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Nachforderungen vom Bauträger


05.11.2016 21:30 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Carsten Neumann


Zusammenfassung: Zu den Voraussetzungen, unter denen der Bauträger Mehrkosten vom Besteller verlangen kann


Wir bauen gerade ein Haus mit Keller mit einem Bauträger.

Hier haben sich aktuell drei Probleme gesammelt.

1.) Beim Aushub der Baugrube forderte der Bauträger plötzlich Bauzäune zur Sicherung der Grube, obwohl im Vertrag geregelt ist, dass der Bauherr nur einen Bauzaun stellen muss, wenn das Bauamt einen Zaun fordert. Das war nicht der Fall. Wir mussten den Zaun selbst organisieren und bezahlen.
Können wir uns das Geld vom Bauträger wiederholen? Wenn ja, worauf (ggf. Gesetz) können wir uns stützen?

2.) Unser Bodengutachten hat eine Bodenklasse 4 und teilweise 5 gefunden. Nun wird uns in einer Nachforderung mitgeteilt, dass beim Aushub angeblich Bodenklasse 6 gefunden wurde. Da wir am Tag des Aushubs fast die ganze Zeit an der Baustelle waren, können wir das eigentlich ausschließen. Einen Beweis hat der Bauträger nicht liefern können. Müssen wir einfach zahlen oder haben wir das Recht, einen Nachweis zu fordern? Worauf können wir uns beziehen (ggf. Gesetz) ?
3.) Ebenfalls soll unsere Baustraße nicht gut genug gewesen sein und deswegen konnten angeblich nur kleinere LKWs einsetzt werden. Die Straße wurde von einem Tiefbauer nach Vorgabe erstellt und bei der Vorbesprechung vor Ort vom Bauträger nicht bemängelt. Muss auch hier der Bauträger nachweisen, dass sie nicht ausreichend war oder müssen wir nachweisen, dass sie ausreichend war?

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Sehr geehrter Fragesteller,

Sicher haben Sie einen schriftlichen Vertrag mit dem Bauträger abgeschlossen.

Vorrangig richten sich Ihre Rechte und Pflichten nach dem Inhalt des schriftlichen Vertrages. Häufig werden in Bauträgerverträge allgemeine Geschäftsbedingungen des Bauträgers oder Regelwerke wie etwa die Allgemeinen Vertragsbedingungen für Bauleistungen (VOB/B), einbezogen.

Ohne Einsichtnahme in die schriftlichen Vertragsunterlagen besteht ein hohes Risiko, dass ich Ihnen eine unzutreffende Rechstauskunft erteile. Sie können eine Kopie als pdf-Datei hochladen.

Dies vorausgeschickt, beantworte ich nachfolgend Ihre Fragen auf der Grundlage des von Ihnen mitgeteilten Sachverhalts.

Frage 1:

Grundsätzlich sind Sie nur verpflichtet, diejenigen Leistungen im Rahmen des Bauträgervertrages zu erbringen, zu deren Erbringung Sie sich vertraglich verpflichtet haben. Wenn Sie bei der Durchführung des Bauträgervertrages eine Leistung erbracht haben, zu der Sie vertraglich nicht verpflichtet waren, können Sie im Grundsatz vom Bauträger den Wert der hierdurch von ihm ersparten Aufwendungen herausverlangen. Dies ergibt sich aus den §§ 812 Abs. 1, 818 Abs. 2 BGB. (Wenn die Einbeziehung der Allgemeinen Vertragsbedingungen für Bauleistungen - VOB/B vereinbart wurde, muss es sich der Bauträger auf die ihm zustehende Vergütung anrechnen lassen, wenn der Auftraggber die Ausführung einer Leistung übernimmt, zu der der Auftragnehmer nach dem Vertrag verpflichtet war, § 2 Abs. 4 VOB/B in Verbindung mit § 8 Abs. 1 Nr. 2 VOB/B.)

Dass Sie nach dem schriftlichen Vertrag zur Aufstellung eines Bauzauns nur verpflichtet waren, wenn dies vom Bauamt verlangt wurde, muss jedoch nicht heißen, dass Sie sich nachträglich nicht doch zur Übernahme der Zaunerrichtung verpflichteten. Es kommt hier darauf an, ob Sie bei der Zaunerrichtung einen Vorbehalt oder Protest gegenüber dem Bauträger erklärten, oder ob der Bauträger die Zaunerrichtung durch Androhen vertragswidrigen Verhaltens abnötigte, etwa indem er androhte, die Arbeiten nicht fortzusetzen, wenn Sie den Zaun nicht organisieren und bezahlen.

