(Teil-) Rückabwicklung Immobilienkauf wg. Kosten über Hausgeld hinaus

„Namens und in Vollmacht des Klägers erheben wir Klage mit den Anträgen,

1) Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt an den Kläger Zug um Zug gegen Rückübertragung des Eigentums an den im Grundbuch von … verzeichneten 6 Einstellplätzen mit den Nummern … nebst Zinsen in Höhe von 5%-Punkten über dem Basiszins seit dem … zu zahlen.

2) Es wird festgestellt, dass die Beklagten sich mit der Rücknahme des Eigentums an den 6 im Grundbuch von … verzeichneten Stellplätzen mit den Nummern ... in Verzug befinden.

B e g r ü n d u n g

Auf eine Zeitungsanzeige der Beklagten, durch die diese mehrere Tiefgaragenplätze u. a. in … auch zum Kauf anboten, nahm der Kläger für sich selbst und den nachbenannten Zeugen … Kontakt mit den Beklagten auf.

Bei den von den Beklagten angebotenen Tiefgaragenstellplätzen handelte es sich zum einen um 19 ganz normale Stellplätze in einer WE-Anlage in der … -straße., zum anderen um 8 sogenannte Doppelparker, also Stellplätze, die mit einer maschinellen Hebeanlage ausgerüstet sind, so dass zwei Fahrzeuge übereinander Platz finden, in der von … -straße.

Der Kläger und der Zeuge … trafen sich am 16.7.07, nachdem sie von den Beklagten Unterlagen, u. a. eine CD-ROM mit vielen Daten, erhalten hatten, und nachdem sie sich die beiden Objekte angeschaut hatten, und nachdem sie avisiert hatten, am Ankauf der 19 „normalen“ Stellplätze in der … -straße., nicht jedoch am Ankauf der Doppelparker interessiert zu sein, mit dem beklagten Ehemann vor Ort.

Es wurden Preisverhandlungen hinsichtlich der 19 Stellplätze geführt – der beklagte Ehemann erklärte, dass er sich mit den vom Kläger und dem Zeugen … angebotenen Preisniveau für das Paket von 19 Stellplätzen nur anfreunden könne, und hier sogar mit dem Preis pro Stellplatz noch ein wenig entgegenkommen könne, wenn auch die 8 Doppelparker miterworben würden, damit die Beklagten ihr Immobilienengagement in … damit auch endgültig abschliessen könnten.

Der Kläger und der Zeuge … erklärten, dass sie an den Doppelparkern nicht interessiert seien, da das Risiko mit den Kosten der Wartung, Reparatur und gar Erneuerung der ja schon älteren Hebeanlagen belastet zu werden, unberechenbar sei. Hierauf erklärte der beklagte Ehemann, dass das doch kein Argument sei, weil die Hebeanlagen sich doch im Gemeinschaftseigentum befänden, so dass über die mit dem Wohngeld von der Eigentümergemeinschaft angesparte Reparaturrücklage derartige Dinge finanziert würden – er verwies darauf, dass die Wohngeldbeiträge pro Stellplatz für die beiden Garagenanlagen fast auf den Cent genau gleich seien.

Beweis: Zeugnis …

Auf Grund dieser Erklärung wurde man sich noch bei dieser Gelegenheit, eben am 16.7.07 einig, dass der Kläger und der Zeuge … , sich die interne Aufteilung vorbehaltend, von den Beklagten die gesamten 27 Stellplätze zum Gesamtpreis von … erwerben – der beklagte Ehemann übergab die Schlüssel, der Kauf wurde per Handschlag bestätigt.

Beweis: wie vor

Man einigte sich bei dieser Gelegenheit auch darauf, dass der förmliche Besitzübergang aus steuerlichen Gründen auf den 31.12.07 im Notarvertrag vereinbart werden sollte, sowie darüber dass das Notariat … die Beurkundung vornehmen sollte, weil dort bereits andere Tiefgaragenstellplatzkaufverträge der Beklagten beurkundet worden waren, und dass der Kläger und der Zeuge … die nicht fremdvermieteten Stellplätze von sofort an nutzen können sollten.

Beweis: wie vor

Am 12.9.07 wurden dann beim Notariat … die beiden Kaufverträge beurkundet – der Kläger erwarb insgesamt 14 Stellplätze (8 normale und 6 Doppelparker), der Zeuge … 13 Stellplätze (11 normale und 2 Doppelparker).

