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Wegerecht bei Teilung des herrschenden Grundstück

| 07.12.2018 17:09 |
Preis: 80,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Beantwortet von

Rechtsanwalt Krim.-Dir. a.D. Willy Burgmer


Zusammenfassung: Es geht um die Folgen eines Wegerechts nach Teilung des herrschenden Grundstücks.

Wie kann man beim Kauf des dienenden Grundstücks verhindern dass bei Teilung des herrschenden Grundstücks das neu einzutragene Wegerecht nach eventueller Teilung auf X Teilgrundstücke ( Eigentümer ) automatisch übergeht.
Das eigentliche Wegerecht des herrschenden Grundstück darf/soll das Wegerecht z.B. im Erbfall behalten.
Ich bitte um entsprechende Formulierung für den Notarvertrag.

Einsatz editiert am 07.12.2018 18:25:13

Einsatz editiert am 07.12.2018 19:10:12

Gerne zu Ihrer Fragestellung:

Es kommt darauf an, wer „verhindern" will:

Für das herrschende Grundstück gilt als Ausgangspunkt § 1109 BGB "Teilung des herrschenden Grundstücks"
(1) 1Wird das Grundstück des Berechtigten geteilt, so besteht die Reallast für die einzelnen Teile fort. 2Ist die Leistung teilbar, so bestimmen sich die Anteile der Eigentümer nach dem Verhältnis der Größe der Teile; ist sie nicht teilbar, so findet die Vorschrift des § 432 Anwendung. 3Die Ausübung des Rechts ist im Zweifel nur in der Weise zulässig, dass sie für den Eigentümer des belasteten Grundstücks nicht beschwerlicher wird.
(2) 1Der Berechtigte kann bestimmen, dass das Recht nur mit einem der Teile verbunden sein soll. 2Die Bestimmung hat dem Grundbuchamt gegenüber zu erfolgen und bedarf der Eintragung in das Grundbuch; die Vorschriften der §§ 876, 878 finden entsprechende Anwendung. 3Veräußert der Berechtigte einen Teil des Grundstücks, ohne eine solche Bestimmung zu treffen, so bleibt das Recht mit dem Teil verbunden, den er behält.
(3) Gereicht die Reallast nur einem der Teile zum Vorteil, so bleibt sie mit diesem Teil allein verbunden." (Zitatende des Gesetzes)

Das dienende Grundstück kann nicht verhindern, denn

Bei Teilung des herrschenden Grundstücks bleibt ein Wegerecht für alle Teile des Grundstücks fortbestehen, es sei denn, die Voraussetzungen des § 1025 S. 2 BGB werden in grundbuchmäßiger Form nachgewiesen (Anschluss an KG, NJW 1975, 697 ).
OLG Celle, Beschluss vom 14. 4. 2010 - 4 W 43/10

"Dieser Inhalt der Eintragung ändert sich nicht, wenn von dem herrschenden Grundstück einzelne Teile abverkauft und zu selbstständigen Grundstücken gemacht werden. In diesem Fall besteht nach den grundsätzlichen Regeln des § 1025 S. 1 BGB die Grunddienstbarkeit für die einzelnen Grundstücksteile fort; die Regelung des § 1025 S. 2 BGB ist als Ausnahmeregelung zu verstehen (KG, NJW 1975, 697 /698).
Etwas anderes würde gelten, wenn sich aus dem Grundbuch eine Beschränkung dahin ergäbe, dass die Grunddienstbarkeit nur noch für das verbliebene berechtigte Flurstück Sinn macht, also eine Ausnahme vorläge. Eine solche Konstellation ist jedoch nicht gegeben. Der Eintragung im Grundbuch von L. Blatt … lautet unter Abt. II lfd. Nr. 3 wie folgt: „Wegerecht für den jeweiligen Eigentümer des Flurstücks …/7 der Flur …, eingetragen im Grundbuch von L. Band … Blatt. … Unter Bezugnahme auf die Bewilligung vom 21. 2. 1974 eingetragen am 28. 6. 1974." Eine etwaige Beschränkung des Wegerechts für das berechtigte Grundstück aufgrund der tatsächlichen Gegebenheiten ergibt sich hieraus nicht. Dies gilt auch unter Bezugnahme auf die Bewilligung vom 21. 2. 1974. Denn hiernach berechtigte das Wegerecht den jeweiligen Eigentümer des herrschenden Grundstückes die Begehung und Befahrung des dienenden Grundstückes, um auf das herrschende Grundstück zu gelangen. Dies ist allerdings ohnehin Sinn und Zweck des Wegerechts. Eine Eingrenzung etwa dahingehend, dass dies nur für das herrschende Grundstück gelten solle, soweit es mit seinen Grenzen unmittelbar an das dienende Grundstück stoßen sollte, ist aus der Eintragungsbewilligung nicht ersichtlich, zumal dieser eine erläuternde Skizze nicht beigefügt war. Die ferner im Grundbuch Band … Blatt … auf Bl. 73 befindliche Skizze bietet ebenfalls keine Anhaltspunkte, zumal sie aus einem anderen Anlass gefertigt worden ist. Hieraus lässt sich nur die tatsächliche Lage der Flurstücke erkennen. Dies ist aber nicht ausreichend." OLG a.a.O.

