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Terminüberschreitung Bezugsfertigkeit


| 19.12.2012 18:26 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Thomas Bohle



Haben im Feb. 2012 per Werkvertrag den Bau eines EFH mit Garage und Außenanlage mit einem ortsansässigen Bauträger beurkundet. Im Vertrag ist die Übergabe terminlich wie folgt geregelt:
- geplante Bezugsfertigkeit zum 31.10.2012
- garantierte bezugsfertige Übergabe bis 31.12.2012
- Begriff und Umfang Bezugsfertigkeit wurden erläutert
- ein Fertigstellungstermin für den gesamten Leistungsumfang ist vertraglich nicht festgehalten
- eine spezielle Klausel, die Regelungen bei Überschreitung des Bezugsfertigkeitstermins definiert, ist nicht enthalten

Vom Bauträger wurden keine Schlechtwettertage angezeigt, wir waren bei keiner Zahlungsverpflichtung in Verzug, eine Änderung des Fertigstellungstermins auf Grund einiger Zusatzumfänge (2 zusätzliche Fenster) wurde ebenfalls nicht angezeigt.

Anfang Dezember legte der Bauträger eine schriftliche Aussage zu den Terminen der Restgewerke „Bezugsfertigkeit" vor. Bis KW50/2012 sollte alles termingerecht fertiggestellt werden.

Nach unserer Einschätzung und unter Berücksichtigung des bisher sehr zähen Bauablaufes sehen wir Ende Jan. 2013 als realistischen Termin. Zur Bezugsfertigkeit fehlen i.W. Fliesenarbeiten Bad OG, Elektroanschluss, Innentüren, Haustür, Feuerschutztür zur Garage, Garagentor, Badewanne und Badheizkörper OG, Absturzgeländer Fenster OG usw. Darüber hinaus sind einige Mängel vorhanden.
Für Maler- und Fußbodenarbeiten (Eigenleistung) benötigen wir im Anschluss noch ca. 4 Wochen. Ein vorzeitiger Beginn der Eigenleistung ist auf Grund der zahlreichen Restarbeiten im Haus nicht möglich und wird von uns auch kritisch gesehen („stillschweigende Abnahme").

Unsere bisherige Bleibe ist zum 31.01.2013 gekündigt. Eine ortsnahe Ausweichwohnung ist so kurzfristig nicht zu bekommen.


Nun zu unseren Fragen:

1. Muss der Bauträger die Überschreitung des Bezugsfertigkeitstermins rechtzeitig anzeigen?
2. Müssen wir den Bauträger in Verzug setzen bzw. ihm eine Nachfrist zur Erfüllung setzen?
3. Müssen wir auf unsere Schadenersatzansprüche aufmerksam machen?
4. In welcher Höhe können wir Schadenersatz geltend machen, wenn im Vertrag explizit keine Regelung enthalten ist? 
Eine Wohnung ist nur ortsfern für mind. 3 Monate zu haben, Hotelzimmer, Lagerungskosten für Möbel, zusätzl. Umzugskosten, Fahrtkosten?
5. Wie gehen wir mit dem fehlenden Fertigstellungstermin um, ist hier eine Fristsetzung durch uns überhaupt wirksam? Im Wesentlichen sind die Außenanlage und die Dachterrasse noch fertig zu stellen.

Vielen Dank im voraus für eine Beantwortung!

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Sehr geehrter Ratsuchender,


nach Ihrer Sachverhaltsdarstellung und vorbehaltlich einer ansich notwendigen Prüfung des gesamten Vertragswerkes ist die bezugsfertige Übergabe bis 31.12.2012 vertraglich vereinbart worden.

Dann würde es ein echter Fixtermin sein, so dass Verzug einsetzt, wenn Nichtleistung, Fälligkeit und Verschulden v orliegen; einer ansich notwendigen Mahnung bedarf es dann nach § 286 II 1 BGB dann nicht mehr.


Allerdings sind gerade im Baurecht viele dieser Klauseln so -natürlich absichtlich- gefasst worden, dass diese kalendermäßige Bestimmtheit wieder aufgeweicht wird, z.B. durch den Zusatz "geplant" "voraussichtlich" etc. Daher sollte dazu der Vertrag genauer geprüft werden, als dieses in der hiesigen ERSTberatung möglich und zulässig ist.


Zu den Fragen im einzelen:

1. Muss der Bauträger die Überschreitung des Bezugsfertigkeitstermins rechtzeitig anzeigen?

Nein; eine solche Verpflichtung besteht nur dann, wenn dieses ausdrücklich als Nebenpflicht vereinbart worden ist, was ich in mehr als 25 Jahren Baurecht so nur einmal erlebt habe. Ich gehe daher nicht davon aus, dass es in "Ihrem" Vertrag so ein Passus geben solle.

2. Müssen wir den Bauträger in Verzug setzen bzw. ihm eine Nachfrist zur Erfüllung setzen?

Nein, wenn die Klausel zum Fixtermin tatsächlich so genau gefasst sein sollte; auf die obigen Ausführungen nehme ich Bezug.
Der sicherere Weg ist aber in der Tat eine InVerzugSetzung, wozu ich dringend raten würde:
Machen Sie schriftlich Ihre Bedenken mit Aufzählung der Mängel und Restarbeiten geltend und weisen Sie auf den Termin 31.12.2012 hin. Fordern Sie die termingerechte Übergabe.
Machen Sie weiter deutlich, dass Sie Ihre jetzige Wohnung zum 31.01.2013 räumen und Schadensersatzansprüche geltend machen werden.

