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Unklares Leitungs- und Wegerecht bei ideeller Teilung

07.07.2009 23:52 |
Preis: ***,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Beantwortet von

Rechtsanwalt Marcus Schröter, MBA


Wir planen den Kauf eines Hauses, welches auf einem Grundstück mit zwei Häusern steht. Das Grundstück ist ideell nach WEG geteilt und besteht aus zwei Teilen Sondereigentum (1 und 2) und einem Teil Miteigentum. "Unser" Haus befindet sich auf dem hinteren Grundstücksteil (Sondereigentum 2) und die Straße ist nur über einen Weg (Miteigentumsanteil) zu erreichen. Über den Miteigentumsanteil verlaufen auch die meisten unserer Versorgungsleitungen zur Straße. Eine Versorgungsleitung (Gas) verläuft direkt über das Sondereigentum 1 des vorderen Hauses zu unserem Haus.

In der ursprünglichen Teilungserklärung ist nichts bezüglich eines Wege- oder Leitungsrechtes geschrieben. Die über das Sondereigentum 1 verlaufende Gasleitung ist ebenfalls nicht erwähnt. Ferner gibt es weder in der Teilungserklärung noch im Teilungsplan konkrete Angaben über die Maße der Sonder- und Miteigentumsanteile. Es heißt lediglich, dass das Grundstück in zwei gleich große Hälften geteilt ist.

Bevor wir das Haus kaufen, wüssten wir gerne, ob wir die vorhandene Teilungserklärung übernehmen sollen, oder ob wir darauf bestehen sollen, dass die Teilungserklärung von den jetzigen Eigentümern geändert wird. Wie sieht die rechtliche Beurteilung der folgenden Punkte aus:
1. Ist es erlaubt, dass die Versorgungsleitungen über den Miteigentumsanteil verlaufen und dürfen wir, ggf. Reparaturarbeiten an den Leitungen vornehmen (lassen)?
2. Ist es erlaubt, dass eine Versorgungsleitungen über das fremde Sondereigentum 1 verläuft und dürfen wir, ggf. Reparaturarbeiten an der Leitungen vornehmen (lassen)?
3. Muss ein Wegerecht für den Miteigentumsanteil explizit gewährt werden, oder darf man bei einem Miteigentumsanteils immer vom Wegerecht ausgehen.
4. Muss für das Wege- oder Leitungsrecht eine Grunddienstbarkeit oder Baulast eingetragen werden?
5. Ist es üblich, dass im Teilungsplan die Maßangaben zu den Sondereigentum- und Miteigentumsflächen fehlen? Wie verfährt man bei Streitigkeiten über den Verlauf der "Grenze"?

Ist es unüblich, dass man darauf besteht, dass die jetztigen Besitzer (sind miteinander verwandt) vor dem Verkauf die Teilungserklärung ändern?

Sehr geehrte Ratsuchende,

viele Dank für Ihre Anfrage, die ich auf Grundlage Ihrer Angaben wie folgt beantworte.

Gegen den Verlauf der Versorgungsleitungen bestehen keine Bedenken, da Sie Miteigentümer sind. Das Grundstück wird im Falle eines Miteigentums nicht in zwei zu definierenden Hälften aufgeteilt, sondern jede Eigentümer hat einen ideellen Bruchteil. Im Falle von Reparaturarbeiten können Sie daher an die betreffenden Leitungen heran und sind zur Abwendung weiterer Schäden auch verpflichtet diese im sachgerechten Zustand zu halten. Soweit keine Dringlichkeit besteht, sollte aber ein Beschluss der WEG Gemeinschaft eingeholt werden. Die Kosten für die Instandhaltung hat die WEG Gemeinschaft zu tragen.

Hinsichtlich der WEG Gemeinschaft beschränkt sich das Sondereigentum nach meinem Verständnis auf das Gebäude/Wohnung/Haus. Das Grundstück wird hierbei außen vorgelassen, so dass die Versorgungsleitung über das gemeinschaftliche Grundstück verläuft. Auch hier können entsprechende Reparaturmaßnahmen durchgeführt werden mit entsprechender Beschlussfassung vorher.

