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Teilflächenkauf


19.08.2007 23:20 |
Preis: ***,00 € |

Nachbarschaftsrecht



Ich habe eine Teilfläche aus einem Flurstück gekauft.
Mein Kaufvertrag erhält neben einer Handskizze in der Flurkarte als Anlage einen Übersichtsplan, in den die Fläche mit einer ca. qm-Größe und Maßen in Bezug auf ein vorhandenes Gebäude eingezeichnet ist. Laut Kaufvertrag musste ich die Vermessung vornehmen lassen. Das Vermessungsbüro hat die Arbeiten nach den Vorgaben im Vertrag ausgeführt und der Grenztermin steht an.

Aus dem gleichen Flurstück ist zuvor bereits eine weitere Teilfläche verkauft worden (beim gleichen Notar), es bestand also eine Auflassungsvormerkung zugunsten eines Dritten. Auch in diesem Fall wurde eine ca.-Fläche verkauft. Als Vertragsanlage wurde eine Flurkartenhandskizze genutzt, die keine exakten Maße enthält.
Der Käufer jener Teilfläche behauptet nun, ihm würde ein Teil der von mir gekauften Fläche zustehen und kündigt an, er würde den Grenzverlauf so nicht akzeptieren.

Der Verkäufer akzeptiert die Grenzen so, wie von mir vermessen lassen wurde.

Meine Fragen dazu:

Wer muss sich hier mit wem auseinandersetzen?
Muss ich mein Recht gegen den anderen Teilflächenkäufer durchsetzen? Dieser gegen den Verkäufer? Ich gegen den Verkäufer (wobei ich mir mit diesem einig bin)?

Wenn die Grenze strittig bleibt, wer muss eine eventuelle gerichtliche Einigung herbeiführen, derjenige, der beim Grenztermin nicht unterschreiben will, oder derjenige, der die Grenze beim Katasteramt eingetragen haben will?

Wie sieht bei einer strittigen Grenze in diesem Fall der weitere Verfahrensweg aus?

Im Voraus vielen Dank für die Beantwortung meiner Fragen!
Wenn Sie noch nähere Informationen benötigen, reiche ich diese gerne nach.

Sehr geehrte Fragestellerin,

vielen Dank für Ihre Anfrage, diese möchte ich an Hand Ihrer Angaben hier zusammenfassend im Rahmen einer Erstberatung unter Beachtung Ihres Einsatzes wie folgt beantworten:

Ihr interessanter Fall wirft tatsächlich eine Reihe von Tatsachen -und Rechtsfragen auf, die in hiesigen Rahmen nicht umfassend beantwortet werden können.


Zunächst gehe ich davon aus, daß die Teilung des Flurstücks in mehrere Grundstücke (im Rechtsinn als Grundbuchgrundstücke) nach öffentlich rechtlichen Vorschriften (z.B. BauGB) zulässig/genehmigt ist.


Tatsächlich kommt dem bevorstehenden Grenztermin im Rahmen der Vermessung der neuen Grundstücksflächen wichtige Bedeutung zu. Akzeptiert Ihr Nachbar die Vermessung nicht, hätte zunächst er hiergegen (gegen die Feststellungen im grenztermin) mit entsprechenden Rechtsmitteln vorzugehen.

Sie sollten diesen Termin abwarten und als Ziel eine Eintragung Ihres Grundstücks ins Grundbuch (Grundbuchamt - ggf Neuanlage eines entsprechenden Grundbuchblattes) anstreben.


Sowohl der Verkäufer, als auch der Notar und das Vermessungsingenieurbüro haben aufgrund gesetzlicher Vorschriften dafür einzustehen, daß die von Ihnen erworbene Teilfläche eindeutig bestimmbar, verkehrsfähig und richtig vermessen ist.


Das Zivilrecht sieht notfalls in solchen Fällen u.a. Verfahrensweise nach §§ 919, 920 BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) und/oder Verfahren und Rechtsmittel nach der GBO (Grundbuchordnung vor).




§ 919 BGB Grenzabmarkung

(1) Der Eigentümer eines Grundstücks kann von dem Eigentümer eines Nachbargrundstücks verlangen, dass dieser zur Errichtung fester Grenzzeichen und, wenn ein Grenzzeichen verrückt oder unkenntlich geworden ist, zur Wiederherstellung mitwirkt.

(2) Die Art der Abmarkung und das Verfahren bestimmen sich nach den Landesgesetzen; enthalten diese keine Vorschriften, so entscheidet die Ortsüblichkeit.