Die Summe der in den beiden Verträgen beurkundeten und hernach auch gezahlten Kaufpreise betrug entsprechend der Vereinbarung vom 16.7.07 exakt dem vereinbarten Gesamtkaufpreis von …

Beweis: Vorlage der Verträge, UR. …

wobei der Kläger und der Zeuge Beckers intern vereinbart hatten, dass jeder die Hälfte dieses Betrages übernahm, in Hinblick darauf, dass der Zeuge … in dem Objekt … -straße die … Stellplätze erhielt, die zusammenhängend, in einem Block, gelegen waren, mit der Option hier eine werterhöhende Abtrennung vorzunehmen.

Beweis: Zeugnis …

Am 14.1.08 – der Kaufpreis war vom Kläger gezahlt, die Umschreibung im Grundbuch erfolgt – mailte der beklagte Ehemann den Mieter eines der von dem Kläger erworbenen Doppelparkerstellplatzes an, dem Kläger cc informierend, wobei er als P.S. anmerkte:

„War oder ist eigentlich irgendetwas an „Ihrer“ Hebebühne erkennbar defekt oder wartungsbedürftig ? Die Verwaltung hat uns anliegendes Schreiben mit „erbetenen“ Kostenbelastungen für über fünf Monatsmieten Wartungsaufwand
zukommen lassen. Wir rätseln da momentan ...“

Beweis: Vorlage e-mail-Ausdruck vom 14.1.08, in Kopie

Der Kläger zeigte sich am gleichen Tag verwundert – er mailte dem beklagten Ehemann eine halbe Stunde später zurück:

„Was die Reparaturkosten an der Hebeanlage angeht, bin ich noch nicht dazu gekommen in die Teilungserklärung zu schauen – ich war eigentlich davon ausgegangen, dass diese Kosten über die WEG (über die Instandhaltungsrücklage) abgewickelt wird.“

Beweis: wie vor

Noch am selben Tag mailte der beklagte Ehemann zurück:

„Wie Sie war auch ich davon ausgegangen, dass das Hausgeld und die Instandhaltungsrücklage in der WEG alles abdecken“

Beweis: Auszug aus der e-mail (die erste Seite dieser mail liegt als Ausdruck leider dem Kläger nicht mehr vor – das Datum ergibt sich aber aus der Druckdatumfußzeile)

und, nachdem er mitteilte, dass er von dem Verwalter mit dem Inhalt der Teilungserklärung konfrontiert worden war und hiernach Instandhaltung und Wartung der Hebeanlagen den Sondereigentümern obliege,

„Es ist Ehrensache, dass die Kosten, soweit notwendig, unabhängig vom Zeitpunkt der Reparatur ... u n s gebühren. Auch wir haben diese Regelung in der Teilungserklärung erst kennen lernen dürfen und zahlen natürlich unser „Lehrgeld“

Beweis: wie vor

Unter dem 22.1.08 übersandte der beklagte Ehemann dann eine Kopie der Teilungserklärung der WE-Anlage …-straße., aus der sich die Auskunft des Verwalters bestätigte.

Am 22.2.08 wandte sich der Kläger an den beklagten Ehemann und bat diesen unter Hinweis darauf, dass alle beteiligten bei Abschluss des Kaufvertrages davon ausgegangen waren, dass die Hebeanlagen im Gemeinschaftseigentum sich befänden, einen Vorschlag zu unterbreiten „um die Kuh vom Eis zu bringen“.

Beweis: Vorlage der e-mail vom 22.2.08, in Kopie

Hierauf antwortete der beklagte Ehemann am 24.2.08 per e-mail:

„...möchten wir Ihnen (und ggf. Herrn … ) ein K a u f a n g e b o t für die Hebebühnen-Stellplätze unterbreiten, bei dem Sie noch einen G e w i n n machen. Kontaktieren Sie uns hierzu bitte?“

Beweis: Vorlage der e-mail vom 24.2.08, in Kopie

Hieraufhin telefonierten Kläger und beklagter Ehemann am 10.3.08 und vereinbarten, dass der Kaufvertrag teilweise, nämlich hinsichtlich der 6 Doppelparkstellplätze rückabgewickelt werden sollte – der Kläger bestätigte dem beklagten Ehemann dies mit Schreiben vom gleichen Tag.

Beweis: Vorlage des Schreibens vom 10.3.08 nebst Anlage, in Kopie

Der Kläger beauftragte per e-mail am 14.3.08 entsprechend der Absprache den Notar,

Beweis: Vorlage der e-mail vom 14.3.08, in Kopie

Woraufhin sich der beklagte Ehemann, der eine cc erhalten hatte, sich umgehend per e-mail bedankte, die Einzelheiten nochmals zusammenstellte und um Bestätigung bat, die er ebenso umgehend auch erhielt, woraufhin dieser noch „Joup“ zum Ausdruck seiner Zufriedenheit mailte.

