Sehr geehrter Fragesteller,
Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:
Erst einmal bedarf das zwischen Ihnen und Ihrer Großmutter bestehende Rechtsverhältnis einer Definition. Verzichtet ein Vermieter auf ein Entgelt oder ist gegenseitig keine Gegenleistung für die Nutzungsüberlassung vereinbart, so ist die unentgeltliche Überlassung einer Wohnung in der Regel ein Leihvertrag und kein Mietvertrag (vgl. BGH, Urteil vom 20. Juni 1984, Az: IVa ZR 34/83
).
Allerdings, dies haben Sie vorgetragen, haben Sie in der Vergangenheit Aufwendungen auf die Wohnung getätigt, die Wohnung renoviert und umgebaut. Ein Mietvertrag jedenfalls dann anzunehmen, wenn der Nutzer für den Eigentümer die Instandhaltungskosten sowie die auf dem Grundstück liegenden Lasten übernommen hat (vgl. AG Pasewalk, Urteil vom 31. Januar 2001, Az: 7 C 284/00
; WuM 2002, 232
).Man könnte also mit guten Argumenten dafür sprechen, dass Sie mit Ihrer Großmutter einen Mietvertrag geschlossen haben.
In einem solchen Fall bedürfen Sie i.S.d. § 540 Abs. 1 BGB
der Erlaubnis Ihrer Vermieterin (Großmutter). Aus § 553 Abs. 1 BGB
haben Sie aber einen Rechtsanspruch auf eine Gestattung der Gebrauchsüberlassung an Dritte, wenn Sie ein berechtigtes Interesse geltend machen können. Voraussetzung für ein solches Interesse ist in der Regel, dass der Hauptmieter nur einen Teil der Wohnung untervermietet und selber auch in der Wohnung bleibt. Dies ist hier der Fall. Ihre Großmutter wird Ihnen eine Untervermietung also nicht versagen dürfen.
Als Hauptmieter müssen Sie an den Untermieter vermieten. Ein Vertrag kommt mit Ihnen und dem Untermieter zustande.
Die Mieteinnahmen sind Ihnen zuzurechnen und werden von Ihnen in Ihrer Einkommensteuererklärung anzugeben sein.
Da die Mietsache nicht Ihnen gehört, können Sie die getätigten Handwerksleistungen steuerlich nicht geltend machen.
Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.
Mit freundlichen Grüßen
Antwort
vonRechtsanwalt Alex Park
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Können die Darlehensleistungen bzw. Zinsen des Darlehens auch nicht steuerlich geltend gemacht werden? Dieses wurde ja aufgenommen um die Wohnung zu renovieren.
Sehr geehrte Nachfragerin,
Sollte die Immobilie verkauft oder vermietet werden, so könnten die Kreditzinsen steuerlich als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung berücksichtigt werden. Aber dies würde wieder nur auf die Einkommensteuererklärung Ihrer Großmutter zutreffen. Darüber hinaus liegt die Renovierung auch schon über fünf Jahre zurück.
Grundsätzlich findet als Ausgaben zu den Werbungskosten nur Beachtung, was das Einkommen weiterhin gewährleisten. Sie planen aber erst jetzt eine Untervermietung. Ich könnte mir daher vorstellen, dass das FA hier nachhacken wird und dies nicht akzeptieren wird.
Mit freundlichen Grüßen
Alex Park, Rechtsanwalt