Insofern lässt sich aus den Ferne ohne Einsicht in das Grundbuch und die konkreten Verhältnisse vor Ort ein verlässlicher Entwurf, der den Anforderungen der von mir hervorgehobenen Sätze des Beschlusses entspricht, nicht vorformulieren. Das ist ureigenste Sache des Notars, der für beide Parteien Sorge zu tragen hat, dass die Vorstellungen und Wünsche der Parteien ordnungsgemäß umgesetzt werden.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

Nachfrage vom Fragesteller 07.12.2018 | 22:21

Guten Abend

Vielen Dank für die ausführliche Antwort

Meine Frage habe ich gestellt als Käufer eines bereits vermessenen Trennstücke in Größe von 2140 m² (dienendes Grundstück) aus insgesamt 20400 m² (herrschendes Grundstück).
Im Zuge des Kaufvertrages soll für den Verkäufer und jetzigen Eigentümer ein Wegerecht eingetragen werden.
Ich stimme dem grundsätzlich zu möchte aber verhindert das bei weiteren Teilgrundstücksverkäufen durch den jetzigen Verkäufer (und ggf. Teilbebauung mit z.B. vielen kleinen Häusern) nicht nur 1 Eigentümer sondern eine Vielzahl an künftiger Eigentümer ein Wegerecht auf meinem Grundstück inne haben und ausüben (Abnutzung … Wertminderung und Verkehrssicherungspflicht)." Also für mich (mein Grundstück) beschwerlicher wird ….
Ihrem Hinweis hinsichtlich Notar stimme ich grundsätzlich zu, nur leider ist der vom Verkäufer gewählte Notar entweder nicht in der Lage dazu, oder nicht gewillt.
Deshalb benötige ich dringend Hilfe zu rechtlich möglichen Regelungen/zur Verhinderung.
Besten Dank
Gruß

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 08.12.2018 | 01:35

Gerne zu Ihrer Nachfrage:

Zunächst zu dem Verhalten des Notars, das sich mir nicht erschließt:

Denn gemäß § 78 Abs. 1 Nr. 5 Bundesnotarordnung hat die Bundesnotarkammer Empfehlungen für die von den Notarkammern nach § 67 Abs. 2 Bundesnotarordnung zu erlassenden Richtlinien auszusprechen. Diese wurden zuletzt durch Beschluss vom 28. April 2006 geändert (Deutsche Notar-Zeitschrift 2006, S. 561).

Demnach sollten Sie den Notar wie folgt in die Pflicht nehmen:

I. Wahrung der Unabhängigkeit und Unparteilichkeit des Notars
1.1. Der Notar ist unparteiischer Rechtsberater und Betreuer sämtlicher Beteiligten.

1.2. Der Notar hat auch bei der Beratung und der Erstellung von Entwürfen sowie Gutachten auf einseitigen Antrag seine Unparteilichkeit zu wahren. Dasselbe gilt für die gesetzlich zulässige Vertretung eines Beteiligten in Verfahren, insbesondere in Grundbuch- und Registersachen, in Erbscheinsverfahren, in Grunderwerbsteuer-, Erbschaft- und Schenkungsteuerangelegenheiten sowie in Genehmigungsverfahren vor Behörden und Gerichten."

Ferner hat der Notar von Amts wegen vor Ort Einblick in das Grundbuch zu nehmen bzw. bereits genommen und hat alle relevanten Akten und Verkaufsunterlagen vorliegen, ist also in der Lage, Sie zu Ihren Wünschen zu beraten. Spätestens bei der mündlichen Verlesung des gesamten Vertragstextes Wort für Wort!) hat er Fragen zur Sache zuzulassen und zu beantworten.

Aus der Ferne ist mir das alles verwehrt, so dass ich Ihnen – wie erfolgt – die Rechtslage anhand er genannten §§ und der Rechtsprechung erläutern konnte.

Wenn Sie also schreiben, dass Sie als Käufer eines dienenden Grundstücks

„eine Vielzahl an künftiger Eigentümer ein Wegerecht auf meinem Grundstück inne haben und ausüben (Abnutzung … Wertminderung und Verkehrssicherungspflicht)." Also für mich (mein Grundstück) beschwerlicher wird …,


...ist das eine sachgerechte Nachfrage, die der Notar von Amtswegen zuzulassen und zu beraten hat, unabhängig davon, ob er „vom Verkäufer gewählt wurde" oder nicht.

Dies vorangestellt und unter ausdrücklichem Vorbehalt würde ich bei summarischer Bewertung meinen, dass § 1109 Absatz 2 Satz 3 BGB zu Ihren Gunsten gilt: „Satz 3 Die Ausübung des Rechts ist im Zweifel nur in der Weise zulässig, dass sie für den Eigentümer des belasteten Grundstücks nicht beschwerlicher wird."

Und Sie dies nach § 1109 Absatz 2 Satz 1 BGB als Käufer vom Verkäufer verlangen sollten.
"(2) 1Der Berechtigte kann bestimmen, dass das Recht nur mit einem der Teile verbunden sein soll."


Das Procedere nach Absatz 2 Satz 2 in diesem Sinne tunlichst nur der Notar zu verabfolgen hat.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen zu dem komplexen Sachverhalt eine erste Orientierung geben und verbleibe
mit freundlichen Grüßen,
Ihr
Willy Burgmer
- Rechtsanwalt



Bewertung des Fragestellers 10.12.2018 | 21:35

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