Beweis: Vorlage des e-mail-Ausdrucks vom 17.3.08, in Kopie

Nachdem der Notar den beklagten Ehemann unter dem 9.4.08 gebeten hatte diesem sein Einverständnis mit der Teilrückabwicklung zu bestätigen, erledigte der beklagte Ehemann dies unter dem 20.4. u.a. mit den Worten:

„Die (nur die Duplex-Stellplätze betreffende) Teil-Rückabwicklung der Verträge h a b e n wir den Herren … und … zugesagt.“

Beweis: e-mail-Ausdruck vom 21.4.08, in Kopie

Am 28.4., nach Erhalt des notariellen Rückauflassungsentwurfs (die Rückzahlung des anteiligen Kaufpreises von … quittierend) bestätigte der beklagte Ehemann nochmals, dass er dem Notariat telefonisch „unser umfassendes Einverständnis“ mitgeteilt hatte, und bat den Kläger mit dem Notar einen Beurkundungstermin zu vereinbaren zur vollmachtslosen Beurkundung auch im Namen der Beklagten.

Beweis: Vorlage der e-mail vom 28.4., in Kopie
Vorlage des notariellen Entwurfs, in Kopie

Am 29.4., also am nächsten Tag, nahm der beklagte Ehemann einen zeitlich parallel abgelaufenen Vorgang zum Anlass von der vereinbarten Teilrückabwicklung des Kaufvertrages abzurücken.

Im Telefonat vom 10.3.08 hatte der Kläger den beklagten Ehemann beiläufig darüber informiert, dass die … betreffend 6 Stellplätze in der …-straße . und zwei Stellplätzen in der …-straße den Erlass von Duldungsbescheiden angekündigt hatte, wegen Grundsteuerrückständen in Höhe von insgesamt 68,34 €, die aus der Zeit herrührten, bevor die Beklagten überhaupt Eigentum an den Stellplätzen hatten. Unter Hinweis darauf, dass den Beklagten insoweit vertragliche Ansprüche gegen deren Verkäufer zustehen dürften, kündigte der Kläger an, diese Bescheide den Beklagten weiterzuleiten, was er unter dem 10.3.08 auch erledigte.

Beweis: Vorlage des Schreibens vom 10.3., liegt bereits vor

Den Eingang eines Schreibens der Stadt …, das dem Kläger leider nicht mehr vorliegt, weil er die Anlage zu der e-mail nicht ausgedruckt hat, und in welchem die Stadt … vermutlich die Erledigung dieses Themas mitteilt, nachdem der Voreigentümer den Rückstand dorthin ausgeglichen hatte, nahm der beklagte Ehemann zum Anlass zu konstruieren, die Grundsteuerrückstandsproblematik sei Anlass für die Rückabwicklungs-vereinbarung gewesen, und, nachdem diese nun weggefallen sei, sei auch die Rückabwicklungsvereinbarung obsolet.

Dass dies eine bloße Konstruktion des beklagten Ehemannes ist, erhellt bereits daraus, dass der Umstand, dass der Voreigentümer die Grundsteuerrückstände ausgeglichen hatte, von dem beklagten Ehemann bereits am 2.4.08 dem Kläger als „gute Nachricht“ mitgeteilt worden war.

Beweis: Vorlage der e-mail vom 2.4., in Kopie

Dass selbstverständlich die Grundsteuerrückstandsproblematik (Wert: 68,34 €) vom Kläger zu keiner Zeit zum Anlass genommen worden ist, vertragliche Ansprüche auf Teilrückabwicklung (und warum denn nur für die Doppelparker ?) geltend zu machen, wird nur rein vorsorglich auch ausdrücklich vorgetragen.

Soweit sich der beklagte Ehemann unter dem 29.4. und dann später wiederholt nochmals, darauf beruft, dass er nun erst bemerkt habe, dass die Teilungserklärung sich auf der CD-ROM befunden habe, die vor Kaufvertragsabschluß übersandt worden war, ist auch dies konstruiert, denn diese Erkenntnis hatte er bereits per e-mail am 24.2.08 mitgeteilt – eingestehend, dass er selber diese allerdings auch nicht gelesen hatte.

Beweis: e-mail vom 24.2.08, bereits überreicht

Trotz Fristsetzung zum 15.7.08 mit e-mail vom 13.6.08 blieben die Beklagten dabei, dass Sie zum Vollzug der Teilrückabwicklung nicht mehr bereit seien,

Beweis: Vorlage der e-mail vom 13.6.08, in Kopie

so dass die Klageerhebung notwendig wurde.“


Vor unserer Frage ist noch zu ergänzen.