Ist dies nicht der Fall, kann sich der Bauträger darauf berufen, dass Sie sich zu der Zusatzleistung nachträglich einverstanden erklärten. Eine solche Zustimmung kann auch durch schlüssiges Verhalten erfolgen, nämlich durch die tatsächliche vorbehaltslose Ausführung der Zaunerrichtung. Dies gilt jedenfalls dann, wenn der Bauträger Ihr Verhalten nicht durch Drohungen erzwungen hat. Sollte der Bauträger Ihr Verhalten durch Drohung mit vertragwidrigem Verhalten seinerseits abgenötigt haben (z.B. seine Arbeiten ansonsten einzustellen oder nicht aufzunehmen), konnte er nicht davon ausgehen, dass die Zaunerrichtung durch Sie eine stillschweigende Zustimmung zu seiner Forderung darstellte.

Auch können Sie eine ohne vertragliche Grundlage erbrachte Leistung nicht zurückfordern, wenn Sie bei Erbringung der Leistung wussten, dass Sie hierzu nicht verpflichtet sind (§ 814 BGB). Dies müsste allerdings der Bauträger beweisen.

Oft sind in Verträgen Klauseln enthalten, wonach eine Vertragsergänzung der Schriftform bedarf. Solche Klauseln spielen jedoch angesichts der Rechtsprechung keine Rolle, da sie die Vertragsparteien durch schlüssiges Verhalten nachträglich auch wieder abbedingen können.

Frage 2:

Auch hier kommt es in erster Linie auf den Inhalt des Vertrages an.

War eine bestimmte Bodenklasse vereinbart? War vereinbart, dass Sie die Bodenklasse zu ermitteln haben?

Ist dort der Fall geregelt, dass sich nachträglich und unerwartet die Notwendigkeit einer Leistungsänderung ergibt?

War ein Pauschalpreis vereinbart, oder eine Abrechnung auf der Grundlage von Einheitspreisen?

Wenn ein Pauschalpreis vereinbart war, Sie nach dem Vertrag zur Ermittlung der Bodenklasse nicht verpflichtet waren und im Vertrag keine Klauseln für den Fall einer sich unerwartet ergebenden Notwendigkeit einer Leistungsänderung enthalten sind, gilt, dass der Bauträger verpflichtet ist, die von ihm geschuldete Werkleistung zum vereinbarten Preis zu erbringen. Es ist dann Sache des Unternehmers, im Rahmen der Kalkulation des Preises auch eine Bodenuntersuchung durchzuführen.

In jedem Fall, also wenn Sie die Ermittlung der Bodenklasse vertraglich übernommen haben, können Sie verlangen, dass der Bauträger den Nachweis einer anderen, von Ihrem Gutachten abweichenden Bodenklasse erbringt.

Wenn er von Ihnen die Übernahme sich hieraus ergebender Mehrkosten verlangt, dann wirft er Ihnen ja vor, die Bodenklasse vertragswidrig nicht richtig ermittelt zu haben, also eine vertragliche Pflicht verletzt zu haben. Ein Verschulden des von Ihnen beauftragten Gutachters müssen Sie sich zurechnen lassen. (Sie haben in diesem Fall wegen der Mehrkosten Ihrerseits einen Regressanspruch gegen den Gutachter.) Dann muss der Bauträger aber den Nachweis erbringen, dass Sie Ihre vertragliche Verpflichtung durch Benennung einer unzutreffenden Bodenklasse verletzt haben. Gesetzliche Anspruchsgrundlage des Unternehmers ist in diesem Fall § 280 BGB. Es gilt dann der allgemeine Grundsatz, dass ein Anspruchsteller die Voraussetzungen der ihm günstigen, den Anspruch begünstigen Tatsachen beweisen muss.

Frage 3:

Hier hätte der Bauträger im Vorhinein eine sog. Bedenkenanzeige machen müssen. Er hätte Sie darauf hinweisen müssen, dass die Baustraße zu eng ist und Ihnen Gelegenheit geben müssen, die Baustraße zu verbreitern.

Wenn er dies nicht gemacht hat, kann er im Nachhinein keine Mehrkosten von Ihnen verlangen.

Wenn die Geltung der Allgemeinen Vertragsbedingungen für Bauleistungen (VOB/B) vereinbart ist, ergibt sich die Notwendigkeit einer Bedenkenanzeige aus § 4 Abs. 3 VOB/B. Im BGB, also wenn die Geltung der VOB/B nicht vertraglich vereinbart ist, fehlt eine Vorschrift über die Pflicht des Unternehmers zu einer Bedenkenanzeige. Allerdings geht die Rechtsprechung davon aus, dass der Unternehmer Schadenersatz wegen unzureichender Mitwirkung des Bestellers auch beim sog.BGB-Vertrag nur dann geltend machen kann, wenn der Unternehmer zuvor eine Bedenkenanzeige gemacht hat (vgl. OLG Stuttgart, Urteil vom 26.07.2011 - Aktenzeichen: 10 U 4/11).

