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Umsatzsteuer auf Vermietung einer Ferienwohnung?

| 11.09.2013 15:25 |
Preis: ***,00 € |

Steuerrecht


Zusammenfassung: Die Vermietung einer Ferienwohnung ist dann umsatzsteuerfrei, wenn sich die Vermietung nach der Absicht des Vermieters auf einen längeren Zeitpunkt als 6 Monate erstreckt, § 4 Nr. 12 UStG.

Wir erzielten im Jahre 2012 in der Steuerkategorie Einkommen aus Vermietung und Verpachtung mit der Vermietung einer Ferienwohnung eine Mieteinnahme von ca. 17.798.-€ und mit der Vermietung eines PKW-Stellplatzes eine Einnahme von 240.-€.

Das Finanzamt fordert uns nun im Zusammenhang mit der Einkommenssteuererklärung 2012 mit Schreiben vom 27.08.2013 auf , über diesen Betrag Umsatzsteuer zu entrichten .
Begründung:
Der Freibetrag von 17.500.-€ als Umsatzsteuergrenze für Kleinunternehmer ist überschritten worden und damit ist die erzielte gesamte Mieteinnahme umsatzsteuerpflichtig.

Diese Wohnung haben wir mit einem Mietvertrag an e i n e n Mieter ( ein Unternehmen ) über einen Zeitraum von 8 Monate vermietet und nach unserer Kenntnis besteht die
Umsatzsteuerpflicht nur bei kurzfristiger Beherbergung bis 6 Monate .
Unser Mieter zahlt eine regelmäßige Miete unabhängig von der Nutzung der Ferienwohnung
im vertraglich vereinbarten Nutzungszeitraum..
Die Mietzahlung ist durch eine Sammelrechnung mit Abschlagsterminen belegt.
Diese Rechnung enthält auf Grund der Langfristvermietung über 6 Monate auch keine Umsatzsteuer..(§ 4 Nr. 12 UStG )

Unser Mieter ( ein Unternehmen ) ist mit der angemieteten Wohnung selbst wirtschaftlich
aktiv und vermietet diese als Ferienwohnung .
Nach unserer Kenntnis gegen Entgelt - vorwiegend an seine Mitarbeiter .

Die Miete für den PKW-Stellplatz steht mit der Ferienwohnung nicht im Zusammenhang.
Das ist eine Jahresmiete und diese ist umsatzsteuerfrei.
Nutzer ist ein Nachbar gewesen.

Von diesem Zusammenhang haben wir das Finanzamt mit Brief/Mail vom 31.08.2013 unterrichtet und gebeten ,die Forderung nach Entrichtung von Umsatzsteuer für 2012 zurückzunehmen.

Mit Schreiben vom 09.09.2013 beharrt das Finanzamt auf seiner Forderung nach Erhebung der Umsatzsteuer .
Begründung - als Zitat:
„Aus dem Vertrag zwischen Ihnen und der Firma (Realname nicht dargestellt ) wurde eindeutig erklärt , dass es sich um die Vermietung einer 3-Zimmer-Ferienwohnung handelt.
Danach ist wie bereits erwähnt § 1 Abs. 1 Umsatzsteuergesetz anzuwenden.
Eine Steuerbefreiung nach § 4 Nr. 12 UStG kommt bei einer kurzfristigen Vermietung
( wechselnde Feriengäste ) nicht in Betracht. „
– Zitat Ende -

Frage:

Ist die Forderung des Finanzamtes uns gegenüber berechtigt ?

Welche Folgen würden daraus erwachsen , wenn das Finanzamt seine Forderung berechtigt stellt ?
Könnte die Vorsteuer aus dem Kauf der FeWo incl. Erstausstattung rückwirkend geltend
gemacht werden ?
Welche steuerliche Wirkung entsteht dann bei dem Verkauf dieser FeWo ?




-- Einsatz geändert am 11.09.2013 15:33:15

Sehr geehrte(r) Ratsuchende(r),

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich im Rahmen einer Erstberatung und aufgrund des von Ihnen geschilderten Sachverhalts wie folgt beantworten möchte:

Es ist vollkommen richtig, dass eine Umsatzsteuerpflicht nur dann besteht, wenn eine Vermietung unter 6 Monaten vorliegt.

