Sehr geehrte(r) Ratsuchende(r),
vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich im Rahmen einer Erstberatung und aufgrund des von Ihnen geschilderten Sachverhalts wie folgt beantworten möchte:
Es ist vollkommen richtig, dass eine Umsatzsteuerpflicht nur dann besteht, wenn eine Vermietung unter 6 Monaten vorliegt.
In Bezug auf die 17.500,00 € -Grenze bedeutet das: Umsätze aus der Vermietung aus einem längeren Zeitraum von 6 Monaten (§ 4 Nr. 12 UStG) sind nicht in den zu ermittelnden Gesamtumsatz gemäß § 19 UStG einzubeziehen (so § 19 III explizit).
Daraus folgt wiederum, dass eine Verpflichtung zur Abgabe eine Umsatzstuererklärung aufgrund der Anwendbarkeit der Kleinunternehmerreglung nicht besteht.
Ich empfehle, sollte dies noch nicht geschehen sein, dem Finanzamt nochmals explizit den Mietvertrag vorzulegen und nachzuweisen, dass eine Vermietung über 6 Monate bestand und Sie keine Einnahmen von wechselnden Feriengästen hatten.
Aufgrund dieser Einschätzung erübrigt sich quasi ein Eingehen auf Ihre weitergehenden Fragen. Trotzdem hierzu noch kurz:
Sollte doch eine Umsatzsteuerpflicht bestehen und damit die 17.500,00 €-Grenze überschritten werden, wäre eine nachträgliche Umsatzsteuererklärung zu fertigen.
In diese könnten auch Vorsteuerbeträge aus dem Jahr 2012 eingestellt werden, solange es sich um Ausgaben handelt, die im Jahr 2012 tatsächlich getätigt wurden.
Vorsteuer für den Erwerb des Hauses kann nicht geltend gemacht werden, da bei einem Hauskauf keine Umsatzsteuer anfällt (Ausnahme: hierzu wurde ausdrücklich optiert). Denkbar ist aber, die Aufwendungen für die Ausstattung der Ferienwohnung bezüglich der ausgewiesenen Umsatzsteuer als Vorsteuer anzusetzen, wenn die Aufwendungen im Jahr 2012 getätigt wurden. Aufwendungen, die in Jahren davor getätigt wurden, könnten nur unter den Voraussetzungen des § 15a UStG als Vorsteuer geltend gemacht werden. Bitte haben Sie dafür Verständnis, dass eine detailliert Erklärung dieser Vorschrift den hier vorgegebenen Rahmen sprengen würde.
Spiegelbildlich zu den obigen Ausführungen ist auch der Verkauf der Ferienwohnung umsatzsteuerneutral (wiederum mit der Ausnahme, es würde ausdrücklich dahingehend optiert, der Verkauf der Umsatzsteuer zu unterwerfen).
Ich hoffe auf Ihr Verständnis, falls die Ausführungen etwas komplex wirken. Dies ist im Umsatzsteuerrecht leider oftmals nicht zu vermeiden.
Ich hoffe aber, Ihnen mit meinen Ausführungen einen ersten Überblick verschafft haben zu können, wie er im Rahmen einer Erstberatung und des gebotenen Einsatzes möglich ist und bedanke mich nochmals für die Anfrage.
Bei Nachfragen nutzen Sie unbedingt die kostenlose Nachfragefunktion.
Mit freundlichen Grüßen
Sebastian Baur