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

Nachfrage vom Fragesteller 06.11.2016 | 11:20

Hallo,

vielen Dank für die Antworten. Leider haben wir noch Verständnisfragen.
Dazu möchte gerne auch auf Ihre Fragen eingehen:

Im Vertrag ist kein Verweis auf VOB/B sondern nur auf die "gesetzlichen Regelungen des BGB"

Zur Frage des Bauzaun:
Im Vertrag steht, dass die Baustelle in Eigenleistung abzusperren ist, wenn dies von einer Behörde gefordert ist. Dies ist nicht der Fall. Wir wurden vom Bauleiter telefonisch aufgefordert, einen Zaun zu stellen, da sonst die Arbeiten eingestellt werden. Unser Hinweis, dass der Vertrag eine andere Regelung vorsieht wurde ignoriert und uns wurde mitgeteilt, dass man auch gerne die Arbeiten einstellen kann und das Bauamt informieren könne, damit eine Forderung vom Bauamt zur Stellung eines Zaunes erstellt wird. Unseren Protest gibt es auch schriftlich. Wir haben dennoch den Zaun gestellt und bezahlt. Das Geld würden wir uns gerne wieder holen. Haben wir Chancen?

Zur Bodenklasse:

Im Festpreis ist Bodenklasse 4 enthalten. Das Gutachten ist im Preis enthalten und wurde durch einen Gutachter des Bauträgers erstellt.
Das Gutachten hat Bodenklasse 4 und in kleinen Teilen Bodenklasse 5 ermittelt. Das Gutachten wurde dementsprechend nicht von uns beauftragt und lag dem Bauträger vor.
Das es zu einer Nachforderung bezüglich Bodenklasse 5 kommen kann, ist klar und verständlich. Die Nachforderung spricht aber nicht von Klasse 5 sondern von Klasse 6, mit der Begründung, dass man das bei dem Gutachten nicht sehen konnte, da man ja nur an zwei Stellen den Boden untersucht hat.
Die Frage lautet daher: Müssen wir zahlen oder können wir einen NACHWEIS verlangen, dass dort wirklich Bodenklasse 6 gefunden wurde? Wir bezweifeln diese Behauptung des Bauträgers stark.

Baustraße:
Wie schon geschrieben ist im Vertrag kein Verweis auf VOB/B sondern nur auf die "gesetzlichen Regelungen des BGB".
Müssen wir zahlen oder können wir einen NACHWEIS verlangen, aus der Ersichtlich ist, dass die Straße nicht ausreichend war? Können wir uns darauf beziehen, dass vorher keine Bedenkenanzeige gestellt wurde?

Vielen Dank

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 06.11.2016 | 15:26

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Nachfragen möchte ich nachfolgend beantworten.

1.

Nach Ihrer Darstellung hat Sie der Bauträger durch Androhen einer vertragswidrigen Einstellung der Arbeiten zur Finanzierung und Aufstellung des Zauns genötigt, obwohl Sie nach dem Vertrag nicht dazu verpflichtet waren. Zudem haben Sie nur unter Protest gezahlt.

In diesem Fall konnte der Bauträger Ihr Verhalten nicht als Einverständnis zu seiner Forderung ansehen, und es war für ihn offenkundig erkennbar, dass Sie seiner Forderung nicht freiwillig nachkamen.

In diesem Fall sind Sie berechtigt, Ersatz der von Ihnen für den Zaun verauslagten Kosten vom Bauträger zu verlangen.

2.

Was die vom Bauträger behaupteten Mehrkosten sowohl für die Bodenklasse als auch für die Baustraße anbelangt, können Sie vom Bauträger einen Nachweis verlangen.

In beiden Fällen kommt es jedoch auf einen Nachweis gar nicht mehr an, da der Bauträger unabhängig von der Frage, ob Mehrkosten überhaupt angefallen sind, eine Übernahme der Kosten durch Sie auch dann nicht beanspruchen kann, wenn die Kosten tatsächlich angefallen sein sollten.

Es ist Sache des Bauunternehmers, die Grundlagen seiner Kalkulation zu ermitteln, wozu auch die Feststellung der Bodenklasse gehört. Eventuell fehlerhafte Feststellungen des von ihm beauftragten Gutachters gehen zu seinen Lasten.

Sie können sich gegenüber dem Bauträger darauf beziehen, dass er Sie nicht im Vorhinein auf die seiner Ansicht nach bestehende Unzulänglichkeit der Baustarße hinwies.

Gern bin ich bereit, Ihnen bei der Wahrnehmung Ihrer rechtlichen Interessen gegenüber dem Bauträger behilflich zu sein.

Mit freundlichen Grüßen,
Carsten Neumann
Rechtsanwalt

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