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Nebenkosten, Verjährung


| 24.09.2006 17:07 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum



Wir haben Einspruch gegen die Nebenkostenabrechnungen 2003 und 2004 eingelegt. Trotz mehrfacher Nachfrage nimmt unser Vermieter keine Stellung zu den Unklarheiten sondern mahnt lediglich die Zahlung der ausstehenden Nachzahlungen an.

Die Nebenkostenabrechnung muss ja innerhalb von 12 Monaten nach Abrechnungsperiode erfolgen. Wie viel Zeit hat nun ein Vermieter, inhaltlich auf einen Einspruch zu reagieren? Müssen wir hier länger warten oder sind die Ansprüche ebenfalls 12 Monate nach Einspruch verjährt? Mit welcher Formulierung sollten wir eine Nachzahlung unter Hinweis auf die Verjährung verweigern?

Wir würden gerne – auch um einen langwierigen Rechtsstreit zu vermeiden – anbieten, unter gegenseitigem Verzicht auf sämtliche Ansprüche aus den Nebenkostenabrechnungen 2003/2004 die Hälfte der geforderten Nachzahlung zu bezahlen. Worauf sollten wir dabei achten?

Hier noch einige Hintergründe:
· Der Mietvertrag läuft seit dem 15.06.2002
· Die Betriebskostenabrechnung 2003 stammt vom 22.11.2004. Es gab erhebliche Erhöhungen gegenüber dem Vorjahr (35% - fast 100%) sowie einen nicht nachvollziehbaren Verteilungsschlüssel für die Grundsteuer. Wir haben am 1.12.2004 Einspruch gegen die Betriebskostenabrechnung eingelegt.
· Bei einer telefonischen Nachfrage im Januar 2005 wurden wir noch um etwas Geduld bei der Bearbeitung des Einspruchs gebeten.
· Die Betriebskostenabrechnung 2004 ist auf den 30.06.2005 datiert. Die Grundsteuer war laut Abrechnung erneut um 92% im Vergleich zum Vorjahr angestiegen. Die ausstehende Nachzahlung der Betriebkosten 2003 war ebenfalls enthalten. Unser Einspruch ging am 6.7.2005 bei der Hausverwaltung ein. Hier haben wir auch noch einmal auf den Einspruch gegen die Abrechnung 2003 hingewiesen und um Zusendung von Kopien der relevanten Belege gebeten.
· Am 1.12.2005 erhielten wir die erste Mahnung – eine Stellungnahme zu den Einsprüchen erfolgte jedoch nicht. In unserer Antwort auf die Mahnung haben wir am 16.12.2005 erneut auf die Gründe für unsere Einsprüche hingewiesen. Ebenso haben wir die Einhaltung gesetzlicher Fristen angemahnt.
· Auch in der 2. Mahnung vom 12.9.2006 fehlt jede Klärungen der Unstimmigkeiten.
Sehr geehrter Ratsuchender,

ich bedanke mich für Ihre Anfrage, die ich wie folgt nach Ihren Angaben beantworten möchte.
Es trifft zu, dass bei einer Nachzahlung von Betriebskosten im Ergebnis die diesbezügliche Abrechnung 12 Monate nach Ende des Abrechnungszeitraumes für die Betriebskosten dem Mieter zugestellt sein.
Diese Frist ist jedoch keine Verjährungsfrist, sondern eine Ausschlussfrist, die durch
Ablauf derselben zum Ausschluss der Durchsetzung der Betriebskostennachzahlung führt.
Eine geraume Zeit war ungeklärt, ob der Mieter in diesem Zusammenhang einen Anspruch auf eine korrekte Betriebskostenabrechnung innerhalb der 12-monatigen Frist hat, oder ob Nachbesserung auch nach Ablauf dieser Frist noch möglich ist.
Diesbezüglich hat der BGH als höchstes deutsches Gericht entschieden, dass in diesem Zeitraum überhaupt eine Betriebskostenabrechnung zu erstellen ist, so dass Nachbesserungen auch danach bis zum Ablauf der Verjährungsfrist von derzeit drei Jahren noch erfolgen können.
Somit wird der Vermieter noch die von Ihnen in Ihren Einsprüchen vorgebrachten Einwände in einer neuen Betriebskostenabrechnung umsetzen können.
Solange er diese Umsetzung jedoch nicht vollzogen hat, bin ich der Auffassung, dass Sie mangels Fälligkeit von Ihrem Zurückbehaltungsrecht hinsichtlich der etwaigen Nachzahlungen für die beiden Abrechnungszeiträume Gebrauch machen sollten.
Um den Vermieter in seinem Tätigwerden etwas zu beschleunigen, sollten Sie vielleicht noch die aktuellen Zahlungen der Betriebskostenvorauszahlungen gänzlich einstellen oder unter Vorbehalt leisten, da darüber hinaus der Vermieter für diese Zahlungen keine Bemessungsgrundlage mehr haben dürfte.
Dies ist insbesondere dann der Fall, wenn sich die Betriebskostenvorauszahlungen sich seit Abschluss des Mietvertrages erhöht haben, so dass diese konsequenterweise wieder auf das Niveau im Mietvertrag gesenkt werden könnten.

Mangels Fälligkeit der Betriebskostennachzahlung können Sie auch nicht in Verzug geraten, auch wenn der Vermieter noch so viele Mahnungen an Sie verfasst.

Eine materiell-rechtliche Beurteilung hinsichtlich der Betriebskosten ist mir nach Ihren Angaben nicht möglich und würde diesen Rahmen auch sprengen.

Nach den oben genannten Ausführungen besteht eigentlich auch kein Anlass freiwillig eine Zahlung der Hälfte der Betriebskostennachzahlung für 2003 und 2004 vorzuschlagen.
Sollten Sie dennoch diesen Weg wählen wollen, ist dies reine Verhandlungsbasis und ohne Zutun des Vermieters nicht durchsetzbar.

Ich hoffe, Ihnen weitergeholfen zu haben.

Mit freundlichen Grüßen
Bernd Zahn
Rechtsanwalt

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