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Nachweis der arglistigen Täuschung nach Kauf eines Altbaus

06.07.2016 20:05 |
Preis: ***,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Beantwortet von

Rechtsanwalt Daniel Hesterberg


Zusammenfassung: Rücktritt und Anfechtung wegen arglistiger Täuschung bei einem Kaufvertrag über ein Haus und Feuchtigkeitsschäden

Ich habe eine Immobilie aus dem Baujahr 1944-1954 erworben, nachdem ich sie zwei mal besichtigt hatte. Zu dem Zeitpunkt wurde dort vom ehemaligen Eigentümer noch geheizt. Es war zu erkennen, dass Putz erneuert werden muss, Boden begradigt werden und sonstige Arbeiten, die bei einem Altbau üblich sind.
Was allerdings nicht erkennbar war, war das große Feuchtigkeitsproblem, das wir nun entdeckt haben, nachdem wir sämtlichen Boden inkl. Estrich und Beton entfernt haben. Außen sind keine funktionsfähigen Drenagen vorhanden, das Grundwasser läuft unter das Haus und von unten in den Boden des Hauses hinein. Folge sind nasse Wände, die man jetzt nach 4 Monaten ausgeschalteter Heizung auch bemerkt.

Der ehemalige Eigentümer muss von diesem Feuchtigkeitsproblem gewusst haben. Er war kürzlich da um noch Post abzuholen und fragte "Ist es sehr nass?"
Zudem haben mehrere Nachbarn unabhängig voneinander berichtet, dass der Vorbesitzer ebenfalls den Boden vor dem Haus geöffnet hat um zu sehen woher die Feuchtigkeit kommt, aber unverrichteter Dinge den Boden wieder geschlossen hat. Alle Vorbesitzer sollen das Haus wegen immensen Feuchtigkeitsproblemen verkauft haben.

Zur Instandsetzung des Hauses hat die Sparkasse einen Rahmen von 34.000 Euro angedacht. Damit lassen sich Fenster, Türen und der Boden erneuern von Fachfirmen, aber mehr auch nicht. Das Haus habe ich für 58.000 Euro gekauft.

Die Frage ist nun kann ich und wenn ja, wie, dem Vorbesitzer nachweisen, dass er das Feuchtigkeitsproblem vor dem Verkauf arglistig verschwiegen hat?

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Sie können und sollten hier in zweierlei Hinsicht vorgehen:
Zum einen können Sie wegen arglistiger Täuschung die Rückabwicklung des Kaufvertrages verlangen und zum anderen können Sie Mängelgewährleistungsrechte geltend machen.

Letzteres hat allerdings den Nachteil, dass Sie grundsätzlich zunächst von Ihren Nacherfüllungs- beziehungsweise Nachbesserungsrecht Gebrauch machen müssen, bevor Sie zum Rücktrittsrecht und damit zur Rückabwicklung des Kaufvertrages übergehen können. Hier ist ganz regelmäßig eine Frist zur Nacherfüllung/Nachbesserung zu setzen.

Allerdings könne man darüber nachdenken, ob Ihnen ausnahmsweise der sofortige Übergang auf das Rücktrittsrecht zu gewähren wäre, was hier ausnahmsweise zulässig erscheint, da es sich um einen sehr hohen Schaden im Hinblick auf den Kaufpreis handelt, was einer Nachbesserung unverhältnismäßig teuer bzw. technisch unmöglich macht, es wäre auch unzumutbar.

Sie sollten daher einen Rücktritt sofort erklären können.

Einen Ausschluss für die Sachmängelhaftung gibt es bei einem arglistigen Verschweigen von schwerwiegenden Mängeln nicht.

Daneben gilt:
Wer zur Abgabe einer Willenserklärung (hier Annahme des Kaufvertragsangebots durch Sie) durch arglistige Täuschung bestimmt worden ist, kann die Erklärung anfechten.

Wird ein anfechtbares Rechtsgeschäft angefochten, so ist es als von Anfang an nichtig anzusehen, der Kaufvertrag wäre rückabzuwickeln.

Die Anfechtung sollten Sie schriftlich unverzüglich erklären und diesbezüglich alle Beweise sichern, insbesondere durch Fotos und Zeugen, erforderlichenfalls durch einen Sachverständigen.

Es reicht aus, wenn Sie schreiben, dass Sie aufgrund der nachträglich entdeckten Tatsachen bei dem Kaufvertragsschluss arglistig getäuscht worden.

Nach meiner ersten, vorläufigen Einschätzung haben Sie vor diesem Hintergrund gute Chancen.

Denn es ist auf folgendes abzustellen:

- Er war kürzlich da um noch Post abzuholen und fragte "Ist es sehr nass?";
- Zudem haben mehrere Nachbarn unabhängig voneinander berichtet, dass der Vorbesitzer ebenfalls den Boden vor dem Haus geöffnet hat um zu sehen woher die Feuchtigkeit kommt, aber unverrichteter Dinge den Boden wieder geschlossen hat.
- Alle Vorbesitzer sollen das Haus wegen immensen Feuchtigkeitsproblemen verkauft haben.

Ganz wichtig ist eben die Beweissicherung.

Die obigen gewichtigen Indizien lassen aber auf einen bedingten Vorsatz, ein billigendes Inkaufnehmen der Täuschungshandlung und Irrtumserregung bei Ihnen, ausreichen.

Falls Sie alleine nicht weiter kommen sollten, empfehle ich die Einschaltung eines Anwalts Ihrer Wahl. Ich stehe Ihnen gerne diesbezüglich zur Verfügung - unter Anrechnung und Gutschrift dieser Beratung.

Die Anwaltskosten können ebenfalls bei der Gegenseite geltend gemacht werden.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

Nachfrage vom Fragesteller 06.07.2016 | 20:56

An wen erkläre ich die schriftliche Anfechtung? Ist es sinnvoll, dies von einem Rechtsanwalt formulieren zu lassen? Eine Rückabwicklung kommt für mich eigentlich nicht in Frage, eher sind die erhöhten Kosten, die durch den verschwiegenen Mangel aufkommen, das Problem, sodass ich eine nachträgliche Kaufpreisreduzierung in Betracht ziehen würde. Hier hatte ich an ca. 15.000 Euro gedacht.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 06.07.2016 | 21:41

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Nachfrage beantworte ich Ihnen gerne wie folgt:

Die Anfechtung müssen Sie schriftlich gegenüber dem Kaufvertragspartner, dem Verkäufer als Anfechtungsgegner erklären. Das wäre auch schon durch einen Anwalt Ihrer Wahl sinnvoll. Eine Minderung anstatt des Rücktrittes/der Anfechtung aber daneben auch.

Nur die Kombination Rücktritt und Minderung geht nicht zusammen.

Ich hoffe, Ihnen damit weitergeholfen zu haben.

Mit freundlichen Grüßen

Daniel Hesterberg
Rechtsanwalt

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