Umlage einer hohen Nachzahlung für Gas nach Mietende
Ich hatte in Berlin eine 70 qm-Altbauwohnung von 2004 bis Mitte 2009 an eine Firma vermietet, die dort einen Mitarbeiter wohnen lies. Laut Mietvertrag zahlte die Fa. wie üblich eine monatliche Vorauszahlung für die umlegbaren Betriebskosten und Heizung und Warmwasser in Höhe von insgesamt 100 € an mich ( Anm.: es steht nur der Betrag von 100 auf der unteren Zeile mit einer handgeschriebenen Klammer, die von beiden Posten auf die untere Zeile hinweist. Die untere Zeile sind die normalen Betriebskosten, die obere die für Heizung und Warmwasser. Das Formular hat damals der von mir mit der Neuvermietung beauftragte Makler ausgefüllt )
Ich habe nie eine Nebenkostenabrechnung mit der Fa. gemacht. Sie hat auch nie eine verlangt. Vor einem Jahr kündigte die Firma das Miietverhältnis und zog Ende April 2009 aus. Ich verkaufte dann die Wohnung, Im November 2009 bekam ich von der GASAG eine Schlußabrechnung für den Gasbezug für diese Wohnung für den Zeitraum bis zur Übernahme durch den Käufer, der sich inzwischen bei der GASAG als neuer Nutzer für die Wohnung gemeldet und dabei auch den aktuellen Zählerstand angegeben hatte, über sage und schreibe über 4.600 €.
Es stellte sich bei der Überprüfung dieser GASAG-Rechnung dann heraus, dass die GASAG während der ganzen Mietzeit dieser Firma immer nur Schätzungen vorgenommen hatte. Ich erkannte das, als ich die mir jedes Jahr geschickten GASAG-Jahresrechnungen ( die ich immer nur abgehefetet habe ) nun genau ( quasi unter der Lupe ) anschaute. Die Zählerstände in diesen Jahresabrechnungen schauen so aus, als wären sie jedesmal exakt abgelesen worden, in Wirklichkeit sind den Zahlen aber Buchstaben zugeordnet, die nach der Legende an anderer Stelle besagen, dass es sich um eine maschinelle Ablesung handelt, was soviel wie "Schätzung" bedeutet.
GASAG sagte mir dann auf Nachfrage, dass nie eine tatsächliche Ablesung der Zähler ( die in der Wohnung sind ) stattgefunden hat. Offensichtlich sei nie jemand für die Wohnung da gewesen als die Ableser im Haus waren. Der Ablesetermin werde sei per Aushang im Hausflur jedesmal angekündigt gewesen.
Normalerweise hätte sich die Firma als neuer Mieter/Nutzer/Kunde für diese Wohnung bei der GASAG anmelden müssen. Dann hätte ich mit den Abrechnungen nie etwas zu tun gehabt. Da vorher längere Zeit ein Leerstand war, war ich als kunde der Wohnung beid er GASAG gemeldet und ich habe leider versäumt zu kontrollieren, das sich der neue Mieter selbst als Kunde anmeldet. Den Vorwurf muß ich mir sicher gefallen lassen, auch dass ich die Abbuchungen der GASAG von meinem Konto habe weiter laufen lassen, ohne dies gegenüber dem Mieter zu monieren.
Es geht jetzt darum, ob ich von dem Mieter verlangen kann, dass er diese hohe Gasnachzahlung voll übernimmt.
Der Mieter will nur etwa für die Hälfte aufkommen von dem was seiner Meinung nach bereits verjährt ist. Verjährt sind seiner Meinung nach die NK-Abrechnungen von 2004 - 2007, wobei er als verjährt auch anteilig die hohe Gasnachzahlung vom November 2009 ansieht. Er errechnet praktisch die Gesamtgaskosten für die ganze Mietzeit und verteilt sie gleichmäßig auf sie, was zur Folge hat, dass 2/3 der Kosten bereits verjährt sind. Davon bietet er jetzt die Hälfte an.
Für4 mich fällt dabei unter den Tisch, dass er das ganze berechnete Gas unstreitig tatsächlich verbraucht hat, dass die Horrorrechnung ja erst jetzt vor kurzem von der GASAG gestellt worden ist, und dass er als Mieter bei Mietbeginn die Anmeldung bei der GASAG versäumt hat und dass er es selbst in der Hand gehabt hätte, dass es nicht zu den unentdeckt laufend zu niedrigen Schätzungen kommt. Er hätte dazu nur dem Ableser den Zutritt zur Wohnung zum Ablesen ermöglichen müssen, wie dies auch sonst üblich ist.
