Veräußerungsgewinne beim Vekuauf einer Ferienwohnung

Sehr geehrter Fragesteller,

ich beantworte gerne Ihre Fragen im Rahmen einer Erstberatung unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes und den Vorgaben dieser Plattform.

Ich weise rein vorsorglich darauf hin, dass mangels Kenntnis der Unterlagen und Verträge die nachfolgenden Hinweise nur eine erste steuerrechtliche Orientierung darstellen können.


Zu Ihrer 1. Frage:

Da das Finanzamt zuletzt die Einkunftsart "Vermietung und Verpachtung", § 21 EStG angenommen hat, kommt für die Frage eines Veräußerungsgeschäfts nur § 23 EStG in Frage. Wenn für die Jahre zuvor gewerbliche Einkünfte,
§ 15 EStG , angenommen wurden, ist dies jetzt beim Verkauf nicht von Bedeutung. Es gilt die sogenannte "Abschnittsbesteuerung", eine früher geäußerte Rechtsauffassung kann sich wie in Ihrem Fall in einem anderen Veranlagungszeitraum ändern. Dann gilt insoweit auch der Grundsatz des Vertrauensschutzes.

Damit der Verkauf steuerfrei bleibt, muss zwischen Ankauf und Wiederveräußerung (Zufluss des Verkaufserlöses) der Wohnung ein Zeitraum von mindestens zehn Jahren liegen.

Nach Ihren Angaben liegen Sie außerhalb der Spekulationsfrist.

Die Einreichung eines Antrags auf "verbindliche Auskunft" beim Finanzamt erhöht die Sicherheit der rechtlichen Beurteilung, ist jedoch auch seitens des Finanzamts kostenpflichtig.

Zur 2. Frage:

Der Umsatz aus einem Immobilienverkauf ist grundsätzlich umsatzsteuerbefreit, § 4 Nr. 9a UStG , da Grunderwerbsteuer für den Erwerber anfällt.

Es kann beim Verkauf einer Immobilie jedoch auch zur Anwendung der Umsatzsteuervorschriften optiert werden, also Umsatzsteuer erhoben werden.

Das ist dann sinnvoll, wenn Sie - vom Verkaufstag zurückgerechnet - in den letzten zehn Jahren bauliche Maßnahmen vorgenommen haben und dabei Vorsteuerbeträge geltend gemacht haben.

Falls Sie in diesem Fall nicht optieren, muss der Erwerber als Rechtsnachfolger mäglicherweise
eine Vorsteuerberichtigung nach § 15a UStG durchführen. Er müsste dann 10 % der von Ihnen bezogenen Vorsteuer für jedes Restjahr (innerhalb des 10-Jahres-Zeitraums) zurückzahlen.

Beispiel: Vor acht Jahren haben Sie einen Ausbau vorgenommen und dabei Euro 1.000 Vorsteuer erhalten. Dann muss der Erwerber Euro 200,00 zurück zahlen.

Um die Vorsteuerberichtigung nach § 15a UStG zu vermeiden, müsste der Erwerber zur Umsatzsteuer optieren. Zivilrechtlich betrachtet, müssen Sie den Erwerber darüber aufklären. Ihr Steuerberater kann die Situation sicher genau abschätzen und sollte Ihnen aufzeigen, ob und in welchem Umfang dies bei Ihnen zutrifft.

Haben Sie in den letzten 10 Jahren keine Ausbauarbeiten vorgenommen, liegt kein Fall einer Vorsteuerberichtigung vor. Der Erwerber kann dann z.B. auch umsatzsteuerfrei vermieten, erhält dann konsequenterweise auch keine Vorsteuererstattung.

Wichtig ist, dass der Steuerberater den Vertragsentwurf des Notars zur Prüfung vorab erhält.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen einen ersten Überblick verschaffen. Für eine Nachfrage stehe ich gerne zur Verfügung,

mit freundlichen Grüßen

Marlies Zerban
Rechtsanwältin
Steuerberaterin