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Verjährung der Nachforderung von Nebenkosten?

| 24.01.2014 15:42 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Zusammenfassung: Der Vermieter ist verpflichtet, spätästens mit Ablauf von zwölf Monaten nach dem Ende des Abrechnungszeitraumes die Betriebskostenabrechnung an die Mieter zu übergeben. Versäumt er diese Frist, ist er mit seinen etwaigen Ansprüchen auf Nachzahlung ausgeschlossen.

Für die Zeit v. 01.10.2011 -31.07.2013 wurde eine 2 1/2 Zi-Wohng. an eine alleinstehende jg. Frau vermietet. Leider musste in dieser Zeit aufgrund von Insolvenz der ersten Fa. ein Wechsel des Verwalters erfolgen, so dass Verzögerungen in der Abrechng. entstanden. Die Mieterin wurde von uns m. Bf. vom 06.05.2013 über die Sachlage informiert.
Erst jetzt liegen uns deshalb die Nebenkostenabrechng. f. d. Zeiten v. 01.06.2011 - 31.05.2013 (2 Jahre) vor.
Frage 1: Gibt es Einschränkungen bezügl. Nachforderungen zu den Nebenkosten unsererseits trotz Zeitverzug, verursacht durch Verwalterwechsel?
Frage 2: Falls - wie vermutet - längere Zeit eine vertraglich nicht vereinbarte zweite Person (Freund) mitwohnte u. somit die Kosten erhöht wurden, lässt sich eine Forderung noch durchsetzen?
Frage 3: Wie lange kann die noch nicht erstattete Kaution noch zurückgehalten werden, da immer noch Unklarheiten bezügl. der NK-Abrechng. bestehen?

Sehr geehrter Ratsuchender,

ich freue mich über Ihre Anfrage, die ich anhand des von Ihnen geschilderten Schaverhalts beantworte. Bitte beachten Sie jedoch, dass jegliches Hinzufügen oder Auslassen von Details die rechtliche Würdigung verändern kann.

Entsprechend den gesetzlichen Regelungen ist jeder Vermieter verpflichtet, die Betriebskosten jährlich abzurechnen. Die Abrechnungsperiode beträgt immer 12 Monate. Dabei muss die Abrechnung der Nebenkosten dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach dem Ender des Abrechnungszeitraums mitgeteilt werden, damit der Vermieter etwaige Forderungen geltend machen kann. Wird diese Frist überschritten, ist der Vermieter mit seinen Forderungen ausgeschlossen. Dabei wird dem Vermieter das Verhalten eines Dritten, dessen Dienste der Vermieter in Anspruch nimmt, immer dem Vermieter als sein eingenes Verschulden zugerechnet.

Das bedeutet konkret für Sie, dass Sie gegenüber Ihrer ehemaligen Mieterin keine Forderungen mehr aus der Abrechnungsperiode 01.06.2011-31.05.2012 geltend machen können.

Dem gegenüber hat aber Ihre Ex-Mieterin durchaus das Recht, die Betriebskostenabrechnung für den von ihr bewohnten Abrechnungszeitraum, also vom 01.10.2011-31.05.2012, zu verlangen und, falls sich ein Guthaben zu ihren Gunsten ergibt, dieses herauszuverlangen.

Den Abrechnungszeitraum 01.06.2012-31.05.2013 können und müssen Sie der Ex-Mieterin spätestens bis zum Ablauf des 31.05.2014 übergeben bzw. zur Kenntnis gebracht haben, wobei Sie hier ggf. den Zugang bei der Ex-Mieterin nachweisen müssen, falls sie diesen bestreiten sollte.
Sofern sich aus der Betriebskostenabrechnung für die Abrechnungsperiode 01.06.2012-31.05.2013 eine Nachforderung zu Ihren Gunsten ergibt, können Sie diese von der Ex-Mieterin fordern, bzw. sie von der Kaution abziehen.

Ihre zweite Frage kann nur schwer beantwortet werden, ohne die genauen vertraglichen Regelungen und die Umlageschlüssel zu kennen.
Die Nebenkosten, die nach dem Verbrauch abgerechnet werden, können der Ex-Mieterin in Rechnung gestellt werden. Alles andere ist davon abhängig, welcher Verteilungsschlüssel im Mietvertrag vereinbart war. Auch ist zu berücksichtigen, dass Sie als Vermieter tatsächlich nachweisen müssen, dass der Freund bei Ihrer Ex-Mieterin gelebt hatte und nicht nur gelegentlich zur Besuch war. Das dürfte sich nur schwierig gestalten, wenn Sie nicht mit im Haus wohnen und nicht regelmäßig die Zahl Ihrer Mieter geprüft haben.

Wann ein Vermieter endgültig die Kaution abrechnen muss, ist nicht gesetzlich geregelt und muss immer in jedem Einzelfall besonders geprüft werden. Die obersten Gerichte gehen jedoch davon aus, dass einem Vermieter ein halbes Jahr für die Abrechnung durchaus zugestanden werden kann, während 2 Jahre definitiv zu lange sind.

Da Sie die Abrechnung nun in den Händen halten, sollten Sie unverzüglich die Kaution abrechnen und der Ex-Mieterin die Abrechnung zukommen lassen.

Da die Mieterin bereits zum 01.08.2013 ausgezogen ist, bleibt zu befürchten, dass Sie bald die Herausgabe der Kaution begehren wird.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen mit meinen Ausführungen etwas weiter helfen. Wenn Sie noch eine Frage haben, bitte nutzen Sie die kostenlose Nachfragefunktion.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen
Anna Lenort, Rechtsanwältintin

Bewertung des Fragestellers 27.01.2014 | 17:02

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