Der Mieter wußte, dass ich in Süddeutschland wohne und nicht selbst zum Ablesen nach Berlin fahren würde.
Die GASAG meinte zuletzt per telefonischer Auskunft, der Mieter habe mit seinem Verjährungsargument nicht recht. Es gäbe ein BGH-Urteil vom 19.12.1990, das besage, dass für die Frage der Verjährung von solchen Kosten immer das Datum der Erteilung der Rechnung maßgeblich ist und nicht die Frage, welcher Verbrauchszeitraum mit ihr abgerechnet werde.
Der kleine Haken, den die GASAG bei ihrer Auskunft nicht wußte ist, das ich seit Mietbeginn 2004 dem Mieter nie eine Betriebkosten-abrechnung erteilt habe, wie es an sich im Mietvertrag vorgesehen ist.
Ich möchte wissen, ob ich dadurch eventuell bei einem Berliner Gericht mit dem Einwand rechnen müßte, dass das Mietverhältnis stillschweigend auf eine Warmmiete umgestellt worden ist. Ich habe aber schon recherchiert, dass die Heizkostenverordnung die Pauschalisierung von Heizkosten nicht oder nicht mehr zuläßt, sondern die Parteien praktisch zu einer Abrechnung der tatsächlichen Kosten verdonnert, um den Nutzer zum Sparen beim Heizen zu animieren. Das würde doch gegen die Zulässigkeit eines solchen Einwands sprechen, oder ?
Da die Firma ziemlich gut da steht, ärgert es mich, dass sie sich jetzt mit schalen Argumenten um die Übernahme dieser Kosten drücken will. Von einem schutzbedürftigen "armen" Mieter kann im konkreten Fall keine Rede sein.
Wäre das gas in jdem der jahre 2004 - 2008 tatsächlich nur in Höhe der von mir eingezogenen Abschalgszahlungen verbraucht worden, dann wären jedes Jahr aus den Nebenkostenabrechnungen Guthaben des Mieters in Höhe von im Jahr 2004 50€ , i. J. 2005 300€ ,i. J. 2006 220€, i. J.2007 240 €, i. J. 2008 210 € herausgekommen. Für das Restjahr 2009 ist nun allerdings mit einem Saldo zu minene Gunsten von rund 5.000 € bei einer normalen Abrechnung zu rechnen.
Am liebsten würde ich dem Mieter nun alle Abrechnungen, auch die für die schon verjährten Jahre, erteilen und dann eben die Verjöhrten Forderungen ( bis Ende 2006 ) anerkennen. Ich habe schon alles ausgerechnet. Der Schaden für mich wäre dann nur minimal. Die Abrechnung für 2009 kann ich dabei jetzt noch gar nicht machen, weil die Hausverwaltung erst im Mai ihre Abrechnung für 2009 schickt.
Ich muß dazu sagen, dass ich blöderweise seit 2004 auch noch den ganzen Strom für die Wohnung bezahlt habe, obwohl im Mietvertrag ( Haus und Grund München ) steht, dass den Verbrauch sämtlicher Energiekosten der Mieter zu tragen hat. Das sind insgesamt auch nahezu 1.100 €, pro Jahr immer um die 150 €, die von mir von der BEWAG und Vattenfall abgebucht worden sind.
Berücksichtigt man die Erstattung der Stromkosten bei der nachträglichen Erstellung der NK-Abrechnungen mit, dann geht jedes Jahr fast genau +/- 0 auf ( verjährt + 100 € für mich, - 130 € , - 17 €, unverjährt - 11 €, + 26 €, + 4950 € ).
Die Kaution beträgt 750 € und steht auch noch zur Abrechnung an.
Hätte ich Chanchen bei einer Klage auf "Alles oder nichts" oder soll ich mich mit einer Abschlußzahlung des Mieters von 2.300 € und dann ist alles erledigt, zufrieden geben ? Aus der NK-Abrechnung für die reinen Betriebskosten ist/wäre mit einem Saldo zugunsten des Mieters von 250 € für 2009 auf der Basis der Vorjahre zu rechnen, der mir dann auch noch bliebe.
Vielen Dank für Ihre Hilfe.
