Sehr geehrter Fragesteller,
Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:
Eine Nichtaufklärung über die nachweislich bekannte Überbauung stellt in der Tat eine bewusste Täuschung dar.
§ 123 I BGB
gewährt zunächst ein Anfechtungsrecht unter der Voraussetzung, dass Sie durch die Täuschung
kausal zur Abgabe Ihrer Vertragserklärung bestimmt worden sind. Hätten Sie also ohne die Täuschung den Vertrag nicht geschlossen, so besteht das Anfechtungsrecht. Dieses muss binnen eines Jahres nach Entdeckung der Täuschung ausgeübt werden. In diesem Falle wäre Ihre Vertragserklärung als von Anfang an nichtig anzusehen.
Empfehlenswerter scheint mir allerdings hier die Anwendung der kaufrechtlichen Sachmängelansprüche.
Der Überbau stellt einen Sachmangel dar, da die Kaufsache nicht die vereinbarte Beschaffenheit i.S.d. § 434 BGB
aufweist. Die Rechte des Käufers bestimmen sich dann nach § 437 BGB
, wonach Sie unter anderem Schadensersatz fordern können. Diese Schadensersatzansprüche sind auch nicht verjährt, da im Falle arglistiger Täuschung eine dreijährige Verjährungsfrist gilt, die erst mit Kenntnis der anspruchsbegründeten Tatsachen beginnt, (§199 I BGB
). Hier kann die Verjährung daher frühestens mit Kenntnis vom Vermessungsergebnis beginnen.
Sollte der Nachbar also Schadensersatzansprüche gegen Sie wegen des Überbaus erheben, so können Sie sich bei dem Voreigentümer schadlos halten.
Ich empfehle Ihnen, zur Wahrung Ihrer Recht anwaltliche Hilfe in Anspruch zu nehmen. Bei Bedarf wenden Sie sich gern an meine Kanzlei.
Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.
Mit freundlichen Grüßen
27. September 2018
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13:36
Antwort
vonRechtsanwalt Sascha Steidel
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Rechtsanwalt Sascha Steidel
Fachanwalt für Familienrecht
Rückfrage vom Fragesteller
27. September 2018 | 14:12
Schadensersatz ... ist natürlich interessant, aber es geht mir tatsächlich um die Rückabwicklung, denn ich hätte das Gebäude mit ungeklärten Grenzverläufen bzw. einer Überbauung tatsächlich nicht gekauft.
Wie hoch sind hier die Erfolgschancen, wenn ich diesen Weg gehen würde?
Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt
27. September 2018 | 15:22
Eine Folge der Sachmängelhaftung ist ( neben Schadensersatz und Minderung ) auch die Rückabwicklung des Kaufes.
Die Erfolgsaussichten prozentual hier im Rahmen einer Erstberatung ohne Kenntnis der maßgeblichen Unterlagen zu beurteilen, wäre unseriös. So wie Sie die Angelegenheit schildern, verspricht die Sache aber grundsätzlich Aussicht auf Erfolg.
