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Bauträger verweigert Übergabe des bezugsfertigen und abgenommenen Hauses

| 25.01.2015 12:52 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Wir kaufen eine DHH von einem Bauträger.

Das Objekt steht kurz vor Fertigstellung. Der Bauträger verweigert eine Besitz-/ Schlüsselübergabe vor Eingang aller Zahlungen und will diese Zahlungen allerdings auch erst nach vollständiger Mängelbeseitigung fällig stellen (hierin könnte eine Abweichung liegen, zu anderen Fällen, die u.a. auf dieser Internetseite des öfteren diskutiert werden). Der Bauträger will damit bezwecken, dass er der letzten Rate nicht "hinterherlaufen muss".

Es stehen die letzen beiden Raten aus, die sich an Positionen aus der MaBV orientieren.
Beide Zahlungsanforderungen, sowie der Bautenstandsbericht sind uns bereits zugegangen (!!), also vor Eintritt der Fälligkeit, und sind wie folgt formuliert:
Rate 6: "8,4% des Kaufpreises nach Bezugsfertigkeit und Zug um Zug gegen Besitzübergabe"
Rate 7: "3,5% des Kaufpreises nach vollständiger Fertigstellung und Beseitigung der etwa im Übergabeprotokoll festgehaltenen Mängel"

Bezugsfertigkeit ist gem. uns vorliegendem Bautenstandsbericht (100%) und auch unserer Meinung nach gegeben.
Wir haben vorgestern mit Bauträger, Bauleitung und unserem Gutachter im Haus getroffen, um die offenen Mängel bzw. ausstehenden Leistungen aufgenommen.
Das Protokoll nennt sich "Begehung zur Mängelfeststellung" und enthält neben den Angaben zum Haus die Auflistung der Mängel (keiner ist abnahmeverhindernd), Frist zur Mängelbeseitigung und Unterschriften von uns und Bauträger.

Der Bauträger will eine Übergabe nicht durchführen, bevor der Kaufpreis vollständig beim Ihm auf dem Konto eingegangen ist.
Er beruft sich auf eine Passage im Kaufvetrag, nachdem Abnahme und Übergabe nicht zum gleichen Termin stattfinden muß. ("Der - möglichst für Abnahme und Übergabe des Vertragsgegenstandes einheitliche - Termin [...]")

Unsere Frage:
Würde eine Zahlungsanweisung an unseren Finanzierungspartner (Zahlungsanforderung der 6. Rate sowie Bautenstandsbericht liegen ja vor) und ein Nachweis der Überweisung (bzw. sogar ds Geldeingangs auf das Baukonto) den Bauträger zwingen uns den Schlüssel/Besitz zu übergeben, der ja "Zug um Zug" erfolgen muß?
Wie lange darf eine Übergabe "Zug um Zug" dauern? Eine Woche? 2-3 Tage?
Würde der Bauträger dadurch in Verzug kommen und müßte ggf. Aufwände und Kosten tragen (z.B. für Umplanung Umzug, Kücheneinbau,...)?

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Der Bauträger ist nach der MaBV (Makler- und Bauträgerverordnung) vom Grundsatz her dann zur Übergabe der Kaufsache verpflichtet, wenn die Bezugsfertigkeit besteht, das Objekt also ohne wesentliche Mängel erstellt ist und die von Ihnen im Bauträgevertrag unter Berücksichtigung des Ratenplanes nach der MaBV vereinbarten Raten bezahlt sind. Schauen Sie hier bitte nach dem vereinbarten Raten, es dürften dann unter Berücksichtigung dieser Rate noch 3,5% ausstehen, wie von Ihnen im Sachverhalt auch beschrieben, 8,4% zur Übergabe noch zu zahlen sein.

Gelegentlich finden sich in Bauträgerverträgen Klauseln, nach denen eine Abnahmepflicht des Käufers vereinbart wird, die Übergabe aber bis zur vollständigen Kaufpreiszahlung hinausgeschoben werden soll. Hier müssten Sie danach schauen, ob eine derartige Klausel überhaupt enthalten ist. Sie teilen mit, dass sich der Bauträger hierauf beruft und verweisen zwar auf eine Klausel unter Nennung eines Textes. Es ist jedoch nicht ersichtlich, ob mit dieser Formulierung bzw. Klausel überhaupt eine Übergabe erst nach Kaufpreiszahlung geregelt worden ist.

