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Zufahrt zu einem Grundstück nach Teilung

07.06.2018 23:25 |
Preis: ***,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Beantwortet von


in unter 2 Stunden

Zusammenfassung:

Wegerecht über ein Nachbargrundstück

Situation: Ein Grundstück ist bebaut mit einem alten Haus im linken Bereich und mit einem alten Gebäude im rechten Bereich bebaut. Das Grundstück liegt an einer Strasse. Das Grundstück wurde 1992 in zwei Flurstücke getrennt. Es hat wohl eine Trennungsgenehmigung gegeben Nds. Das Haus liegt auf Flurstück A und das andere Gebäude auf Flurstück B.
Die Zufahrt liegt nun auf Flurstück B. Ich kenne die örtliche Gegebenheiten seit mehr als 30 Jahren und immer wurde diese Einfahrt für A und B genutzt, auch um hinterliegende Flurstücke C und ein weiteres D anzufahren. Bis 2014 gehörten Grundstücke A, B sowie D einem Eigentümer. Die Flurstücke waren immer auf einem Grundbuchblatt erfasst. Dann wurde in ca. 2014 Grundstück B verkauft. Es wurde weiterhin die Einfahrt auf B für die Anfahrt des Hauses auf Grundstück A genutzt. Es gibt eine Baulast zwischen Flurstück B, C und D, in welcher festgeschrieben ist, dass diese Flurstücke insbesondere um die Zufahrt zu regeln als ein Grundstück zu betrachten sind.
Ich habe nunmehr Grundstück A und D gekauft und es wurde mir zugesichert, das die Zufahrt via in jedem Falle für A gesichert ist. Sie soll auch Feuerwehrzufahrt zu allen Grundstücken sein. Erlaubnis der Zufahrt zu D via B habe ich nunmehr bereits in der oben erwähnten Baulast gefunden.
Nun teilte mir Eigentümer von Flurstück B mit, dass mein Flurstück A gar keine Zufahrt hätte.
Das Baulastverzeichnis ist eingesehen worden, aber es wurde vom Notar hierzu nichts weiter erläutert, aber auch nicht nach Zufahrt gefragt (Anfrage an Gemeinde für Kopien läuft). Im Grundbuch gibt es keine diesbezügliche dingliche Sicherung nach heutigem Kenntnisstand.

Laut Bebauungsplan, der nur für A und B gilt, darf es keine andere Einfahrt geben als im Bereich von B. Im Bebauungsplan aus 2004 findet sich der folgende Passus: "Im Zuge der überwiegend noch für die vorhandenen Betriebe durchzuführenden Baugenehmigungsverfahren sind ggf. hinsichtlich der privaten Erschließungsflächen entsprechende Absicherungen (weitere Baulasten, Grunddienstbarkeiten) vorzunehmen." Auf Flurstück A wurde im Jahr 2010 ein Gebäudeteil gebaut.

1. Kann ein Gewohnheitsrecht zur Nutzung der Einfahrt abgeleitet und durchgesetzt werden ?
2. Kann Notwegerecht zur Nutzung der Einfahrt gelten ?
3. Hätte die Gemeinde bei Trennungsgenehmigung in 1992 die Sicherung der Zufahrt festlegen müssen ?
4. Hätte die Gemeinde im Rahmen des Baugenehmigungsverfahrens 2010 Sicherung der Zufahrt verlangen müssen ?
5. Kann bzw. darf man ein Wegerecht ohne Baulast oder Sicherung in einem Vertrag gültig vereinbaren (auch auf die Gefahr des Widerrufes seitens Eigentümer von B hin) ?

Vielen Dank !

08.06.2018 | 00:33

Antwort

von


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61231 Bad Nauheim
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Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

1. Kann ein Gewohnheitsrecht zur Nutzung der Einfahrt abgeleitet und durchgesetzt werden ?
Ein Gewohnheitsrecht sehe ich hier nicht. Vielmehr ist aufgrund des bisherigen Handels von einer vertraglichen Gestattung auszugehen zur Nutzung des Weges auf B für das Grundstück A auszugehen.

