Betriebskostenabrechnung: Verkürzung des Abrechnungszeitraums

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Nachfrage möchte ich - basierend auf Ihren Informationen - wie folgt beantworten:

(1) Vorbemerkungen:

Nach dem Wortlaut des § 556 Abs. 3 BGB ist über die Vorauszahlungen für Betriebskosten "jährlich" (!) abzurechnen. Gemäß § 556 Abs. 4 BGB ist eine zum Nachteil von Abs. 3 abweichende Vereinbarung unwirksam.

(2) KONSEQUENZ: Unwirksamkeit der Vereinbarung eines längeren Abrechnungszeitraums

Rechtsprechung und Literatur sind sich zunächst einig, dass die Vereinbarung eines längeren Abrechnungszeitraums gemäß §§ 556 Abs. 3, 4 BGB grundsätzlich unzulässig ist (vgl. LG Düsseldorf ZMR 98, 167; AG Köln WuM 1997, 213; MüKo/Schmid, § 556 Rn. 64; Palandt/Weidenkaff, § 556 Rn. 10). Längere Abrechnungszeiten - so der Hintergrund der Rechtsauffassung - bergen für den Mieter die Gefahr, dass die Abrechnungen unübersichtlich werden und dass sie dem Mieter die ohnehin schwere Plausibilitätskontrolle zusätzlich erschweren (vgl. Schmidt-Futterer, Mietrecht, § 556 Rn. 298).

(3) DEMGEGENÜBER: u.U. Wirksamkeit der Vereinbarung eines kürzeren Abrechnungszeitraums

Nach der überwiegenden Literaturauffassung ist die Vereinbarung kürzerer Abrechnungszeiträume demgegenüber zumindest dann zulässig, wenn die Wohnzeit des Mieters kürzer als der gesetzliche Abrechnungszeitraum ist (d.h. weniger als 1 Jahr, vgl. Blank/Börstinghaus, Miete, § 556 Rn. 102; wohl auch MüKo/Schmid, § 556 Rn. 64; für generelle Zulässigkeit: Palandt/Weidenkaff, § 556 Rn. 10; Schmidt/Futterer, Mietrecht, § 556 Rn. 299;). Die Verkürzung des Abrechnungszeitraums ist nach m.A. "nicht zum Nachteil des Mieters", da ein kürzerer Abrechnungszeitraum die Plausibilitätskontrolle nicht erschwert, sondern vielmehr erleichtert. BEACHTEN SIE BITTE: Rechtsprechung, auf die Sie sich berufen könnten, gibt es noch nicht. Im Falle einer gerichtlichen Überprüfung ist es (leider) durchaus nicht unwahrscheinlich, dass das für die Angelegenheit zuständige Amtsgericht - entgegen der gängigen Kommentarliteratur - anderer Auffassung ist.

(4) Zu Ihrer Frage:

Nach m.A. ist in Ihrem Fall die Vereinbarung eines auf das jeweilige Semesterende ausgerichteten Abrechnungszeitraums zumindest dann zulässig, wenn der Abrechnungszeitraum nur für solche Fälle gilt, in denen die tatsächlichen Wohnzeiten Ihrer Mieter den gesetzlichen Abrechnungszeitraum von 12 Monaten unterschreiten. BEACHTEN SIE BITTE: Die Verkürzung des gesetzlichen Abrechnungszeitraums muss durch eine Klausel im Mietvertrag bzw. ggf. eine nachträgliche Zusatzvereinbarung gedeckt sein. Die "Einverständniserklärung" der bereits in Ihrem Objekt wohnhaften Mieter sollte aus Gründen der Beweisbarkeit bestenfalls durch Unterzeichnung einer entsprechenden Zusatzvereinbarung eingeholt werden. Ich darf Ihnen höflichst anbieten, eine derartige Zusatzvereinbarung gegen einen angemessenes Pauschalhonorar zu formulieren. Ich hoffe, Ihnen mit den vorangegangenen Ausführungen bereits vorab weitergeholfen zu haben. Für Rückfragen stehe ich Ihnen selbstverständlich gerne - auch per E-Mail (r.iven@online.de) - zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen

Iven
Rechtsanwalt