Soweit dies nicht der Fall ist, bleibt es bereits deshalb bei dem Grundsatz der Pflicht zur Übergabe bei gegebener Bezugsfertigkeit.

Regelungen, die die Übergabe bis zur vollständigen Kaufpreiszahlung hinausschieben sollen, lauten meistens wie folgt:

„Der Verkäufer ist zur Übergabe des Kaufgegenstandes nur dann verpflichtet, wenn der Käuferalle bis zum Übergabetag fällig gewordenen Zahlungen (einschließlich Zahlungen für
Sonderwünsche) nebst etwaigen Zinsen erbracht hat."

oder

„Der Verkäufer ist verpflichtet, dem Käufer das Haus zu übergeben, sofern der Käufer seine
fälligen Zahlungsverpflichtungen erfüllt hat. Dabei muss der gesamte Kaufpreis einschließlich
etwaiger Mehrleistungen für Sonderwünsche sowie etwaiger Verzugszinsen nachweislich bis
zum Übergabetermin auf dem Konto des Verkäufers bzw. der Gläubigerbank eingegangen
sein. ..."

Derartige Klauseln werden äußerst kritisch gesehen, als unwirksam behandelt. Es wird hier die Ansicht vertreten, dass derartige Klauseln gegen § 309 Ziff. 2a BGB und auch gegen §§ 3 II MaBV , 12 , 134 BGB verstoßen. Die Begründungen hierzu sind vielfältig. U.a. wird ausgeführt, dass den "fällig gewordenen" Zahlungsansprüchen grundsätzlich ein Leistungsverweigerungsrecht des Erwerbers entgegenstehen könne. Dieses Recht würde unzulässigerweise beschränkt, wenn der Bauträger das Recht hätte, die Übergabe verweigern zu können und den Erwerber somit gleichzeitig zur Aufgabe seines gesetzlichen Leistungsverweigerungsrechts zwingen könnte.

Es empfiehlt sich daher, den Bauträger - sinnvoller Weise durch Anwaltsschreiben - aufzufordern, das Kaufobjekt unverzüglich (Frist von ca. 1 Woche nennen) Zug um Zug gegen Zahlung der fälligen weiteren Kaufpreisrate in Höhe von 8,4% zu übergeben. Von Vorleistung der 8,4% würde ich absehen, sondern auf die Zug um Zug Zahlung beharren. Vielleicht können Sie hier mit dem Bauträger dahingehend einig werden, dass Sie zur Übergabe einen bankbestätigten Scheck in Höhe der 8,4% mitbringen und diesen Zug um Zug gegen Übergabe aushändigen.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

Rückfrage vom Fragesteller 26.01.2015 | 17:21

Besten Dank schon einmal für die ausführliche Antwort.

Folgende Nachfrage:

Der Bauträger hat uns sowohl eine Zahlungsaufforderung sowie eine Bautenstandsbericht (100%)(siehe oben) zukommen lassen, sowie eine eine Begehung durchgeführt (Protokoll enthält Mängelliste, Unterschriften, Zählerstände (Gas, Wasser, Strom), Termine für Mängelbeseitigung).

Das Protokoll nennt sich "Begehung zur Mängelfeststellung" und der Bauträger referenziert diesen Vor-Ort in E-Amils und schriftlich Termin wie foglt: "Betreff: Mängelfeststellung (nicht Abnahme) vom 23.1.2015 [...] am 23.01.2015 fand ab 10Uhr die Mängelfeststellung im obigen Objekt statt. [...]"

Kann der Bauträger die Übergabe trotz Zahlung von Rate und fälligen Sonderwünschen verweigern, weil er den Standpunkt einnimmt, dass es keine Abnahme gegeben hat, sondern nur eine "Mängelfeststellung"?

Welche (ggf. zusätzlichen) formalen Anforderungen muss eine Abnahme erfüllen?

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 26.01.2015 | 19:33

Zunächst ist darauf hinzuweisen, dass die bei Bezugsfertigkeit fällige Rate nach der MaBV nur von Bezugsfertigkeit spricht, nicht von einer Abnahme.

Der Übergabe geht aber in Praxis regelmäßig eine Abnahme voraus. Dies bedeutet, dass Sie das Objekt gemeinsam mit dem Bauträger besichtigen und die Mängel protokollieren.

Meines Erachtens kann der Bauträger bei Übergabereife die Übergabe nicht verweigern.

Mfg
RA Mohr


Bewertung des Fragestellers 28.01.2015 | 15:20

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