Sehr geehrte Damen und Herren,
vielen Dank für Ihre Anfrage.
Zu Ihren Fragen nehme ich wie folgt Stellung:
Frage 1: "Wäre denn ein nachrangiges Wohnrecht als Sicherheit überhaupt etwas wert, wäre damit also sicherzustellen, dass sie auch bei einem Eigentümerwechsel dort wohnen bleiben können?"
a) Das Wohnungsrecht ist ein Sonderfall der beschränkten persönlichen Dienstbarkeit gem. §§ 1090 ff. BGB
. Dies sollte klar vereinbart werden.
b) Ob Miete oder Wohnungsrecht gewollt ist, wird durch Auslegung der Erklärungen zu ermitteln sein.
Beim Wohnrecht muß Wohnen der Hauptzweck der Benutzung sein. Der Ausschluß des Eigentümers ist dabei wesentliches Merkmal.
c) Entscheiden Sie sich für das Wohnungsrecht und wird dieses im Grundbuch eingetragen, so ist es grds. auch vom Rechtsnachfolger im Eigentum zu achten. Dieser wird allerdings zumeist das Interesse haben, das Recht zur Löschung zu bringen oder aber wirtschaftlichen Nutzen aus dem mit dem Wohnungsrecht belasteten Gebäudeteilen zu ziehen
d) Wichtig: Das Wohnungsrecht erlischt aber durch die Zwangsversteigerung gem. § 91 ZVG
. D.h. sollten die Schulden bei den Banken nicht abgetragen werden, so können diese das Haus versteigern und mit dem Versteigerungszuschlag wird das Wohnungsrecht zwangsgelöscht.
e) Aus § 1061 BGB
folgt auch die Unvererblichkeit des Wohnungsrechts. Dies kann man aber durch verschiedene Gestaltungsmöglichkeiten verhindern.
f) Ob neben dem Wohnungsrecht z.B. eine Hypothek bestehen kann, hängt von dem jeweiligen Vertragspartnern ab. Dies ist Verhandlungssache.
g) Ich verweise in diesem Zusammenhang auch auf das Urteil des Bundesgerichtshofes vom 14.02.2003 (Az.: V ZR 54/02
):
Danach gilt: Ließ sich der Verkäufer das Wohnrecht nicht an erster Stelle im Grundbuch eintragen, damit der Käufer zur Darlehenssicherung eine Grundschuld eintragen lassen kann, so übernimmt der Käufer damit ein selbständiges Garantieversprechen dahin, dass der Verkäufer sein Leben lang in dem Haus wohnen kann. Dies kann u.U. Haftungsgefahren zur Folge haben. Hier sollten Sie sich anwaltich beraten lassen.
Frage 2: "Würde nicht ein Mietvertrag (befristet auf Lebenszeit? Begründung notwendig?) dasselbe bewirken?"
Ein befristeter Mietvertrag ist nach der neuen gesetzlichen Regelung nur noch in Ausnahmefällen möglich.
aa) Der Vermieter muss nach Ablauf der Mietzeit
-die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Hausstandes (Definition wie beim Eigenbedarf) nutzen wollen, oder
-in zulässiger Weise die Räume beseitigen oder so wesentlich verändern oder instandsetzen wollen, dass die Maßnahmen durch eine Fortsetzung des Mietverhältnisses erheblich erschwert würden, oder
-Räume an einen zur Dienstleistung Verpflichteten vermieten wollen
und (!)
bb) der Vermieter muß dem Mieter den zutreffenden Grund bei Vertragsschluss schriftlich mitgeteilt haben; die Verwendungsabsicht muß konkret (!) und nicht nur schlagwortartig benannt werden.
Hier sollten Sie sich dringend beraten lassen.
Frage 3: "Stellt Wohnrecht plus Mietvertrag eine stärkere Sicherheit dar als nur eins von beidem"
Zwar können ein Mietvertrag und ein Wohnungsrecht anfänglich nebeneinander bestehen bleiben, doch dies muß irgendwann einmal aufgelöst werden
Frage 4:"- Spontan würde ich ja die Kombination „Mietvertrag plus Darlehensvertrag“ für sinnvoll halten - wäre damit die von meinen Eltern gewünschte Absicherung erzielbar? Wäre dann ein nachrangiger Grundschuldeintrag zugunsten meiner Eltern sinnvoll?"
Auch ein Mietvertrag kann Ihnen weiterhelfen, wobei die grundbuchrechtliche Absicherung des Wohnungsrechts stärker ist.
Frage 5:"Reicht es, wenn ich diese meine Erben in meinem Testament „vergattere“, ein Wohnrecht meiner Eltern zu beachten, oder muss ich darin weitere Anordnungen treffen"
Die können Sie so vornehmen.