2. Kann Notwegerecht zur Nutzung der Einfahrt gelten ?
Ein Notwegerecht nach § 917 BGB greift dann, wenn ein Grundstück keinen Zugang zu einem öffentlichen Weg hat. Aus meiner Sicht ist das Grundstück B zwar an einer Straße gelegen. Aufgrund des von Ihnen angeführten Bebauungsplan kann das Grundstück B nicht selbst an den öffentlichen Weg erschlossen werden, so dass ein Notwegerecht über das Grundstück A besteht.

3. Hätte die Gemeinde bei Trennungsgenehmigung in 1992 die Sicherung der Zufahrt festlegen müssen ?
Die Sicherung der Zufahrt für ein privates Grundstück ist Sache der jeweilgen Eigentümer. Insoweit kann eine Gemeinde nicht direkt eine Sicherung festlegen, sondern nur im Rahmen einer Satzung (Bebauungsplan) oder dcurch Gewährung von Baulasten agieren.

4. Hätte die Gemeinde im Rahmen des Baugenehmigungsverfahrens 2010 Sicherung der Zufahrt verlangen müssen ?

Da im Bebauuungsplan bereits eine Regelung vorhanden ist, ist aus meiner Sicht eine entsprechende Auflage nicht erforderlich gewesen. Zudem wurde eine solche Zufahrt nicht beantragt, so dass über diese nicht zu entscheiden war.

5. Kann bzw. darf man ein Wegerecht ohne Baulast oder Sicherung in einem Vertrag gültig vereinbaren (auch auf die Gefahr des Widerrufes seitens Eigentümer von B hin) ? Ein Wegerecht kann auch schuldrechtlich vereinbart werden, gilt aber dann nur zwischen den Vertragsparteien und nicht wie eine Grunddienstbarkeit zwischen den jeweiligen Grundstückseigentümer.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen


Rechtsanwalt Marcus Schröter, MBA

Ergänzung vom Anwalt 24.05.2021 | 21:31

Im Rahmen Ihrer Anfrage bestünde auch die Möglichkeit ein Geh-, Fahrt- und Nutzungsrecht an dem Zufahrtsgrundstück durch eine Grunddienstbarkeit abzusichern. Der Aufwand und die Kosten wäre hier geringer. Zwar müßten die eingetragenen Grundpfandrechtsgläubiger zustimmen, damit eine solche Dienstbarkeit im Wege einer Zwangsversteigerung nicht untergeht, jedoch sehe ich hier keinen Grund, warum die Grundpfandrechtsgläubiger nicht zustimmen sollten.

Eine Dienstbarkeit für Ihr Grundstück wird im Bestandsverzeichnis des begünstigenden Grundstückes eingetragen. Bei den beiden Miteigentümer wird die Grunddienstbarkeit in Abt. II für das dienende Grundstück eingetragen.

Mit dieser Varianten werden Sie zwar nicht Miteigentümer, haben aber das entsprechende Nutzungsrecht, welches ohne die Zustimmung des jweiligen Eigentümers auch nicht gelöscht werden kann.

Diese Variante hat den Vorteil, dass das kein Kaufvertrag über jeweils 1/6 Miteigentumsanteil geschlossen werden muss, sondern lediglich eine notariell zu beurkundende Dienstbarkeit bestellt und eingetragen wird.

Bei einem Wert der Grunddienstbarkeit von EUR 10.000,- dürften die Gesamtkosten bei ca. EUR 500,- liegen.

Mit den Miteigentümern müßten Sie sich dann darauf verständigen, ob für die Eintragung der Grunddienstbarkeit ein Einmalbetrag oder eine dauernde Zahlung vereinbart wird.

Mit besten Grüßen

Marcus Schröter
Rechtsanwalt

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