Sehr geehrter Ratsuchender,
ich bedanke mich für Ihre Anfrage, die ich wie folgt nach Ihren Angaben beantworten möchte.
Es trifft zu, dass bei einer Nachzahlung von Betriebskosten im Ergebnis die diesbezügliche Abrechnung 12 Monate nach Ende des Abrechnungszeitraumes für die Betriebskosten dem Mieter zugestellt sein.
Diese Frist ist jedoch keine Verjährungsfrist, sondern eine Ausschlussfrist, die durch
Ablauf derselben zum Ausschluss der Durchsetzung der Betriebskostennachzahlung führt.
Eine geraume Zeit war ungeklärt, ob der Mieter in diesem Zusammenhang einen Anspruch auf eine korrekte Betriebskostenabrechnung innerhalb der 12-monatigen Frist hat, oder ob Nachbesserung auch nach Ablauf dieser Frist noch möglich ist.
Diesbezüglich hat der BGH als höchstes deutsches Gericht entschieden, dass in diesem Zeitraum überhaupt eine Betriebskostenabrechnung zu erstellen ist, so dass Nachbesserungen auch danach bis zum Ablauf der Verjährungsfrist von derzeit drei Jahren noch erfolgen können.
Somit wird der Vermieter noch die von Ihnen in Ihren Einsprüchen vorgebrachten Einwände in einer neuen Betriebskostenabrechnung umsetzen können.
Solange er diese Umsetzung jedoch nicht vollzogen hat, bin ich der Auffassung, dass Sie mangels Fälligkeit von Ihrem Zurückbehaltungsrecht hinsichtlich der etwaigen Nachzahlungen für die beiden Abrechnungszeiträume Gebrauch machen sollten.
Um den Vermieter in seinem Tätigwerden etwas zu beschleunigen, sollten Sie vielleicht noch die aktuellen Zahlungen der Betriebskostenvorauszahlungen gänzlich einstellen oder unter Vorbehalt leisten, da darüber hinaus der Vermieter für diese Zahlungen keine Bemessungsgrundlage mehr haben dürfte.
Dies ist insbesondere dann der Fall, wenn sich die Betriebskostenvorauszahlungen sich seit Abschluss des Mietvertrages erhöht haben, so dass diese konsequenterweise wieder auf das Niveau im Mietvertrag gesenkt werden könnten.
Mangels Fälligkeit der Betriebskostennachzahlung können Sie auch nicht in Verzug geraten, auch wenn der Vermieter noch so viele Mahnungen an Sie verfasst.
Eine materiell-rechtliche Beurteilung hinsichtlich der Betriebskosten ist mir nach Ihren Angaben nicht möglich und würde diesen Rahmen auch sprengen.
Nach den oben genannten Ausführungen besteht eigentlich auch kein Anlass freiwillig eine Zahlung der Hälfte der Betriebskostennachzahlung für 2003 und 2004 vorzuschlagen.
Sollten Sie dennoch diesen Weg wählen wollen, ist dies reine Verhandlungsbasis und ohne Zutun des Vermieters nicht durchsetzbar.
Ich hoffe, Ihnen weitergeholfen zu haben.
Mit freundlichen Grüßen
Bernd Zahn
Rechtsanwalt