Fragen 6 - 8:
"Laufe ich bei grundbuchlich eingetragenen Rechten meiner Eltern (Wohnrecht oder Grundschuld) Gefahr, dass meine Schwester erzwingen könnte, dass die (mir gehörende, aber mit womöglich vererbbaren Rechten belastete) Wohnung eilig und billig zu Geld gemacht wird?
- Könnte meine Schwester ggf. Ansprüche geltend machen, die über die Hälfte des mir von meinen Eltern zur Verfügung gestellten Betrages hinausgehen?
Meine Frage also zusammengefaßt: Welche vertragliche Konstruktion sichert meine Eltern am besten ab, und was bedeutet dies für mich?"
Welche Konstruktion am sichersten ist, kann man ohne genaue Kenntnis der gesamten Eigentums- und Vermögensverhältnisse nicht beantworten.
Wie ich oben erwähnte ist das Wohnungsrecht unvererblich, wobei Absicherungen aufgrund erbvertraglicher Absicherungen möglich wären.
Ob und was Ihre Schwester für erbrechtliche Ansprüche geltend machen kann, können wir von hier aus nicht beurteilen. Wenn Ihre Eltern abert kein Testament aufsetzen wollen, so tritt die gesetzliche Erfolge ein. Hier sind zu viele Einzelfaktoren zu beachten. Insbesondere hängt es auch davon ab, wann der Erbfall eintritt.
Für Rückfragen stehe ich Ihnen gerne zur Verfügung.
Mit freundlichen Grüßen
Klaus Wille
Rechtsanwalt
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Diese Antwort ist vom 02.11.2004 und möglicherweise veraltet. Stellen Sie jetzt Ihre aktuelle Frage und bekommen Sie eine rechtsverbindliche Antwort von einem Rechtsanwalt.
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Antwort
vonRechtsanwalt Klaus Wille
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Rechtsanwalt Klaus Wille
Guten Tag, Herr Wille,
so richtig konkret anfangen kann ich mit Ihrer Antwort leider nichts - aber wenigstens glaube ich erfahren zu haben, was alles n ic h t geht. Zur Sicherheit möchte ich noch einmal - nein, eigentlich nichts Neues fragen, sondern nur um Ihre Bestätigung bitten, ob ich aus dem, was Sie geantwortet haben, die richtigen Schlüsse ziehe.
1. Ein Wohnungsrecht kommt offenkundig nicht in Betracht, wenn es, wie im gegebenen Falle, nur nachrangig möglich ist (da die Finanzierungsgeber einem erstrangigen Wohnrecht nicht zustimmen würden), weil ein solches nachrangiges Wohnungsrecht im Falle der Zwangsversteigerung erlischt.
2. Ein Mietvertrag, der so gestaltet sein müsste, dass der Grundsatz „Kauf bricht nicht Miete“ zuverlässig greift und meine - hochbetagten - Eltern tatsächlich davor schützt, von meinen Rechtsnachfolgern aus der Wohnung gesetzt zu werden, kann kein befristeter Vertrag sein, da dieser, wie Sie klarstellen, an bestimmte Bedingungen und Regeln zu knüpfen wäre. Diese Bedingungen deute ich so, dass ein befristeter Mietvertrag den gewünschten Schutz nicht gewähren könnte: Selbst wenn Eigenbedarf durch mich bei Erreichen der Rentenaltersgrenze (in ca. 16 Jahren) ein unangreifbarer Grund wäre, wären meine Eltern damit nicht geschützt, wenn ich vorher stürbe.
3. Sie schreiben unbestimmt „Auch ein Mietvertrag kann Ihnen weiterhelfen“, und es verbleibt nur noch der unbefristete Mietvertrag, der damit gemeint sein könnte. Ich deute § 544 BGB
„Vertrag über mehr als 30 Jahre“ („die Kündigung ist unzulässig, wenn der Vertrag für die Lebenszeit des Vermieters oder des Mieters geschlossen worden ist“) so, dass es möglich ist, einen solchen Vertrag mit befristetem Kündigungsausschluss für die Lebenszeit des Mieters (in meinem Falle: des letzten überlebenden Mieters) zu schließen, so dass eine Kündigung sowohl durch mich als auch durch jeden, der an meiner Stelle in den Vertrag eintritt (Erben, Erwerber), zu Lebzeiten des letzten überlebenden Elternteils nicht möglich ist. Damit wäre dieses Modell die richtige Wahl.
Liege ich mit der Interpretation Ihrer Antwort richtig?
Vielen Dank!
Guten Tag, Herr Wille,
Zu 1.
Letzteres ist richtig. Aber ist mit einer Zwangsversteigerung bei Ihnen zu rechnen?
Zu 2. und 3
Dies ist eine Sichtmöglichkeit.
