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Immobilien Kauf ohne Baugenehmigung Arglistige Täuschung?

06.03.2017 16:59 |
Preis: ***,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Beantwortet von

Rechtsanwalt Daniel Saeger


Im September 2016 haben wir (Ehepaar) ein Grundstück gekauft, Haupthaus mit Nebengebäude.

Laut Angaben in dem Exposé vom Makler, wurde das Haupthaus mit 134 m² angegeben und die im Nebengebäude befindlichen 2 Wohnungen als Vermietet angegeben.

Im Notariellen Kaufvertrag wird das Haupthaus als nicht vermietet benannt und das Nebengebäude als vermietet, sowie die monatlichen Mieteinnahmen.

Nach dem Kauf wurde ich von der Mieterin im OG hingewiesen, dass es ein Baugutachten gibt wo die Baumängel beschrieben sind. Baugutachten wurde erstellt wegen der Scheidung!
Im Baugutachten wird hingewiesen, dass die Wohnung im OG keine Baugenehmigung besitzt.
(die Bestätigung habe ich mir vom Bauamt nachweisen lassen).

Zum Haupthaus, die Angabe von 134m² ist nicht rechtens, da der Makler den Keller (ist bewohnbar, Deckenhöhe 1,98m) als Wohnraum ausgewiesen hat. Leider habe ich dies alles später in Erfahrung gebracht.

Frage: Bei Verkauf, musste doch die Verkäuferin gewusst haben, dass es für das Nebengebäude keine Baugenehmigung besteht! Zumindest war dies aus dem Baugutachten, was sie erhalten hat vom Amtsgericht, ersichtlich. Makler und Verkäuferin sind miteinander befreundet.


Danach war ich beim Anwalt (Vertragsrecht)der anfangs sehr zuversichtlich war (Arglistige Täuschung klagen). Die Frage die ich gestellt bekomme habe, wir müssen nachweisen, dass die Verkäuferin dies beim Verkauf gewusst hat! Im Baugutachten ist wie oben beschrieben, die Baugenehmigung für das OG nicht erteilt. Nach Angaben vom meinem Anwalt, wird vor Gericht unterschiedlich entschieden, d.h. der Richter könnte sagen, die Verkäuferin hätte das im Baugutachten nicht lesen müssen. Ich bin nun gänzlich verwirrt! Nach dem Streitwert, würden wir bei keinem Erfolg, bis zu 8000€ Gerichtskosten zahlen müssen!

Nun habe ich Kosten beim Anwalt gezahlt und kann mir nicht noch einen Anwalt zu Rate ziehen.
Gerichtskosten, wären Ausgaben die wir uns zurzeit nicht leisten könnten.
Ich versuch nun auf diesem Weg in Erfahrung, Hilfe zu bekommen.
Vielen Dank im Voraus.

Sehr geehrter Fragensteller,

wenn jemand einen Auftrag erteilt, um ein Baugutachten durchzuführen zwecks Verkaufs, ist auch bei Laien an sich die Pflicht zur Kenntnisnahme an sich zu bejahen.

Sicherlich kommt es auch darauf an, wie deutlich der Hinweis optisch abgesetzt ist und an welcher Stelle des Gutachtens er sich findet.

Trotzdem überzeugt mich die Argumentation des anderen RA nicht. Schließlich spricht hier einiges für ein bewusstes Verschweigen der Tatsachen, die dann erst nach Kauf sogar durch Kenntnis einer Mieterin aufgedeckt wurden.

D.h., dass die Information leicht zugänglich gewesen sein muss und billigend von den Verkäufern verschwiegen wurde.

Zudem wurde offenbar die auch schon die Existenz des Gutachtens vor Verkauf bewusst verschwiegen, obwohl man wahrscheinlich einer Mieterin das Gutachten hatte zukommen lassen. Insofern sollte man noch einmal genau mit der Mieterin als Zeugin sprechen, wie sie diese Information konkret erlangt hat.

Es kann Ihnen ja trotz des Kostenrisikos einer Klage kein Anwalt auf Basis des geschilderten Sachverhalts raten, eine Immobilie ohne Baugenehmigung für die Wohnung im OG einfach ohne Ausgleich zu behalten.

Zumal der Aspekt der Kellerräume noch hinzukommt.

Möglicherweise wurde der Ausbau des OG ja auch durch die Verkäufer selber betrieben, so dass ihre Kenntnis der fehlenden Baugenehmigung hieraus abgeleitet werden kann.

Die Anfechtungsfrist nach § 124 BGB ist eine Jahresfrist ab Kenntnis.

Fazit: ein Rechtsstreit bietet immer Chancen und Risiken. Der Sachverhalt muss noch sauberer ermittelt werden. Ansonsten sehe ich gut Chancen für Ihre Seite.

Mit freundlichen Grüßen
Daniel Saeger
- Rechtsanwalt -

Nachfrage vom Fragesteller 06.03.2017 | 18:40

Das Ehepaar denen das Haus gehört hatte, haben dies zur Zwangsversteigerung freigegeben. Die Mieterin, hat das Baugutachten erhalten, da Sie selbst Interessiert am Kauf hatte. Eine Zeugenaussage würde die Mieterin ablehnen! Die Verkäuferin habe ich daraufhin angeschrieben: Ihre Antwort "das Sie die Unterlagen bezüglich Baupläne und Baugenehmigungen erhalten habe, bin ich Überrascht, diese Anfrage zu erhalten".
Die Kellerräume, die nicht als Wohnraum hätten ausgewiesen werden dürfen, in der Expose, sind diese anfechtbar. Mir fehlt es schwer, was ich als nächstes tun soll, bezüglich der weiteren Anwalts/Gerichtskosten.

Mit freundlichen Grüßen

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 06.03.2017 | 18:45

Sehr geehrte Fragensteller,

sprachlich scheint der Verkäufer erwidert zu haben, dass die Unterlagen Ihnen angeblich vor Verkauf zur Verfügung gestellt worden sind.

Sollte das nicht stimmen, verschlechtert sich deren Lage weiter.

Die Mieterin ist als Zeugin vor Gericht verpflichtet die Wahrheit zu sagen. Das ist ihre Pflicht.

Eine prozentuale Wahrscheinlichkeit kann nie jemand abgeben. Ich halte Ihre Erfolgsaussichten für überwiegend.

MfG
RA Saeger

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