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Kauf Eigentumswohnung Verjährung bei einer arglistigen Täuschung

| 01.05.2021 05:45 |
Preis: 300,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Beantwortet von


Sehr geehrte Damen und Herren,
ich schreibe diese Frage, nur um auszuschließen, dass ein Missverständnis in den Verjährungsfristen (da mir gesagt wurde, die Verjährung Kauf WEG Einheit bei einer arglistigen Täuschung läge bei einem Jahr nach Kenntniserlangung):
Ich habe 2015 ein Ladenlokal in einem WEG-Objekt, sonst nur Wohneinheiten, erworben. Erhalten habe ich nur den schriftlichen Teil der Teilungserklärung, in dem alle Zuordnungen von Sondereigentum nur mit Bezug auf die Abgeschlossenheitserklärung von 7/1999 der Stadt Bonn erwähnt waren. Das Haus wurde 1958 von zwei Familien gebaut, die bei Eigentümer des Ladenlokals waren und es an mich verkauften. Durch nachweisbare schwere Erkrankung konnte ich erst gegen Ende 2018 mich intensiver kümmern. Ich habe, auch bereits bei Nachfragen 2015, nur den Schriftlichen Teil der Teilungserklärung erhalten. Nach weiteren erfolglosen Versuchen habe ich beim Notar, der die Urform der Teilungserklärung hat um eine Kopie gebeten, die ich im Juli 2020 vom Notariat erhielt.
Im Text der Teilungserklärung stand, das jede Einheit eine eigene Gastherme hat, die entweder in der Einheit oder im Sondereigentum Kellerraum ist.
In meinem Ladenlokal war und ist keine Gastherme, ein Sondereigentum Keller wurde mir nicht gezeigt, 2018 wurde mir aber eine Gastherme im Gasnschlussraum des Objektes gezeigt.
Schlüssel, um in das Gebäude und zu der Heizung zu bekommen erhielt ich erst Ende 2019, das Ladenlokal hat einen eigenen Eingang.
In der Abgeschlossenheitserklärung existiert der Gasanschlussraum nicht.
An dieser Stelle ist ein Sondereigentum Keller Wohneinheit 3)
Also wurde mir nach Definition des Textteils Teilungserklärung, ein Ladenlokal ohne Heizung verkauft, mir wurde aber eine in einem Raum gezeigt, der in den Plänen der Teilungserklärung nicht existiert.
Daher ist der Grasanschlussraum mit etlichen Gaszählern und einer Heizung ein Schwarzbau. Nach Teilungserklärung und Plänen nicht vorhanden, sondern Keller Sondereigentum Wohnung 3.
Da ich das Ladenlokal von den Erbauern (alle waren als Teileigentümer für das Ladenlokal eingetragen) mit üblichem Hinweis, Mängel wären nicht bekannt, sehe ich eine mehrfache arglistige Täuschung und anderes.
Die Verkäufer wussten, das ein Teil des Objektes ein Schwarzbau ist, der in den Teilungsplänen nicht existent ist.
Die Verkäufer wussten, das mein Grundbuch, mit der Erklärung in der Teilungserklärung, das Ladenlokal hat eine Gasheizung im Ladenlokal oder in einem zum Ladenlokal gehörendem Sondereigentum Keller, was im Aufteilungsplan vermerkt ist. Dort ist nichts vermerkt, ich besitze kein Sondereigentum Keller.

Wie anfangs geschrieben, ist die Frage ganz einfach, aber um sie zu verstehen musste ich doch grob den Zusammenhang schildern:

Bekannt, dass ich keinen Kellerraum habe und somit keine Heizung, entgegen der Angaben in meinem Grundbuch und das es einen Raum als Schwarzbau gibt, von dem sogar eine erhebliche Betriebsgefahr ausgeht, die nicht versichert sein dürfte, wurde mir durch erhalt der kompletten Teilungserklärung im Juli 2020. Die Verkäufer, der beurkundende Notar und die Hausverwaltung verweigerten mir über Jahre den Zutritt zum Keller und die Aufteilungspläne bis heute.

Ist hier die Verjährungsfrist 3 Jahre ab Kenntnis oder 1 Jahr ab Kenntnis?

Einsatz editiert am 01.05.2021 06:29:57

Einsatz editiert am 01.05.2021 06:57:39

01.05.2021 | 07:46

Antwort

von


(2272)
Damm 2
26135 Oldenburg
Tel: 0441 26726
Web: http://www.rechtsanwalt-bohle.de
E-Mail:
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Sehr geehrter Ratsuchender,


in der Rechtsprechung ist anerkannt, dass eine fehlende Baugenehmigung aber auch Teilbaugenehmigung ein Sachmangel darstellt, der dem veräüßerten Wohnungseingentum anhaftet ( BGH, Urt. v. 12.04.2013, Az.: V ZR 266/11).