Ein Wegerecht für das Miteigentum bedarf es nicht, da Ihnen die Nutzung und das Überfahren nicht untersagt werden kann. Zudem wäre für eine solchen Fall ein Notwegerecht einzuräumen.

Eine Grunddienstbarkeit bzw. Wegerecht wäre erforderlich, wenn Sie ein fremdes Grundstück befahren müssten, um zu Ihrem Grundstück zu gelangen. Da die Leitungen und die Nutzung des Weges über bzw. auf Ihrem Miteigentum verlaufen, bedarf es keiner Grunddienstbarkeit oder eines Wegerechtes.

Das Sondereigentum ist in der Teilungserklärung genau zu bezeichnen, damit keine Streitigkeiten über die Nutzung entstehen.

Das Grundstück ist üblicherweise Gemeinschaftseigentum, so dass die Ziehung einer Grenze nicht möglich ist, auch wenn tatsächlich die Grundstücke mit den jeweiligen Häusern wie eigene genutzt werden.

Insgesamt halte ich eine WEG Gemeinschaft bei zwei Häusern nicht für glücklich und auch ungewöhnlich. Bei einem Verwandtschaftsverhältnis mag dies in Ordnung sein. Da es sich um zwei Häuser handelt, wäre es günstiger, das Grundstück vor dem Kauf zu teilen. Damit hat jeder sein eigenes Grundstück und Haus, so dass bei Baumaßnahmen nicht zwingend die Zustimmung der Gemeinschaft eingeholt werden muss.

Auch wenn das Vermessen des Grundstückes für eine Teilung Kosten verursacht, ist dies eine sinnvolle Investition. Für die Versorgungsleitungen und das Wege- und Fahrrecht sind entsprechende Grunddienstbarkeiten einzutragen. Ich denke mit einer vorherigen Teilung des Grundstückes und Schaffung von klaren Eigentumsverhältnissen, lässt sich das Potential für künftige Auseinandersetzung drastisch reduzieren.

Die Teilungserklärung ist als Bestandteil des notariellen Kaufvertrages bindend. Änderungen der Teiliungserklärung sind dann nur noch mit Zustimmung des anderen Miteigentümers möglich. Insoweit sollte besonderes Augenmerk auf die Teilungserklärung gelegt werden und im Zweifel anwaltlich geprüft werden.

Ich hoffe Ihnen einen hilfreichen Überblick verschafft zu haben.

Mit besten Grüßen

Nachfrage vom Fragesteller 08.07.2009 | 08:50

Vielen Dank für Ihre schnelle und kompetente Antwort! Sie habe mir einen guten Überblick verschafft. Ich habe verstanden, dass bei es für Leitungen und Wegerecht über das Miteigentum keine gesonderten Vereinbarungen bedarf.

Ich möchte aber noch mal bezüglich Punkt 2 nachfragen. Im ursprünglichen Teilungsplan wurden nicht nur die Häuser als Sondereigentum deklariert, sondern auch der Grund und Boden herum (je Haus etwa 800qm). Ferner gibt es eine Klausel, die sinngemäß besagt, dass der Eigentümer über sein Sondereigentum frei bestimmen darf. Und direkt über dieses "fremde" Sondereigentum 1 (nicht mal in der Nähe des Miteigentums) verläuft eine unserer Versorgungsleitungen. Wie sieht die rechtliche Situation bezüglich dieser Versorgungsleitung aus? Dürfen wir sie im Falle eines Defektes reparieren? Muss uns zu dieser Versorgungsleitung bei Bedarf freier Zugang gewährt werden?

Vielen Dank im Vorraus.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 08.07.2009 | 12:51

Da nach Ihren Angaben auch Sondereigentum an Grund und Boden besteht, wäre die Teilungserklärung dahingehend zu prüfen, ob auch die Leitungen im Erdreich im Sondereigentum oder Gemeinschaftseigentum liegen. Jedenfalls begründet das Sondereigentum einen Miteigentumsanteil an dem gesamten Grundstück. Insoweit wird Ihen aufgrund Ihres Miteiegntums, trotz des Sondereigentums an dem hälftigen grundstück Zugang zu den Versorgungsleitungen gewährt werden müssen.

Mit besten Grüßen

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