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Umfang Renovierung bei Auszug


| 01.10.2006 20:30 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Michael Böhler



Sehr geehrte Damen und Herren,
ich bin Mieter einer Genossenschaftswohnung. Diese habe ich im Feb. letzten Jahres bezogen und größtenteils mit Vliestapete tapeziert. Ich habe nun diese Wohnung zum Ende Oktober diesen Jahres gekündigt und werde von der Genossenschaft aufgefordert (Protokoll der Zwischenabnahme), alle Vliestapeten zu entfernen und neu zu tapezieren bzw. weiss zu streichen. Die Vliestapeten haben folgende Farben: Schlafzimmer: ´normal´gelb,Flur:weiß und Wohnzimmer:pastell(sehr blasser Farbton)-terrakotta(mehr ins leichte Orange gehend). Im Dauernutzungsvertrag ist folgendes vermerkt:
§6 Übergabe und Erhlatung der überlassenen Wohnung
Absatz 4 ´Das Mitglied verpflichtet sich, während der Nutzungszeit die erforderlichen Schönheitsreparaturen innerhalb der Wohnung durchzuführen. Die Schönheitsreparaturen umfassen das Anstreichen, Kalken oder Tapezieren der Wände und Decken, den Innenanstrich der Holzfenster, das Streichen der Wohnungstüren- soweit nicht furniert- und der Innenseite der Wohnungseingangstür sowie der Heizrohre und der Heizkörper.
Die Schönheitsreparturen sind spätestens nach Ablauf folgender Zeiträume auszuführen:
-in Küchen, Bädern und Duschen:alle 3 Jahre
Dabei sind die Innenanstriche der Fenster sowie die Anstriche der Türen, Heizkörper und Heizrohre spätestens alle 4 Jahre durchzuführen,
-in Wohn-und Schlafräumen, FLuren,Dielen und Toiletten: alle 5 Jahre
-in anderen Nebenräumen: alle 7 Jahre.
Das Mitglied darf nur mit Zustimmung der Genossenschaft von der bisherigen Ausführungsart abweichen. Es ist für den Umfang der im Laufe der Nutzungszeit ausgeführten Schönheitsreparaturen beweispflichtig.´
Absatz 5:´Lässt in besonderen Ausnahmefällen der Zustand der Wohnung eine Verlängerung der nach Abs.4 vereinbarten Fristen zu oder erfordert der Grad der Abnutzung eine Verkürzung, so ist die Genossenschaft auf Antrag des Mitgliedes verpflichtet, im anderen Fall aber berechtigt, nach billigem Ermessen die Fristen des Planes bezüglich der Durchführung einzelner Schönheitsreparaturen zu verlängern oder zu verkürzen.´
§11 Rückgabe des überlassenen Wohnung
Abs.1:´Bei Beendigung des Nutzungsverhältnisses ist die überlassene Wohnung in ordnungsgemäßem Zustand zu übergeben. Decken und Wände müssen unter Einhaltung des Fristenplans in weißen, bzw. hellen und neutralen Farbtönen gestrichen bzw. tapeziert sein.....´
Abs.3 ´Hat das Mitglied die Schönheitsreparaturen übernommen, so sind die nach §6 Abs.4 fälligen Schönheitsreparaturen rechtzeitig vor Beendigung des Nutzungsverhältnisses nachzuholen.´
Abs.4 ´Sind bei Beendigung des Nutzungsverhältnisses Schönheitsreparaturen noch nicht fällig im Sinne von §6 Abs.4 dieses Vertrages, so hat das Mitglied an die Genossenschaft einen Kostenanteil zu zahlen, da die Übernahme der Schönheitsreparatur durch das Mitglied bei der Berechnung der Nutzungsgebühr berücksichtigt worden ist. Zur Berechnung des Kostenanteils werde die Kosten einer im Sinne des §6 Abs.4 umfassenden und fachgerechten Schönheitsrepartur im Zeitpunkt der Beendigung des Nutzungsverhältnisses ermittelt. Der zu zahlende Anteil entspricht in der Regel dem Verhältnis zwischen den vollen Fristen lt. §6 Abs.4 und den seit Ausführung der letzten Schönheitsreparaturen bis zur Räumung abgelaufenen Zeiträumen. Die Kostenanteile des Mitgliedes werden zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verwendet(vgl.§6 Abs4). Soweit das Mitglied noch nicht fällige Schönheitsreparaturen rechtzeitig vor Beendigung des Nutzungsverhältnisses durchgeführt, ist es von der Zahlung des Kostenanteils befreit.´
Laut Auskunft der Genossenschaft finden die BGH-Urteile zum Thema:´Auszugsrenovierung´ keine Anwendung, da die Fristenregelung nicht starr sondern variabel wären.
Meine Fragen sind:
1: Sind diese Paragraphen überhaupt gültig ?
2: Gibt es gültige Gerichtsurteile zu so einem Fall?
3: Was ist für mich als Ausziehender grundsätzlich zumutbar, da ich ja erst seit 1,5 Jahren dort wohne?
4: Ist die Genossenschaft im Recht?
5: Bin ich zu einer kompletten Renovierung verpflichtet?
Vielen Dank für Ihre Antworten.

Sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich auf Grundlage Ihrer Schilderung summarisch gerne wie folgt beantworte:

Der BGH hat am 05.04.2006, Az. VIII ZR 106/05, entschieden, dass formularmäßige Klauseln über die Abwälzung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter nach einem starren Fristplan unwirksam sind. Nach einer weiteren Entscheidung des BGH vom gleichen Tage, Az. VIII ZR 178/05, entbehrt eine Klausel über eine quotenmäßige Abgeltung angefangener Renovierungsintervalle wie § 11 Abs. 4 Ihres Mietvertrages gleichfalls einer Grundlage und ist damit unwirksam, wenn die Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter unwirksam ist.

Der BGH geht insbesondere dann von einer Unwirksamkeit der Klausel aus, wenn dem Mieter kein Ermessensspielraum hinsichtlich der Abnutzung und der ggf. notwendigen Schönheitsreparaturen eingeräumt wird (s. BGH-Entscheidung vom 13.07.2005 Aktenzeichen: VIII ZR 351/04 oder oben genannte Entscheidung Az. VIII ZR 106/05).

In Ihrem Fall ist in § 6 Abs. 5 des Mietvertrages aber wohl ein derartiges Ermessen eingeräumt worden, da eine Verlängerung der Frist auf Antrag des Mieters möglich ist. Da somit die Übertragung der Schönheitsreparaturen tatsächlich mit einer variablen Klausel versehen ist, ist die Klausel als wirksam einzuschätzen.

Dies hat zur Folge, dass Sie grundsätzlich zur Vornahme der Schönheitsreparaturen verpflichtet sind. Sie werden unter Berücksichtigung des Abnutzungsgrades – mehr ist Ihnen nicht zuzumuten! -, der hier nicht beurteilt werden kann, deshalb selbst renovieren oder entsprechende Zahlungen leisten müssen. Die Tapezierung dürfte mit Recht von Vermieterseite angemahnt worden sein.

Ich bedaure, Ihnen kein für Sie günstigeres Ergebnis mitteilen zu können, hoffe aber dennoch, Ihnen einen ersten Überblick ermöglicht zu haben. Für Ergänzungen im Rahmen der kostenlosen Nachfragefunktion sowie ggf. für die weitere Wahrnehmung Ihrer Interessen stehe ich gerne zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen

Michael Böhler
Rechtsanwalt
Bewertung des Fragestellers 11.10.2009 | 20:44


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