Der notarielle Kaufvertrag enthält die übliche Zusicherung „lastenfrei“ und unter Zusicherungen nur (Zitat)

„Beschaffenheit
1. Das Kaufobjekt wird übertragen ohne Garantie und Haftung für eine bestimmte Größe und Beschaffenheit und in dem Zustand, in dem es sich zur Zeit befindet. Die Rechte des Erwerbers wegen eines Sachmangels des Grundstücks und seiner Bestandteile und etwa mit verkauften Zubehörs und beweglicher Gegenstände sind ausgeschlossen.
Der Veräußerer versichert, dass ihm wesentliche Mängel nicht bekannt sind. Er versichert ferner, dass ihm keine Maßnahmen bekannt sind, die bereits durchgeführt sind oder unmittelbar bevorstehen, die zu außergewöhnlichen, durch die Instandhaltungsrücklage nicht gedeckten, Zahlungen führen werden.
Der Erwerber hat das Kaufobjekt besichtigt.
Vereinbarte Beschaffenheit ist die Zulässigkeit der derzeitigen Nutzung des
Kaufgegenstandes.
2. Dienstbarkeiten, ebenso wie öffentliche Baulasten und nachbarrechtliche Beschränkungen werden entschädigungslos übernommen.
Derartige Beschränkungen und Rechte Dritter sind dem Veräußerer jedoch nicht bekannt, soweit nicht in diesem Vertrag ausdrücklich aufgeführt.
Der Veräußerer versichert, dass eine Wohnungsbindung nicht besteht.
Im übrigen leistet der Veräußerer dafür Gewähr, dass der Grundbesitz übertragen wird frei von nicht übernommenen im Grundbuch eingetragenen und nicht eingetragenen privatrechtlichen Beschränkungen und Belastungen sowie von nicht übernommenen Zinsen, Steuern und Abgaben.“

D a s s vom jeweiligen Sondereigentümer der Duplex-/Hebebühnenstellplätze Kosten über das Hausgeld hinaus zu tragen sind, wussten zum Zeitpunkt der Kaufpreisverhandlung im Juli 2007 weder wir als Veräußerer noch die Käufer. Anderweitige Zusicherungen wurden – auch mündlich – nicht gegeben. Das Äußerste aller Äußerungen diesbezüglich war, dass wir bis dato (in unserer ohnehin nur ein paar Monate umfassenden Zeit des Eigentums) k e i n e Rechnungen über Hebebühnen im Sondereigentum erhalten hatten und ggf. die Käufer in der Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung, die auf der dem Kläger übersandten CD enthalten war, nachsehen mögen.

Unsere dargelegte Bereitschaft zur späteren Rückabwicklung entsprang – durch Email beweisbar (Zitat „Angesichts Ihrer Großzügigkeit in der Angelegenheit …“) – vor allem aus dem vom Kläger erwähnten „zeitlich parallel abgelaufenen Vorgang“. An seine angekündigte Großzügigkeit hielt er sich jedoch nicht. Ferner erweckte er verstärkend zur von uns u. E. freiwillig angebotenen Rückabwicklung den Eindruck, wir seien wegen Fehlens der zugesicherten Eigenschaft (Grundsteuer-) „lastenfrei“ ohnehin zur Rückabwicklung verpflichtet. Als wir erfuhren, dass das rechtlich nicht trägt, haben wir von einer Rückabwicklung Abstand genommen.

Einen Kläger-Anspruch auf Teilrückabwicklung sehen wir nicht, da der Käufer (gerade als Anwalt!) selbst hätte in die Teilungserklärung sehen müssen und wir nur

u n t e r a n d e r e n V o r a u s s e t z u n g e n

einer Rückabwicklung für die Duplex-Stellplätze zugestimmt hatten. Das notarielle Formbedürfnis für unser Einverständnis zur Teilrückabwicklung sehen wir ebenfalls verletzt.

Obendrein „filetiert“ der Käufer im Falle der Klageverwirklichung aus dem Gesamtpaket preisidentisch (!) nur die schlechtesten (Hebebühnen-Stellplätze) von 19 bzw. 27 heraus, die wir zurücknehmen sollen. Vereinbart war jedoch ein G e s a m t preis.

(Versuche einer außergerichtlichen Einigung waren ergebnislos. Der Käufer fordert für den Verzicht auf den Rechtsweg fast so viel wie das Gesamtrisiko eines von uns verlorenen Prozesses.)

Mit welcher Wahrscheinlichkeit in etwa wird die Klage angesichts obiger Sachlage abgewiesen?