Sehr geehrte Fragestellerin,
vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich auf Grundlage der von Ihnen zur Verfügung gestellten Informationen im Rahmen einer anwaltlichen Erstberatung gerne beantworte.
Dass das Haus bereits zwangsversteigert wurde und Sie somit nicht mehr Eigentümer der Immobilie sind ist zunächst nicht weiter problematisch.
Um den Verkäufer mit Aussicht auf Erfolg auf Rückabwicklung zu verklagen, müssten Sie aber zunächst einen Grund vorbringen, auf welchem die Klage gestützt werden kann. Sie schreiben, das Haus war eine Schrottimmobilie. Sie gehen, wenn ich Sie recht verstehe, davon aus, dass Sie der Verkäufer im Jahr 2008 über den Zustand des Hauses getäuscht hat, Sie hätten das Haus andernfalls nicht oder zu einem niedrigeren Preis gekauft. Wenn das der Fall ist, könnten Sie das damalige Rechtsgeschäft, also den Kaufvertrag über das Haus, anfechten. Die sogenannte arglistige Täuschung ist geregelt in §123 BGB.
Sie müssten dann aber beweisen, dass der Verkäufer Sie getäuscht hat, also wider besseres Wissen falsche Angaben zum Zustand des Hauses gemacht hat. Das ist nach 5 Jahren erfahrungsgemäß kein leichtes Unterfangen.
Darüber hinaus müsste Ihre Anfechtung innerhalb der geltenden gesetzlichen Anfechtungsfrist erklärt werden. Die Anfechtung ist unverzüglich zu erklären: Nach §124 BGB kann die Anfechtung einer nach §123 BGB anfechtbaren Willenserklärung nur binnen Jahresfrist erfolgen. Sie müssten dann darlegen, warum Sie erst jetzt - 5 Jahre nach dem Kauf - erfahren haben, dass es sich um eine Schrottimmobilie handelt und nicht schon früher.
Wenn all diese Voraussetzungen vorliegen, wird das Rechtsgeschäft, also der Kaufvertrag über das Haus, rückwirkend vernichtet. Über das sog. Bereicherungsrecht (§§812ff. BGB) erhalten Sie dann den ursprünglichen Kaufpreis zurück, müssten sich aber gezogene Nutzungen wie z.B. ersparte Miete anrechnen lassen. Sie müssten im Gegenzug die Immobilie zurückgeben. Da diese nun nicht mehr in Ihrem Eigentum steht, müssen Sie das Haus auch nicht herausgeben. Nach § 818 Abs. 2 BGB müssen Sie aber Wertersatz leisten, die Höhe entspricht m.E. dem Verkehrswert des Hauses.
Die Problematik dieses Fall liegt meines Erachtens auf der Ebene der Beweisbarkeit. Sollten die erforderlichen Beweise geführt werden können, ist die Rückabwicklung aussichtsreich.
Ich hoffe ich konnte Ihnen mit meiner ersten Einschätzung weiterhelfen. Bei Unklarheiten besteht selbstverständlich die Möglichkeit eine Nachfrage zu stellen.
Freundliche Grüße aus Berlin-Moabit
Martin Luft
Rechtsanwalt
www.kanzlei-luft.de
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