mietverhältnisses 30.11.2010 war die Abrechungsfrist des § 556 BGB: Vereinbarungen über Betriebskosten
noch nicht für 2009 abgelaufen. Sie durften also in 2010 nicht Abschläge für 2009 zurückfordern. Desweitern müsste man Ihren Mietvertrag überprüfen, inwieweit ein Aufrechungsverbot mit der Miete vereinabrt war. Ich nehme an, dass Sie die 2500 € einbehalten haben durch Nichtzahlung der Miete. Dies ist teilweise in Verträgen untersagt.
Generell waren Sie aber berechtigt sich die Nebenkosten für 2008 zurückzuholen. Allerdings gilt das immer nur solange nicht abgerechnet wird. Der Vermeiter kann auch nach Ablauf der Jahresfrist abrechnen. Dann kann er zwar keine Nachzahlungen mehr velangen, aber sehr wohl die wirklich verbrauchten Betriebskosten.
2. Nein, einen Zinsanspruch gäbe es nur, wenn Sie mit der Zahlung im Verzug wären. Bei einer Verurteilung müssten aber Zinsen ab Klageerhebung gezahlt werden.
3. Die 2008 Abrechung ist verjährt, dass heißt das eine Nachzahlung nicht geschuldet wird. Bei 2009 kommt es darauf an, ob die Abrechung noch Ende 2010 zugegangen ist oder nicht. Die Beweislast trägt der AG. Der Einwurf bei Ihrem Arbeitgeber ist im Zweifel aber nicht ausreichend, denn die Zustellung muss zu Hause erfolgen.
4. Die Heizkosten- und Betriebskostenabrechung können unterschiedlich verjähren. Das hängt davon ab, was im Mietvertrag vereinbart ist. Auch die Heizkostenabrechung hätte bis zum 31.8.2010 zugehen müssen, was nicht der Fall war.
5. Siehe Nr.1. Da für 2008 keine Abrechung vorliegt, müssen Sie nichts zurückerstatten. Sollte allerdings für 2008 noch abgerechnet werden, müssten die verbrauchten Kosten gezahlt werden, aber nicht mehr als die Vorausszahlungen. Mehr als die 100 € im Monat müssen Sie also nicht zahlen.
6. Sie sollten im Prozess auf jeden Fall einen Anwalt einschalten. Sie müssen den Zugang der Abrechung in 2010 bei Gericht per Schriftsatz bestreiten. Dann muss der Vermieter den Zugang im Verfahren beweisen. Wenn ihm das nicht gelingt, gilt die Abrechung als verspätet.
7. Der Klage könnte das Rechtsschutzbedürfnis fehlen, weil die Kaution gerade dafür da ist, Ansprüche des Vermieters zu sichern.
8. Nein, eigentlich nicht, denn es ist Aufgabe des Vermieters die Kaution getrennt von seinem Vermögen sicher anzulegen. Nicht ganz klar ist, warum Sie ein Konto für die Kaution eröffnet haben. Die Kaution steht dem Vermieter zu und muss von ihm sicher angelegt werden. Es könnte aber ratsam sein, den Bestand der Kaution nachzuweisen.
Wegen der weiteren Vorgehensweise sollten Sie einen Anwalt beauftragen. Eine entgültige Einschätzung könnte man nur abgeben, wenn man alle Unterlagen, insb. den Vertrag kennen würde.
Diese Antwort ist vom 02.03.2011 und möglicherweise veraltet. Stellen Sie jetzt Ihre aktuelle Frage und bekommen Sie eine rechtsverbindliche Antwort von einem Rechtsanwalt.
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Sehr geehrter Herr Rechtsanwalt Wöhler,
besten Dank für die Beantwortung unserer Fragen. Wir möchten gerne noch Folgendes nachfragen:
Zu Punkt 4.: Im Mietvertrag ist lediglich geregelt, dass die Betriebskostenabrechnung jährlich erfolgt. Wir interpretieren Ihre Beantwortung zu Punkt 4. wie folgt:
Die Heizkosten- und Warmwasserkosten-Abrechnung (Abrechnungszeitraum 01.09.2008-31.08.2009) wäre noch nicht verjährt gewesen, wenn wir sie im Dezember 2010 wie vom Vermieter behauptet vorgelegt bekommen hätten. Oder ist die Verjährung dieser Abrechnung bereits im September 2010 eingetreten? D.h. kann der Vermieter jetzt die Nachzahlung dieser Heizkosten- und Warmwasserkosten-Abrechnung von uns noch verlangen?
Zu Punkt 1.: Ja, wir hatten die 2500 Euro durch Nichtzahlung der Miete einbehalten. Im Mietvertrag ist kein Aufrechnungsverbot mit der
Miete vereinbart. Wir interpretieren Ihre Beantwortung zu Punkt 1. und 3. wie folgt:
Auch wenn uns der Vermieter die Abrechnung für 2008 und 2009 erst jetzt vorlegt, dann müssen wir die im Mietvertrag vereinbarten Nebenkostenvorauszahlungen bezahlen. D.h. wir müssen für 2008 aber höchstens den von uns einbehaltenen Betrag (50% der Nebenkosten, d.h.
je 100 Euro für November und Dezember 2008) zurückzahlen. Sollten die tatsächlichen Nebenkosten 2008 höher sein, dann kann der Vermieter diesen Mehrbetrag von uns NICHT mehr verlangen, da sie verjährt sind.
Für die Nebenkosten 2009 gilt das gleiche. Sollten allerdings die tatsächlichen Nebenkosten 2009 die Vorauszahlungen übersteigen, dann müssen wir neben der Rückzahlung der monatlich einbehaltenen 100 Euro (für Januar bis Dezember 2009) auch den Mehrbetrag an den Vermieter bezahlen. Der Mehrbetrag wäre nur dann nicht zu zahlen, wenn uns die Nebenkostenabrechnung 2009 erst im Januar 2011 oder später zugegangen ist.
Haben wir das richtig verstanden?
Vielen Dank.
Mit freundlichen Grüßen
Sehr geehrter Fragesteller,
gerne komme ich auf die Nachfrage zurück.
Sie haben alles richtig verstanden.
Wenn die Heiz- und Warmwasserkosten aber in einem anderen Turnus berechnet werden, gilt trotzdem die Jahresfrist. Diese Abrechung ist also im September 2010 verjährt. Alles andere haben sie richtig wiedergegeben.
Mit freundlichen Grüßen
Oliver Wöhler, Rechtsanwalt
