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Verjährung von Miete und Nebenkosten

07.05.2009 09:24 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Lars Liedtke


Sehr geehrte Damen und Herren,

im Oktober 1998, bezog ich meine Wohnung.
Der Mietvertrag wurde mit dem Vermieter abgeschlossen, als Empfängerkonto wurde das, der Hausverwaltung angegeben.
Die Hausverwaltung beendete ihre Tätigkeit im Juni 2000 und mir wurde keine andere Bankverbindung mitgeteilt, so dass die Miete und Nebenkosten wieder zurück überwiesen wurden.

Am 06.April 2009, wurde dies nun vom Vermieter bemerkt und er möchte die komplette Rückzahlung der Miete & Nebenkosten, bis Juni 2000.
Auf meinen Hinweis der Verjährung, kalkulierte er erneut und teilte mir mit, dass er die Miet- und Nebenkosten für die letzten 3 Jahre einfordern darf. (01.01.2006, bis heute)
Im Mietvertrag wurde die Miete mit € 230,- und die Nebenkosten mit € 90,- vereinbart, eine Nebenkostenabrechnung fand seit 1999 nicht mehr statt.

Daher meine Fragen an Sie:
1. Für welchen Zeitraum exakt, kann er die Miete nachfordern?
2. Für welchen Zeitraum exakt, kann der die Nebenkosten nachfordern?
3. Bitte teilen Sie mir den Betrag mit, den er zurückfordern kann.
4. Wie ist die Rechtslage bei einer nun zu erwartenden Mieterhöhung?

Für Ihre Aufmerksamkeit und Beantwortung meiner Fragen bedanke ich mich ganz herzlich im Voraus und stehe Ihnen natürlich für Rückfragen zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen!

Sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für Ihre Anfrage. Zunächst möchte ich darauf hinweisen, dass dieses Forum lediglich die Funktion hat, Ihnen einen ersten Überblick über die Rechtslage zu geben. Eine persönliche Beratung/Vertretung kann und soll hierdurch nicht ersetzt werden. Hinzufügen oder Weglassen wesentlicher Tatsachen kann zu einer anderen Beurteilung des Falles führen. Unter Berücksichtigung Ihrer Sachverhaltsangaben und des von Ihnen gebotenen Einsatzes beantworte ich Ihre Fragen wie folgt:

1.) Die vermieterseitigen Ansprüche unterliegen der regelmäßigen zivilrechtlichen Verjährungsfrist. Diese beträgt gem. § 195 BGB 3 Jahre. Gem. § 199 I beginnt der Ablauf der Verjährungsfrist mit dem Schluss des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist. So sind z.B. sämtliche Mietforderungen, die im Jahre 2005 entstanden sind Ende 2008 verjährt. Forderungen aus früheren Jahren sind dementsprechend früher verjährt, so dass Sie allen Ansprüchen aus diesen Zeiträumen die Einrede der Verjährung entgegenhalten können.

Nicht verjährt sind somit sämtliche Ansprüche seit 2006. Gegenwärtig kann der Vermieter somit Zahlung rückständiger Grundmiete für 41 Monate verlangen, in der Summe also 41 x 230 € = 9.430 €.

2.) Bezüglich der rückständigen Betriebskostenvorauszahlungen gilt grundsätzlich das gleiche, da dieselben Verjährungsvorschriften zur Anwendung gelangen. Somit hat der Vermieter Anspruch auf Zahlung der rückständigen Betriebskostenvorauszahlungen für 41 x 90 € = 3.690 €.

Zunächst einmal ergibt sich hierbei nicht deshalb etwas anderes, weil der Vermieter seiner Pflicht zur Erteilung der jährlichen Betriebskostenabrechnung nicht nachgekommen ist. Da diese Beträge als Vorauszahlungen zu leisten sind, können Sie auch an den rückständigen Beträgen kein Zurückbehaltungsrecht geltend machen (OLG Düsseldorf, ZMR 2001, 25).

Haben Sie diese Beträge jedoch erst einmal gezahlt, können Sie vom Vermieter eine ordnungsgemäße Betriebskostenabrechnung verlangen, die der Vermieter innerhalb von 12 Monaten nach Ende der jeweiligen Abrechnungsperiode erteilen muss. Kommt er dem nicht fristgerecht nach, dürfen Sie ein Zurückbehaltungsrecht an den laufenden Betriebskostenvorauszahlungen geltend machen (BGH WuM 2006, 383).

3.) Die unverjährten Forderungen des Vermieters belaufen sich auf insgesamt 9.430 € + 3.690 € = 13.120 €.

4.) Solange mietvertraglich nicht eine Index- oder Staffelmiete vereinbart ist, kann der Vermieter die Miete nur unter engen Voraussetzungen erhöhen. Zum einen kann er die Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete erhöhen, falls sie darunter liegt. Zum anderen ist es möglich, die Miete wegen vorgenommener Mordernisierungsmaßhnahmen zu erhöhen. Liegen diese Voraussetzungen nicht vor, ist die jeweilige Mieterhöhung unwirksam. Sollte Ihnen tatsächlich eine Mieterhöhung erteilt werden, sollten Sie das Mieterhöhungsschreiben dann einem Rechtsanwalt vorlegen und prüfen lassen, ob es wirksam ist.

Ich hoffe, Ihnen einen ersten Überblick über die Rechtslage gegeben zu haben.

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