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Miet Nebenkosten Nebenkosten Abrechnung NK Abrechnung Betriebskosten Miete

18.06.2021 13:45 |
Preis: 25,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


Folgende Situation :

Ich bin 06/19 (am 15.6.) ausgezogen.
In 2020 forderte ich meinen Vermieter auf, mir die NK Abrechnung für
2019 zukommen zu lassen. Er meinte, er hätte damit ja bis 12/20 Zeit (ich solle warten).

Anfang 2021 forderte ich ihn erneut auf, dies nachzuholen.
Er meinte, er könne das nicht, weil ihm keine Adresse von mir vorläge.

Da ich mich aktuell beruflich zu 90% im Ausland aufhalte forderte ich Ihn auf
mir diese per E-Mail zukommen zu lassen (sowie eben auch zuvor kommuniziert wurde).

Ich bot auch an, den Eingang zu bestätigen. Ebenfalls bot ich eine elektronische Fax Nummer an.

Er reagierte darauf nicht mehr, nachdem er darauf beharrt hat, daß ich eine
Adresse nennen müsste. Nun die Adresse wäre im fernen Ausland und welchen Sinn macht es,
die NK Abrechnung an eine Deutsche Adresse zu senden, wenn ich kaum dort bin ?!

Meine Fragen :

1) bis wann hätte der Vermieter tatsächlich die NK Abrechnung erstellen müssen ?
2) kann er sich dieser Pflicht wirksam verweigern und darauf bestehen die NK Abrechnung an
eine Deutsche Adresse zu senden (wo ich mich inzw. kaum aufhalte ?)
3) darf er nunmehr noch Nachforderungen stellen ?
4) darf ich wiederum ggf. auf Auszahlung eines Guthabens bestehen ?


Vielen Dank.

18.06.2021 | 15:18

Antwort

von


(6)
Sögestr. 41
28195 Bremen
Tel: 0421 16335580
Web: http://www.kanzlei-br.de
E-Mail:

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

1.
Gemäß § 556 Abs. 3 S.1 und 2 BGB ist über die Vorauszahlungen für die Betriebskosten jährlich abzurechnen. Die Abrechnung ist dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen.

Aufgrund Ihrer Schilderungen gehe ich davon aus, dass sich die Frage auf die Abrechnung für das Kalenderjahr 2019 bezieht. In dem Fall hätte der Vermieter Ihnen die Abrechnung bis spätestens 31. Dezember 2020 mitteilen müssen.


2.
Eine besondere Form der Abrechnung ist gesetzlich nicht geregelt. Grundsätzlich kann die Abrechnung daher auch in Textform übermittelt werden. Hierzu würde beispielsweise eine E-Mail genügen.

Daraus folgt meiner Ansicht nach, dass der Vermieter, selbst wenn ihm eine Postanschrift von Ihnen als ehemaligem Mieter nicht bekannt ist, seiner Pflicht zur Erteilung der Abrechnung auch durch Übersendung per E-Mail nachkommen kann bzw. sogar muss, zumal Sie sich ausdrücklich zur Entgegennahme der Abrechnung mittels E-Mail bereit erklärt haben. Ich gehe dabei davon aus, dass dem Vermieter Ihre aktuelle E-Mail-Adresse bekannt ist bzw. rechtzeitig vor Ablauf der Abrechnungsfrist bekannt war.


3.
Gemäß § 556 Abs.3 S.3 BGB ist nach Ablauf der Abrechnungsfrist aus S.2 (s.o.) die Geltendmachung einer Nachforderung durch den Vermieter ausgeschlossen, es sei denn, der Vermieter die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten.

Sofern dem Vermieter Ihre aktuelle E-Mail-Adresse rechtzeitig vor Ablauf der Abrechnungsfrist bekannt war, ist er meiner Ansicht nach mit einer etwaigen Nachforderung ausgeschlossen, da er Ihnen die Abrechnung fristgemäß per E-Mail hätte zukommen lassen können.


4.
Sollte sich ein Guthaben ergeben, können Sie trotzdem auf Auszahlung bestehen. Hierfür gilt die regelmäßige Verjährungsfrist von drei Jahren gemäß § 195 BGB. Diese Verjährungsfrist beginnt mit dem Schluss des Jahres, in dem der Vermieter Ihnen die ordnungsgemäße Abrechnung erteilt, § 199 BGB. Würde er die Abrechnung im Jahr 2021 ordnungsgemäß erteilen, würde der Anspruch auf Auszahlung des Guthabens demzufolge mit Ablauf des 31. Dezember 2024 verjähren.


5.
Der Vollständigkeit halber möchte ich darauf hinweisen, dass Sie grundsätzlich einen Anspruch auf Erteilung einer ordnungsgemäßen Betriebskostenabrechnung haben. Dieser Anspruch ist auch einklagbar.



Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

Bianca Rönn
-Rechtsanwältin-


Rechtsanwältin Bianca Rönn

Rückfrage vom Fragesteller 18.06.2021 | 18:35

Hallo und besten Dank.

Ich verstehe das also so :

1) bei Auszug am 15.6.19 läuft die Frist für den Vermieter bis 31.12.20 ?
2) da wir bereits zuvor ausschliesslich per email kommuniziert haben, darf ich davon
ausgehen, daß dem Vermieter diese als bekannt gilt ?
3-5) ok danke.

Mfg

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 21.06.2021 | 09:44

Zu 1):
Wenn es um die Abrechnung für den Abrechnungszeitraum 01.01.2019 - 31.12.2019 geht, ist das richtig. Der Abrechnungszeitraum umfasst grds. 12 Monate, wobei der individuelle Nutzungszeitraum abweichen kann, wenn Sie bereits vor Ablauf des Abrechnungszeitraums ausgezogen sind. Selbstverständlich haben Sie die Kosten dann auch nur anteilig nach Ihrem individuellen Nutzungszeitraum zu tragen, der Vermieter muss Ihre Kosten also anteilig berechnen.

2)
Richtig.

ANTWORT VON

(6)

Sögestr. 41
28195 Bremen
Tel: 0421 16335580
Web: http://www.kanzlei-br.de
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