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Verjährung Nebenkosten - Jahresfrist für die Erstellung der Nebenkostenabrechnung

16.01.2008 18:33 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Guido Matthes


Sehr geehrte Damen und Herren,

ich benötige eine Rechtsauskunft bezüglich Mietnebenkosten.
Ich habe zum 01.05.2005 eine Einraumwohnung von privat angemietet. Es wurde ein Standardmietvertrag aus dem Hause vhg ( Verlag Haus und Grund GmbH) geschlossen.
Die Wohnung habe ich fristgerecht zum 30.10.2006 gekündigt und problemlos übergeben.
Nun habe ich zufälligerweise Ende letzter Woche ( 11.01.08) meine frühere Vermieterin getroffen, die mich drauf aufmerksam machte, das sie noch die Zahlung der Mietnebenkostenabrechnung erwartet. Ich war sehr erstaunt, da ich bis dahin noch nichts von ihr erhalten hatte, was ich ihr auch sagte. Sie meinte, sie hätte die Abrechnung kurz vor Weihnachten fertig gemacht und mit der Post verschickt. Ich sagte ihr, dass ich ab dem 18.12.07 im Urlaub war und bei meiner Rückkunft am 26.12.07 keine Post von ihr bzw eine Benachrichtigung über ein Einschreiben vorgefunden haben. Sie sagte mir das die Abrechnung mit einfacher Post verschickt worden sei.
Heute erhielt ich dann Post von meiner Vermieterin mit der Nebenkostenabrechnung 2006, datiert vom 23.12.2007.und einer entsprechenden Nachforderung.
Übrigens ist das die erste Nebenkostenabrechnung die ich je von ihr erhalten habe. Für das Jahr 2005 wurde keine erstellt. Bei der Ermittlung des Durchschnittsverbrauch wurde bei Wasser und Strom die gesamten 18 Monaten angesetzt und dann für 10 Monate in Ansatz gebracht.( z.B. Verbrauch Strom für 18 Monate:18 * 10 Monate). Ob das so gehandhabt werden kann ?
Meine primere Frage ist aber ob die Jahresfrist für die Erstellung der Nebenkostenabrechnung nach BGB überschritten ist und ich nicht mehr bezahlen muß oder ob die Abrechnung fristgemäss zugestellt wurde und ich im nach herein die Kosten tragen muß. Meine neue Adresse lag der Vermieterin jederzeit vor, so das sie mich jederzeit erreichen konnte.
Im Mietsvertrag seht „ Für die vorstehend bezeichneten Betriebskosten haben die Parteien gemäß § 4 eine monatliche Vorauszahlung mit jährlicher Abrechnung ( nicht zwangsläufig kalenderjährlicher Abrechnung) vereinbart“
„ Der Jahresabrechnungszeitraum kann aus berechtigtem Anlass auf einen Teilabrechnungszeitraum geändert werden.“
Ich würde mich freuen ihre Einschätzung über die Rechtsprechung zu erfahren und wenn sie mir einen Hinweis geben könnten wie ich mich weiterhin richtig verhalten soll.

Mit bestem Gruß

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre gestellte Frage beantworte ich wie folgt:

Die Vermieterin hat für das Kalenderjahr 2006 abgerechnet. Sie kann sich nicht nachträglich auf einen anderen Abrechnungszeitraum berufen.

Die Abrechnung der Vermieterin kam nach Ihrer Schilderung erst heute an. Gemäß § 556 III BGB hätte die Abrechnung grundsätzlich binnen Jahresfrist erfolgen müssen. Die Abrechnung ist dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen. Nach Ablauf dieser Frist ist die Geltendmachung einer Nachforderung durch den Vermieter ausgeschlossen, es sei denn, der Vermieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten.

Maßgeblich für die Einhaltung der Abrechnungsfrist ist nicht die Fertigstellung und Datierung der Abrechnung, sondern der Zugang beim Mieter. Den fristgerechten Zugang muss der Vermieter nachweisen. Bei Briefen, die nicht unmittelbar entgegen genommen werden, ist der Zugang bewirkt, mit dem Einwurf in den Briefkasten, sobald nach der Verkehrsanschauung mit der Kenntnisnahme zu rechnen ist.

Die Ausschlussfrist greift aber nur, wenn der Vermieter die Verzögerung auch zu vertreten hat. Eine nicht zu vertretende Verzögerung haben aber einige Gericht angenommen, wenn sich unerwartete Verzögerungen auf dem Postweg ergeben und die Abrechnung erst nach Ablauf der Jahresfrist beim Mieter
ankommt, trotz rechtzeitiger Absendung, AG Bremen , WM 95, 593; AG Dresden, MietRB 03, H.1/1. Sie sollten dementsprechend prüfen, ob die Abrechnung ordnungsgemäß übersandt wurde (Adressierung, Porto, Poststempel). War dies der Fall, können Sie sich nach der zitierten Rechtsprechung nicht mit Erfolg auf die Ausschlussfrist berufen.

Die Abrechnung von Wasser und Strom ist meines Erachtens nicht ordnungsgemäß. Die Nebenkosten sind nach dem sog. Leistungsprinzip abzurechnen, wenn nichts anderes vereinbart ist; d.h. es können nur die Kosten abgerechnet werden, die im Abrechnungszeitraum geleistet wurden. Eine Umlage von Kosten außerhalb des Leistungszeitraumes ist nicht möglich. Es kann daher kein Durchschnitt aus 18 Monaten Nutzung gebildet werden.

Ich hoffe, Ihnen einen ersten Überblick verschafft zu haben. Wenn Sie Interesse an einer weitergehenden Vertretung in der Angelegenheit haben, können Sie sich unter den oben angegebenen Kontaktdaten mit mir in Verbindung setzen.

Abschliessend möchte ich Sie darauf hinweisen, dass Sie in diesem Forum eine erste überschlägige Einschätzung auf der Basis Ihrer Schilderung erhalten, die nur in einfachen Fällen eine ausführliche und persönliche Rechtsberatung ersetzen kann. Das Hinzufügen oder Weglassen weiterer Sachverhaltsangaben kann zu einer anderen Beurteilung Ihres Falles führen; verbindliche Empfehlungen sind daher nur im Rahmen einer Mandatserteilung nach vollständiger Überprüfung des Sachverhaltes möglich.

Mit freundlichen Grüßen

Matthes
Rechtsanwalt

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