(3) Die Kosten der Abmarkung sind von den Beteiligten zu gleichen Teilen zu tragen, sofern nicht aus einem zwischen ihnen bestehenden Rechtsverhältnis sich ein anderes ergibt.


§ 920 BGB Grenzverwirrung

(1) 1Lässt sich im Falle einer Grenzverwirrung die richtige Grenze nicht ermitteln, so ist für die Abgrenzung der Besitzstand maßgebend. 2Kann der Besitzstand nicht festgestellt werden, so ist jedem der Grundstücke ein gleich großes Stück der streitigen Fläche zuzuteilen.

(2) Soweit eine diesen Vorschriften entsprechende Bestimmung der Grenze zu einem Ergebnis führt, das mit den ermittelten Umständen, insbesondere mit der feststehenden Größe der Grundstücke, nicht übereinstimmt, ist die Grenze so zu ziehen, wie es unter Berücksichtigung dieser Umstände der Billigkeit entspricht.



Ich hoffe, Ihren einen hilfreichen ersten Überblick verschafft zu haben. Für das entgegengebrachte Vertrauen bedanke ich mich recht herzlich. Bitte beachten Sie, dass diese Beratung nicht eine umfassende Prüfung an Hand aller Unterlagen und gegebenfalls weiter Ermittlungen zum Sachverhalt ersetzen kann.

Gerne weise ich darauf hin, dass Sie im die Möglichkeit haben eine kostenlose Nachfrage zu stellen.

Mit freundlichen Grüßen


Peter Lautenschläger
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 26.08.2007 | 18:20

Sehr geehrter Herr Lautenschläger,
erst einmal vielen Dank für Ihre Antwort!

Mir war schon klar, dass bei diesem komplizierten Sachverhalt nur ein Anwalt vor Ort umfassend helfen könnte.
Wichtig ist für mich hier nur der weitere Verfahrensweg.
Dazu auch meine Nachfrage:

Ich werde nun die Eintragung im Grundbuch anstreben, mein Grundstücksnachbar verweigert seine Zustimmung. Muss nun sofort eine gerichtliche Einigung erfolgen oder entscheidet zunächst eine andere Stelle (z.B. das Katasteramt aufgrund der Vertagsunterlagen)?
D.h. ich würde gerne genauer wissen, was Sie mit den "entsprechenden Rechtsmitteln" meinen, mit denen mein Nachbar vorgehen kann.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 30.08.2007 | 12:25


Sehr geehrte(r) Fragensteller(in),

ich hoffe Sie haben Verständnis dafür, daß ich zu den hier geltenden Bedingungen auch mit Blick auf die Höhe Ihres Einsatzes Ihre Frage und Nachfrage nur eingeschränkt beantworten kann.

Bei Ihrem Fall ist wichtig zu erkennen, daß es mehrere unterschiedliche Verfahren, aus unterschiedlichen Rechtsgebieten möglicherweise zeitgleich abzuarbeiten gilt (Grenztermin, Ansprüche gegen Verkäufer und/oder Notar, Grundbuchamt, Zivilklage ... ).

Vor den Zivilgerichten könnten Sie, falls Sie Ihr Eigentum an der strittigen Fläche beweisen können, einen Anspruch auf Feststellung Ihrer Eigentümerstellung an dieser Fläche (§§ 1004, 985 BGB) geltend machen; ansonsten hätten Sie eben "nur" einen "Grenzentscheidungsanspruch" aus § 920 BGB in dem ein Richter/eine Richterin die Grundstücke (Ihres und das Ihres Nachbarn) auf Antrag durch richterliche Entscheidung abzugrenzen hätte - sie bekämen dann "nur" eine Teilfläche zugesprochen.

Im Rahmen einer Mandatserteilung bin ich gerne bereit Ihnen zu Ihrem Recht zu verhelfen.

Bitte bedenken Sie auch, daß Sie mit Ihrem Nachbarn auch in Zukunft (gut) auskommen müssen - schalten Sie einen professionellen Konfliktlöser (einen Rechtsanwalt oder eine Rechtsanwältin) ein. Ein Fehler des Verkäufers oder eines Notars sollte nicht ein Nachbarschaftsverhältnis zerrütten können. Nach dem Grenztermin werden neue Erkenntnisse vorliegen, die neue Lösungen ermöglichen.



Mit freundlichen Grüßen

Peter Lautenschlaeger

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