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Problem Nebenkostenabrechnung und Pauschalisierung von Miete und Nebenkosten


24.07.2006 11:16 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


in unter 2 Stunden

Guten Tag,

ich habe zum 15.10.2003 meine Eigentumswohnung mit viel „Blauäugigkeit“ und mangelnder Kenntnis in Pforzheim/Baden-Württemberg vermietet. Basis ist ein „Einheitsmietvertrag“, wie er in jedem Schreibwarenhandel zu kaufen ist. Ich habe die Warmmiete pauschal festgelegt, weil mich damals meine Wohnung 600.-€ gekostet hat, etwa 400€ an die Bank und 200€ an die Hausverwaltung. Diese Berechnung habe ich – intelligenterweise – umgelegt auf 400€ Miete und 200€ Nebenkosten. Die Tatsache, dass 400€ für die Wohnung (60qm² Penthouse mit Marmorboden und Dachterrasse usw.) zu billig ist, ist mir nicht in den Sinn gekommen, da ich ja nur 600€ brauchte, um meine Kosten zu decken. Jetzt zum eigentlichen Problem:
Die Nebenkosten haben sich während der Vermietung stetig erhöht, woraufhin ich nach etwa 1,5 Jahren 20€ monatlich mehr forderte, um die erhöhten Kosten abzudecken. Diese hat mein Mieter anstandslos gezahlt. Wohlgemerkt habe ich nie eine Nebenkostenabrechnung erstellt und er hat auch nie eine verlangt. Da aber meine Hausnebenkosten dieses Jahr wieder um 40€/Monat höher veranschlagt wurden, bat ich meine Mieter um den Betrag. Jetzt habe ich eine Fristsetzung durch den Mieter per Einschreiben (Brief datiert 18.7., erhalten 20.7.) bis 25.7. erhalten, in dem er die Nebenkostenabrechnung fordert. Jetzt habe ich verschiedene Fragen dazu:

Muss ich die Abrechnung bis zum 25.7. mit Tag des Poststempels oder zum Tag des Eintreffens beim Mieter liefern? Oder rechne ich die Frist ab Erhalt, also dem 20.7.06?

Wie lange bin ich verpflichtet, Nebenkostenabrechnungen nachzureichen, wenn diese vorher nicht vom Mieter verlangt wurden?

Bin ich verpflichtet, die Nebenkosten detailliert aufzuschlüsseln?

Darf der Mieter eine Monatsmiete (also die nächste, für August), einbehalten? Er begründet dies mit dem Passus: „Bis zur Klärung der Abrechungsdifferenzen behalten wir uns vor, die August 2006 Miete bis zur Klärung auf Richtigkeit einzubehalten.“

Ich habe aufgrund meiner pauschalen Festlegung der Warmkosten jetzt das Nachsehen, da die Nebenkosten 200€ nicht übersteigen, ich aber trotzdem immer mehr Geld bezahlen muss (da die Kosten effektiv ja gestiegen sind) und somit quasi der Mietanteil geringer wird. Gibt es für da mich irgendeine Art von Lösung?

Was genau darf ich als Vermieter mit der Kaution machen? Ich habe damals 1.500€ verlangt, so auch im Mietvertrag festgehalten, erhalten habe ich aber nur 1.000€. Darf/soll ich den Rest nachfordern? Darf ich die Kaution für den eventuellen Mietausfall verwenden?
Darf ich die Kaution für das Streichen der Wohnung verwenden? Mein Mieter hat – ohne mich darüber zu informieren – die Wände in kräftigen Farben wie Blau und Orange gestrichen. Kann ich verlangen (obwohl lt. Mietvertrag „Renovierung bei Einzug“ festgelegt wurde), dass die Wohnung wieder in den ursprünglich weißen Zustand zurückversetzt wird? Greift hier das „Farben“-Urteil des Landgerichts Berlin 8U 211/04?

Vielen Dank.

Mit freundlichen Grüßen
24.07.2006 | 12:08

Antwort

von


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Tel: 08153 8875319
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Sehr geehrter Ratsuchender,

1. Zunächst schauen Sie bitte in Ihren Vertrag, was genau vereinbart wurde. Haben Sie mit Ihrem Mieter eine Nebenkostenpauschale vereinbart, müssen Sie keine Abrechnung anfertigen. Wenn Sie aber die Abrechnung vereinbart haben, müssen Sie diese 12 Monat nach Ablauf des Abrechnungszeitraums liefern, also für 2003 zum 31.12.2004 usw..Für 2005 endet die Frist am 31.12.2006.

2. Wenn Sie die Abrechnung nach Ablauf der Frist erstellen, können Sie keine Nachzahlung verlangen, § 556 Abs.3 S.3 BGB.

3. Die Abrechnung müssen Sie erstellen, sofern Sie tatsächlich abrechnen müssen. Dabei spielt es keine Rolle, ob der Mieter vorher eine Abrechnung gefordert hat.

4. Der Mieter hat kein Zurückbehaltungsrecht bezüglich der Nebenkosten. Ein solches Recht kann er nur geltend machen, wenn Mängel der Wohnung bestehen, § 556b BGB.

5. Sie können dem Mieter die Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete erhöhen, § 558 BGB, wenn die Miete in dem Zeitpunkt, in dem die Erhöhung eingetreten ist, 15 Monate unverändert bestanden hat. Sie brauchen dafür die Zustimmung des Mieters, die Sie gegebenenfalls einklagen müssen.

6. Die Kaution kann für Ansprüche aus dem Mietverhältnis verwendet werden. Sie darf maximal drei Kaltmieten betragen.

7. Die Kaution kann für Malerarbeiten verwendet werden, sofern der Mieter zu Schönheitsreparaturen verpflichtet ist.

8. Während der Mietzeit kann der Mieter die Wände streichen, wie er will. Nach Beendigung muss er gegebenenfalls den ursprünglichen Zustand wieder herstellen.

Ich hoffe, diese Ausführungen haben Ihnen bei Ihrem rechtlichen Problem weitergeholfen. Für eine weitere Beratung stehe ich Ihnen selbstverständlich zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüssen

Nina Heussen
Rechtsanwältin

Weiler Rechtsanwälte
Sonnenstr. 2
80331 München

Tel: (089) 20604130
kanzlei@weiler-rechtsanwaelte.de

Abschließend darf ich mir erlauben, noch auf Folgendes hinzuweisen: Meine Auskunft umfasst die wesentlichen Gesichtspunkte, die in Fällen der geschilderten Art im Allgemeinen zu beachten sind. Darüber hinaus können eine Reihe weiterer Tatsachen von Bedeutung sein, die zu einem anderen Ergebnis führen. Auch einige Rechtsfragen wie z. B. die Frage der Verjährung oder von Rückgriffsansprüchen gegenüber Dritten etc., können mit dieser Auskunft nicht geklärt werden. Ferner sind verbindliche Empfehlungen darüber, wie Sie Ihre Rechte durchsetzen können, nur im Rahmen einer Mandatserteilung möglich.


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