In Bezug auf die 17.500,00 € -Grenze bedeutet das: Umsätze aus der Vermietung aus einem längeren Zeitraum von 6 Monaten (§ 4 Nr. 12 UStG) sind nicht in den zu ermittelnden Gesamtumsatz gemäß § 19 UStG einzubeziehen (so § 19 III explizit).

Daraus folgt wiederum, dass eine Verpflichtung zur Abgabe eine Umsatzstuererklärung aufgrund der Anwendbarkeit der Kleinunternehmerreglung nicht besteht.

Ich empfehle, sollte dies noch nicht geschehen sein, dem Finanzamt nochmals explizit den Mietvertrag vorzulegen und nachzuweisen, dass eine Vermietung über 6 Monate bestand und Sie keine Einnahmen von wechselnden Feriengästen hatten.

Aufgrund dieser Einschätzung erübrigt sich quasi ein Eingehen auf Ihre weitergehenden Fragen. Trotzdem hierzu noch kurz:

Sollte doch eine Umsatzsteuerpflicht bestehen und damit die 17.500,00 €-Grenze überschritten werden, wäre eine nachträgliche Umsatzsteuererklärung zu fertigen.

In diese könnten auch Vorsteuerbeträge aus dem Jahr 2012 eingestellt werden, solange es sich um Ausgaben handelt, die im Jahr 2012 tatsächlich getätigt wurden.

Vorsteuer für den Erwerb des Hauses kann nicht geltend gemacht werden, da bei einem Hauskauf keine Umsatzsteuer anfällt (Ausnahme: hierzu wurde ausdrücklich optiert). Denkbar ist aber, die Aufwendungen für die Ausstattung der Ferienwohnung bezüglich der ausgewiesenen Umsatzsteuer als Vorsteuer anzusetzen, wenn die Aufwendungen im Jahr 2012 getätigt wurden. Aufwendungen, die in Jahren davor getätigt wurden, könnten nur unter den Voraussetzungen des § 15a UStG als Vorsteuer geltend gemacht werden. Bitte haben Sie dafür Verständnis, dass eine detailliert Erklärung dieser Vorschrift den hier vorgegebenen Rahmen sprengen würde.

Spiegelbildlich zu den obigen Ausführungen ist auch der Verkauf der Ferienwohnung umsatzsteuerneutral (wiederum mit der Ausnahme, es würde ausdrücklich dahingehend optiert, der Verkauf der Umsatzsteuer zu unterwerfen).

Ich hoffe auf Ihr Verständnis, falls die Ausführungen etwas komplex wirken. Dies ist im Umsatzsteuerrecht leider oftmals nicht zu vermeiden.

Ich hoffe aber, Ihnen mit meinen Ausführungen einen ersten Überblick verschafft haben zu können, wie er im Rahmen einer Erstberatung und des gebotenen Einsatzes möglich ist und bedanke mich nochmals für die Anfrage.

Bei Nachfragen nutzen Sie unbedingt die kostenlose Nachfragefunktion.

Mit freundlichen Grüßen

Sebastian Baur

Ergänzung vom Anwalt 11.09.2013 | 17:26

Bitte beachten Sie ergänzend:

Sie sollten dem Finanzamt gegenüber auch darlegen, dass grundsätzlich nur eine Vermietung über längere Zeiträume als 6 Monate geplant ist und eine kurzfristige Vermietung von Ihnen nicht Beabsichtigt ist.

Denn es kommt für die Beurteilung nicht auf die faktischen Verhältnisse an (also den einen Mietvertrag über 8 Monate), sondern auf Ihre Absicht, grundsätzlich lämgere Mietverträge abzuschließen.

Stellt also der Mietvertrag eine Ausnahme dar und vermieten sie regelmäßig zu kurzfritigeren Zeiten, ist die Ansicht des Finanzamtes meines Erachtens nach korrekt.

Bewertung des Fragestellers 12.09.2013 | 19:15

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