3. Müssen wir auf unsere Schadenersatzansprüche aufmerksam machen?

Nein; gleichwohl rate ich dazu, da Richter sehr häufig dieses gleichwohl erwarten.

4. In welcher Höhe können wir Schadenersatz geltend machen, wenn im Vertrag explizit keine Regelung enthalten ist? 
Eine Wohnung ist nur ortsfern für mind. 3 Monate zu haben, Hotelzimmer, Lagerungskosten für Möbel, zusätzl. Umzugskosten, Fahrtkosten?

All diese Kosten (wohnung und Hotelzimmer aber nur alternativ) können Sie geltend machen, müssen aber immer die Schadensminderungspflicht beachten, wobei ich derzeit nicht nachvollziehen kann, welche Umzugskosten ZUSÄTZLICH entstehen sollten, wenn Sie im Hotel wohnen sollten.

5. Wie gehen wir mit dem fehlenden Fertigstellungstermin um, ist hier eine Fristsetzung durch uns überhaupt wirksam? Im Wesentlichen sind die Außenanlage und die Dachterrasse noch fertig zu stellen.

Sie haben oben im Text andere Restarbeiten aufgeführt. Sollte zum 31.12. tatsächlich "nur" die Außenaanlage und Dachterrasse nicht fertig sein, wird DAS ganz bestimmt die "Bezugsfertigkeit" nicht hindern. Denn kleiner, unwesentliche Restarbeiten, die die Nutzung ansonsten nicht hindern, werden außen vor bleiben.


Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwalt
Thomas Bohle
Damm 2
26135 Oldenburg

Tel: 0441 / 26 7 26
Fax: 0441 / 26 8 92
mail: ra-bohle@rechtsanwalt-bohle.de
http://www.rechtsanwalt-bohle.de/index.php?tarcont=content/e-mail.inc.php

Nachfrage vom Fragesteller 19.12.2012 | 19:49

Sehr geehrter Herr Anwalt,
danke für die schnelle Antwort.
Es gibt eine garantierte Bezugsfertigkeit zum 31.12.2012.
Der Bauträger legte uns Anfang Dezember eine schriftliche Aussage zur Fertigstellung der Restarbeiten bis KW 50 vor.
Er hat uns also in dem Glauben gelassen, dass die Bezugsfertigkeit eingehalten wird.
Wir haben jetzt das Problem mit unseren geplanten Handwerkern für die Maler- und Fußbodenarbeiten, die im Jan. 2013 beginnen sollten.
Ein Fertigstellungstermin für die gesamte Leistung (Haus+Außenanlage) wurde vertraglich nicht festgelegt, sondern nur der Termin der Bezugsfertigkeit. Wie können wir den Bauträger in Verzug setzen, wenn er die Außenanlage nicht zeitnah fertigstellt? Gibt es einen angemessenen/üblichen Zeitraum dafür?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 19.12.2012 | 20:24

Sehr geehrter Ratsuchender,


bis zum 31.12. 2012 hat er dann ja noch nach dem Vertrag Zeit, auch wenn ich an eine Fertigstellung kaum glauben mag.


Da allein bezugsfertige Übergabe bis zum 31.12.2012 garantiert worden sein soll, betrifft dieser Fixtermin nicht die Außenanlage - dazu bedarf es also dann einer gesonderten Mahnung.

Eine bestimmte Frist /üblichen Zeitraum gibt es dafür pauschal nicht, ist also immer anhand des Einzelfalles, des vertraglichen Umfanges und der Gesamtumstände (z.B. Wetter) zu berechnen, muss angemessen sein. Je nach Arbeiten kann dieses ab zwei Wochen bis zu Monaten betragen und kann ohne Kenntnis der zu erbringenden Leistung nicht hier bestimmt werden.


Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwalt
Thomas Bohle
Damm 2
26135 Oldenburg

Tel: 0441 / 26 7 26
Fax: 0441 / 26 8 92
mail: ra-bohle@rechtsanwalt-bohle.de
http://www.rechtsanwalt-bohle.de/index.php?tarcont=content/e-mail.inc.php

Ergänzung vom Anwalt 20.12.2012 | 10:10

Sehr geehrter Ratsuchender,


im Text führen Sie aus:

"Zur Bezugsfertigkeit fehlen i.W. Fliesenarbeiten Bad OG, Elektroanschluss, Innentüren, Haustür, Feuerschutztür zur Garage, Garagentor, Badewanne und Badheizkörper OG, Absturzgeländer Fenster OG usw. Darüber hinaus sind einige Mängel vorhanden."


Bei Frage 5. führen Sie aus:

"Im Wesentlichen sind die Außenanlage und die Dachterrasse noch fertig zu stellen."

Auf diesen Widerspruch hatte ich hingewiesen und Ihnen mitgeteilt, dass Bezugsfertigkeit des Hauses und Fertigstellung des Objektes mit Außenanlagen anders zu behandeln sind.

Für beide Streitpunkte wurden die verschiedenen Vorgehensweisen erläutert, da Sie auch in der Nachfrage nicht erklären konnten, was denn nun noch fehlt: Der Innenausbau oder die Außenanlagen?

Gleichwohl haben Sie sogar vorsorglich für beide Alternative Vorgehensweisen erhalten.

Und dann bewerten Sie derart negativ?




Rechtsanwalt
Thomas Bohle
Damm 2
26135 Oldenburg

Tel: 0441 / 26 7 26
Fax: 0441 / 26 8 92
mail: ra-bohle@rechtsanwalt-bohle.de
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Bewertung des Fragestellers 20.12.2012 | 09:10


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