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Verjährung Nebenkosten - Abrechnungszeitraum


| 13.12.2006 00:17 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Sven Kienhöfer



Sehr geehrte Damen und Herren,

Ende November bekam ich eine Nebenkostennachforderung von meinem ehemaligen Vermieter.

Diese bezieht sich auf den gesammten Mietzeitraum und zwar vom Oktober 2004 bis Ende August 2006.

Bezahlt habe ich die zum Einzug gültigen Nebenkosten. Ab 01.01.2006 sind diese leicht vom Vermieter erhöht worden, da er mir Ende 2005 eine voraussichtliche Kostenentwicklung für das Wirtschaftsjahr 2005/2006, genauer für den Abrechnungsteitraum 01.08.2005 - 31.07.2006, geschickt hat und daraufhin wurden die Nebenkosten erhöht.

Die Nachforderung der Nebenkosten jetzt (Ende November 2006) bezieht sich auf Folgendes:

1. Auf den Abrechnungszeitraum 01.08.2004-31.07.2005
2. Und auf den Abrechnungszeitraum 01.08.2005-31.07.2006.

Für beide Abrechnungszeiträume habe ich Ende November 2006 erstmalig eine Abrechnung mit Belegen bekommen.

Nun die Frage:
Muss ich der Nebenkostennachforderung (1), die sich auf den Abrechnungszeitraum 01.08.2004-31.07.2005 bezieht, nachkommen oder ist diese verjährt?

Noch zur Info: Mir ist kein Grund bekannt, warum die Nebenkostenachforderung erst jetzt an mich gestellt wurde. Die Abrechnungen der Verwaltungsgesellschaft an den Eigentümer (Vermieter) erfolgten immer 4 Monate nach Ablauf der Abrechnungsporiode, also bei Nebenkostennachforderung (1) am 21.11.2005.

Vielen Dank für eine Beantwortung der Frage.



Sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich aufgrund Ihrer Angaben gerne wie folgt beantworten möchte.

Die Gesetzeslage ist hier eindeutig. Nach § 556 BGB gilt folgendes:
Der Abrechnungszeitraum, dh. der Zeitraum, innerhalb dessen die Kosten für die Abrechnung entstanden sind und aus dem sie in die Abrechnung eingestellt werden dürfen, beträgt gemäß § 556 Abs. 3 ein Jahr.
Die Abrechnungszeitraum beträgt für Sie also ein Jahr, der Vermieter hat jährlich über die Betriebskosten abzurechnen.

Die Abrechnung über eine längere Periode(wie bei Ihnen) ist damit nicht ordnungsgemäß, sie löst keine Zahlungspflicht des Mieters(für Sie) aus.

Für die Forderungen aus 2004 hat Ihr Vermieter außerdem eindeutig gegen die einjährige Ausschlussfrist verstoßen. Ausschlussfrist bedeutet, dass der Vermieter, wenn er bis zu diesem Zeitpunkt nicht abgerechnet hat, eine Nachforderung nicht mehr geltend machen kann. Dies gilt allerdings nur für den Fall, dass der Vermieter das Nichtgeltendmachen der Nachforderung zu vertreten hat.
Für Sie gilt also, dass die Ansprüche des Vermieters aus 2004 verjährt sind.

Ich hoffe, diese Ausführungen haben Ihnen bei Ihrem rechtlichen Problem weitergeholfen.

Mit freundlichen Grüßen

Sven Kienhöfer
Rechtsanwalt






Nachfrage vom Fragesteller 14.12.2006 | 08:05

Danke für die eindeutige Antwort.

Eine Nachfrage noch:

Was wären Gründe, die der Vermieter für das Nichtgeltendmachen der Nachforderung anbringen könnte (müssen diese bewiesen werden?) und wieso kann sich der Vermieter nicht auf § 197 BGB berufen, der besagt, das der Anspruch des Vermieters auf Zahlung der Nebenkosten erst nach vier Jahren erlischt.

Vielen Dank für eine Antwort.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 18.12.2006 | 01:08

Sehr geehrter Fragesteller,

Nach § 556 Nr. 3 BGB gilt: "Nach Ablauf dieser Frist ist die Geltendmachung einer Nachforderung durch den Vermieter ausgeschlossen, es sei denn, der Vermieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten." =) Der Vermieter müsste also eine fristgerechte Abrechnung schuldlos unterlassen haben.

Prüfen Sie bitte § 197 BGB, möglicherweise haben Sie ein BGB-Auflage vor der Schuldrechtsreform 2002.

"§ 197 [1] [2] Dreißigjährige Verjährungsfrist

1) In 30 Jahren verjähren, soweit nicht ein anderes bestimmt ist,
1.Herausgabeansprüche aus Eigentum und anderen dinglichen Rechten,
2.familien- und erbrechtliche Ansprüche,
3.rechtskräftig festgestellte Ansprüche,
4.Ansprüche aus vollstreckbaren Vergleichen oder vollstreckbaren Urkunden,
5.Ansprüche, die durch die im Insolvenzverfahren erfolgte Feststellung vollstreckbar geworden sind, und
6.Ansprüche auf Erstattung der Kosten der Zwangsvollstreckung.

(2) Soweit Ansprüche nach Absatz 1 Nr. 2 regelmäßig wiederkehrende Leistungen oder Unterhaltsleistungen und Ansprüche nach Absatz 1 Nr. 3 bis 5 künftig fällig werdende regelmäßig wiederkehrende Leistungen zum Inhalt haben, tritt an die Stelle der Verjährungsfrist von 30 Jahren die regelmäßige Verjährungsfrist.

Mit freundlichen Grüßen


Sven Kienhöfer
Rechtsanwalt

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