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Unentgeltliches Wohnrecht


20.11.2005 12:21 |
Preis: ***,00 € |

Erbrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Andreas Schwartmann



Sehr geehrte Damen und Herren,

mein Bruder und ich sind per Testament Erbe eines Einfamilienhauses geworden, das meinem nicht leiblichen Großvater gehörte (Stiefvater meines Vaters).Dieses Testament ist durch das Amtsgericht eröffnet worden. Der Besitz ist an folgende Verpflichtung gebunden.
Zitat: „Ich verpflichte sie Ihrem Vater lebenslang unentgeltliches Wohnrecht zu gewähren...“. Ferner soll dieses Recht durch eine Reallast im Grundbuch gesichert werden.

Fragen:
Was heißt unentgeltliches Wohnrecht, das meinem Vater zuteil wird, für meinen Bruder und mich, präzisiert, welche Kosten haben wir zu tragen?
Was ändert sich an diesem Wohnrecht, wenn mein Vater durch Überschreibung durch meinen Bruder (Absicht meines Bruders !) zur Hälfte Besitzer des Hauses wird, kann mein Bruder überhaupt ohne meine Einwilligung überschreiben?

Mit freundlichem Gruß

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Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage.

Ihre Fragen möchte ich wie folgt beantworten:


ad 1)

Zur Beantwortung der Frage, welche Kosten Sie als Eigentümer des Hauses zu tragen haben, kommt es darauf an, wie die Verfügung im Testament auszulegen ist. Sofern keine Anhaltspunkte dafür vorliegen, daß von den gesetzlichen Regelungen des Wohnrechts abgewichen werden sollte, werden diese zur Anwendung kommen. Ein Wohnrecht ist danach zunächst, sofern nichts anderes vereinbart ist, unentgeltlich. Der Berechtigte braucht also keine Miete zu zahlen, wenn - was durchaus möglich ist - das Wohnrecht ohne Mietvertrag eingeräumt wurde.

Gem. § 1093 Abs. 1 S. 2 BGB, welcher das Wohnrecht gesetzlich normiert, ist aber auch § 1041 BGB anwendbar. Danach ist der Berechtigte des Wohnrechtes zur Erhaltung der Wohnung einschließlich Ausbesserung und Erneuerung insoweit verpflichtet, als sie zur gewöhnlichen Unterhaltung der Sache gehören. Er ist im zu Anzeigen gegenüber dem Eigentümer verpflichtet, wenn er eine Zerstörung oder Beschädigung der Sache feststellt oder außergewöhnliche Ausbesserung oder Erneuerung der Sache erforderlich werden oder Vorkehrungen zum Schutz gegen nicht vorhergesehene Gefahren oder wenn sich ein Dritter ein Recht an einer Sache anmaßt. Die durch die Benutzung verursachten Wohnungsnebenkosten wie Gas, Strom, Wasser, Heizung, Müllabfuhr, Abwasser, hat der Wohnungsberechtigte selbst zu tragen. Der Eigentümer ist außerdem nicht zur Gebäudeunterhaltung verpflichtet (vgl. Wegmann in Bamberger/Roth, BGB, § 1093, Rz. 26).

"Unentgeltlich" bedeutet also nur, daß Ihr Vater ohne Miete zu zahlen dort wohnen darf - es sei denn, aus den Umständen oder dem Testamentstext ergibt sich, daß der Vater von allen Kosten frei gestellt werden sollte. Dafür gibt Ihre Schilderung aber nichts her.

ad 2)

Eine Übertragung seines Anteiles an dem Grundstück auf den Vater ist dem Bruder weder alleine, noch gemeinsam mit Ihnen möglich. Hier gilt nämlich § 2033 BGB:

§ 2033 Verfügungsrecht des Miterben


(1) 1 Jeder Miterbe kann über seinen Anteil an dem Nachlass verfügen.
2 Der Vertrag, durch den ein Miterbe über seinen Anteil verfügt, bedarf der notariellen Beurkundung.

(2) Über seinen Anteil an den einzelnen Nachlassgegenständen kann ein Miterbe nicht verfügen.


Auf Deutsch: Ihr Bruder darf zwar über sein Erbteil als Ganzes verfügen und dieses z.B. auf den Vater (notariell) übertragen. Eine Verfügung über seinen Anteil am Haus (=einzelner Nachlaßgegenstand!) ist jedoch nicht möglich. Dazu liegt auch bereits höchstrichterliche Rechtsprechung vor (BGHZ 55, 66 = NJW 1971, 321; OLG Bremen OLGZ 1987, 10).

Erst nach Auseinandersetzung des Gesamthandeigentums der Erbengemeinschaft durch Teilung käme ein Verkauf des Miteigentums Ihres Bruders an den Vater in Betracht. Zur Umwandlung von Gesamthandseigentum am Nachlassgrundstück in Miteigentum der Erben bedarf es der Auflassung und eines hierauf abzielenden, formgebundenen Schuldvertrags, § 311b Abs. 1. Hier sollten Sie sich aber konkreten anwaltlichen Rat vor Ort einholen, da die Darstellung der weiteren Verfahrensweise den Rahmen dieses Forums sprengen würde.

Ich hoffe, Ihnen mit meiner Antwort geholfen zu haben.

Mit freundlichen Grüßen

A. Schwartmann
Rechtsanwalt


--
Rechtsanwalt A. Schwartmann
Gleueler Str. 249 D-50935 Köln
Tel: (0221) 355 9205 / Fax: (0221) 355 9206 / Mobil: (0170) 380 5395

www.andreas-schwartmann.de

Nachfrage vom Fragesteller 29.11.2005 | 08:56

Sehr geehrte Damen und Herren!

Zunächst einmal vielen Dank für Ihre umfangreiche und hilfreiche Auskunft. Bitte gestatten Sie mir dennoch eine Nachfrage zu o.g. Sache.

Zu 1.)
Wer zahlt in o.g. Fall die verbrauchsunabhängigen Betriebskosten, wie Grundsteuer, Gebäudeversicherung, etc.?

Zu 2.)
Wenn ich Sie richtig verstanden habe, wäre mein Bruder berechtigt, seinen kompletten Anteil an der Erbmasse (in diesem Fall ist das 50% Anteil am Haus /Grundstück & ein Drittel eines Sparbuches) an meinen Vater zu übertragen / überschreiben, ohne mich zu konsultieren?

Mit freundlichem Gruß

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 29.11.2005 | 11:45

Vielen Dank für die Nachfragen.

a) Die verbrauchsunabhängigen Betriebskosten haben die Eigentümer zu tragen.

b) Eine Übertragung seines gesamtem Erbanteils auf den Vater wäre Ihrem Bruder auch ohne Ihre Zustimmung möglich. Lediglich die Verfügung über einzelne Nachlaßgegenstände wäre ihm nicht, auch nicht mit Ihrer Zustimmung, erlaubt.


Mit freundlichen Grüßen
A. Schwartmann
Rechtsanwalt





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