Zufahrt zu einem Grundstück nach Teilung

Zusammenfassung: Wegerecht über ein Nachbargrundstück

Situation: Ein Grundstück ist bebaut mit einem alten Haus im linken Bereich und mit einem alten Gebäude im rechten Bereich bebaut. Das Grundstück liegt an einer Strasse. Das Grundstück wurde 1992 in zwei Flurstücke getrennt. Es hat wohl eine Trennungsgenehmigung gegeben Nds. Das Haus liegt auf Flurstück A und das andere Gebäude auf Flurstück B.
Die Zufahrt liegt nun auf Flurstück B. Ich kenne die örtliche Gegebenheiten seit mehr als 30 Jahren und immer wurde diese Einfahrt für A und B genutzt, auch um hinterliegende Flurstücke C und ein weiteres D anzufahren. Bis 2014 gehörten Grundstücke A, B sowie D einem Eigentümer. Die Flurstücke waren immer auf einem Grundbuchblatt erfasst. Dann wurde in ca. 2014 Grundstück B verkauft. Es wurde weiterhin die Einfahrt auf B für die Anfahrt des Hauses auf Grundstück A genutzt. Es gibt eine Baulast zwischen Flurstück B, C und D, in welcher festgeschrieben ist, dass diese Flurstücke insbesondere um die Zufahrt zu regeln als ein Grundstück zu betrachten sind.
Ich habe nunmehr Grundstück A und D gekauft und es wurde mir zugesichert, das die Zufahrt via in jedem Falle für A gesichert ist. Sie soll auch Feuerwehrzufahrt zu allen Grundstücken sein. Erlaubnis der Zufahrt zu D via B habe ich nunmehr bereits in der oben erwähnten Baulast gefunden.
Nun teilte mir Eigentümer von Flurstück B mit, dass mein Flurstück A gar keine Zufahrt hätte.
Das Baulastverzeichnis ist eingesehen worden, aber es wurde vom Notar hierzu nichts weiter erläutert, aber auch nicht nach Zufahrt gefragt (Anfrage an Gemeinde für Kopien läuft). Im Grundbuch gibt es keine diesbezügliche dingliche Sicherung nach heutigem Kenntnisstand.

Laut Bebauungsplan, der nur für A und B gilt, darf es keine andere Einfahrt geben als im Bereich von B. Im Bebauungsplan aus 2004 findet sich der folgende Passus: "Im Zuge der überwiegend noch für die vorhandenen Betriebe durchzuführenden Baugenehmigungsverfahren sind ggf. hinsichtlich der privaten Erschließungsflächen entsprechende Absicherungen (weitere Baulasten, Grunddienstbarkeiten) vorzunehmen." Auf Flurstück A wurde im Jahr 2010 ein Gebäudeteil gebaut.

1. Kann ein Gewohnheitsrecht zur Nutzung der Einfahrt abgeleitet und durchgesetzt werden ?
2. Kann Notwegerecht zur Nutzung der Einfahrt gelten ?
3. Hätte die Gemeinde bei Trennungsgenehmigung in 1992 die Sicherung der Zufahrt festlegen müssen ?
4. Hätte die Gemeinde im Rahmen des Baugenehmigungsverfahrens 2010 Sicherung der Zufahrt verlangen müssen ?
5. Kann bzw. darf man ein Wegerecht ohne Baulast oder Sicherung in einem Vertrag gültig vereinbaren (auch auf die Gefahr des Widerrufes seitens Eigentümer von B hin) ?

Vielen Dank !