Sehr geehrte Fragestellerin,
Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:
Die Baubehörde ist hier im Recht. Gemäß § 4 Abs. 1 Satz 1 HBauO muss der Zugang für das Grundstück entweder direkt von einem öffentlichen Weg aus oder über ein anderes Grundstück gesichert durch Baulast gemäß § 79 HBauO gesichert sein. Alternativ zur Baulast könnte auch eine Grunddienstbarkeit eingetragen werden.
Sie vermuten, dass diese Pflicht dann nicht besteht, wenn man auch Eigentümer desjenigen Grundstücks ist, über das der Zugang gewährleistet wird. In Ihrer Situation, nämlich „nur" als (Minderheits-)Miteigentümer des Zugangsgrundstücks, kann dies allerdings schneller daneben gehen als Sie denken.
So kann zum Beispiel jeder der anderen Bruchteilseigentümer (also die jeweiligen Eigentümer von Grundstück in 1. Reihe und 3. Reihe) prinzipiell jederzeit die Auflösung der Bruchteilsgemeinschaft an dem Wegegrundstück im Wege der Teilungsversteigerung verlangen. Wenn Sie dann beispielsweise finanziell nicht in der Lage wären, um das Zugangsgrundstück erfolgreich mit zu bieten, würden Sie Ihr Eigentum gegen Ihren Willen ohne weiteres verlieren. Ein neuer Eigentümer müsste dann nicht ohne weiteres den Zugang weiter gewähren, denkbar wäre allenfalls ein Notwegerecht gemäß § 917 BGB
. Dieses ist aber nicht ansatzweise mit dem freien und unbeschränkten Zugang zum eigenen Grundstück zu vergleichen. Insbesondere würde Ihr Grundstück durch das Notwegerecht auch erheblich entwertet werden.
Schon aufgrund des von mir geschilderten Risikos vermag ich mir nicht vorzustellen, dass die Rechtsprechung den genannten § 4 Abs. 1 HBauO derart einschränkend auslegt. Solche Urteile sind mir auch nicht bekannt, speziell nicht in der Konstellation mit mehreren Miteigentümer des Wegegrundstücks. Die rechtliche Pflicht zur Eintragung einer Baulast, ersatzweise einer Grunddienstbarkeit, besteht also.
Abgesehen davon würde ich Ihnen schon aus eigenem Interesse DRINGEND raten, den Zugang zum eigenen Grundstück in dieser Weise abzusichern. Der Aufwand und die Kosten einer solchen Eintragung stehen in keinem Verhältnis zu dem Risiko, dass Sie sich ansonsten aufladen. Prozesse um Notwegerecht sind immer unschön, außerdem ist man als Inhaber eines Notwegerechts immer bis zu einem gewissen Grade erpressbar, von der Entwertung des eigenen Grundstücks gar nicht zu reden.
Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.
Mit freundlichen Grüßen
Antwort
vonRechtsanwalt Lars Winkler
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Rechtsanwalt Lars Winkler
Vielen Dank, die Antwort hat uns sehr geholfen.
Das Bauamt benötigt dann auch die Zustimmung des Eigentümers, ist es denn so, dass unsere Zustimmung reicht, wenn wir 2/6 des Grundstücks besitzen? Kann den dort die Baulast eingetragen werden? Oder benötigen wir die Zustimmung der beiden anderen Parteien auch?
Vielen Dank im voraus!
MfG
Sehr geehrte Fragestellerin,
Lassen Sie mich Ihre Frage wie folgt beantworten:
Hier wird die Zustimmung sämtlicher Miteigentümer benötigt. Ihre Zustimmung wird nicht reichen.
Allerdings gehe ich davon aus, dass die anderen Miteigentümer zustimmen. Diese werden wohl beide jeweils ihrerseits dieselbe Aufforderung durch die Behörde bekommen haben. Außerdem liegt es auch in deren Interesse, die Baulast oder Dienstbarkeit eintragen zu lassen. Hier gilt für jeden der drei Anlieger und Miteigentümer eigentlich dasselbe im Verhältnis zu den beiden anderen. Insofern erwarte ich dort erst einmal keine Schwierigkeiten bei der Eintragung. Die Interessen sind ganz einfach objektiv gleich gelagert.
Mit freundlichen Grüßen,
Lars Winkler
Rechtsanwalt