Ist die Haftung des Verkäufers, wie nach Ihrer Sachbverhaltsdarstellung in Ihrem Vertrag ausgeschlossen, kann er sich nach § 444 BGB bei arglistigem Verschweigen darauf nicht berufen.


Dabei stellt die Rechtsprechung darauf ab ob dem Verkäufer eine Kenntnis des Mangels und zumindest ein Eventualvorsatz zur Last gelegt werden kann. Das bedeutet. der Verkäufer muss den Mangel kennen oder ihn zumindest für möglich halten und damit rechnen, dass Sie als Käufer bei Offenbarung des Mangels den Vertrag nicht oder nicht mit dem vereinbarten Inhalt (also nur mit geringerem Kaufpreis) abgeschlossen hätte.


Denn liegt so eine Arglist vor, können Sie Nacherfüllung, Schadensersatz, Rücktritt oder Minderung des Kaufpreises geltend machen, da der Wert des Objektes ohne die entsprechende Baugenehmigung aufgrund der notwendigen Umbaukosten zur Herstellung der Legalisierung sicherlich deutlich niedriger sein dürfte.



Nach Ihrer Darstellung ist bei diesem auffälligem Verhalten, dem aktiven Täuschen durch Zeigen anderer Keller, dem Vorenthalten der Pläne und unterlagen davon auszugehen, dass die Kenntnis der baurechtswidrigen Zustände vorhanden gewesen ist


Hier hat der Verkäufer also die Kenntnis der Abweichung der Gestaltung der Heizuungsräume von der Baugenehmigung gehabt. Das reicht dann für den Arglisteinwand (Brandenburgisches OLG, Urt.v. 02.06.2016, Az.: 5 U 34/14).


Das bedeutet, dass danach der Anspruch gegeben wäre; dazu auch

https://rabohledotcom.wordpress.com/2018/11/27/mangel-beim-hausverkauf-verschwiegen/

und

https://rabohledotcom.wordpress.com/2017/08/02/verschweigen-von-baumaengel/



Allerdings, und das ist hier das weitere Problem, greift die Jahresfrist auch dann ab dem Zeitpunkt, an dem der Käufer Kenntnis hätte erlangen können.

Hier führen Sie aus, dass Sie sich Jahre aufgrund einer schweren Krankheit nicht kümmern konnten und Sie deshalb keine Möglichkeit gehabt hätten, früher Kenntnis von dem Mangel erhalten zu haben. Das müssten Sie genau darlegen können, da sonst der Anspruch gefährdet.


Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwalt
Thomas Bohle, Oldenburg


Rückfrage vom Fragesteller 01.05.2021 | 10:20

Sehr geehrter Herr Bohle,

zunächst vielen Dank für Ihre Ausführungen.

Meine Nachfrage:

Ich kenne nur folgende Darstellung:
Verjährung bei einer arglistigen Täuschung
Bei einer arglistigen Täuschung gelten ebenfalls die genannten Verjährungsfristen. Allerdings besteht hier die Besonderheit, dass zusätzlich eine weitere Verjährungsfrist gilt, nämlich die "regelmäßige Verjährungsfrist".
Die regelmäßige Verjährungsfrist beträgt zwar nur 3 Jahre (§ 199 BGB).

Warum soll hier nur ein Jahr gelten?

Erläuterungen zu den von Ihnen aufgeworfenen Voraussetzungen, keine Nachfrage, nur zur Vervollständigung:

Für mich lag ja kein Anlass vor, anzunehmen, das es in dem Gebäude beim Gemeinschaftseigentum Gasanschlussraum um einen nicht genehmigten Schwarzbau handelt, kein Eigentümer also im Grundbuch diesen Anschlussraum als Gemeinschaftseigentum eingetragen hat.

Weiterhin lag kein Anlass vor, anzunehmen, das der der Gasanschlussraum nicht in den Plänen eingezeichnet ist und es den Kellerraum 3 überhaupt nicht gibt.

Weiterhin lag auch kein Anlass vor, das ein Raum in dem meine Heizung als Sondereigentum stehen sollte, wie es in der Teilungserklärung als mein Eigentum beschrieben wird.

Erst durch das Erlangen der Pläne zur Teilungserklärung, viel mir auf, dass es einen Gasanschlussraum dort nicht gibt, dort ist es der Kellerraum der Wohnung 3.

Weiter viel mir auf, das bei Erstellung der Teilungserklärung mein Eigentum falsch aufgeführt war, da ausdrücklich in der Teilungserklärung steht, die Heizung jedes Eigentümers befindet sich in der Räumlichkeit, oder im in der Teilungserklärten markierten zugehörigem Kellerraum.

Gekauft habe ich von Bauherrn des Objektes als gemeinschaftliche Eigentümer, also war den Verkäufern zwangsläufig alles bekannt.

Ich habe Ende 2019 erst trotz mehrfacher Anforderung über die Jahre einen Schlüssel für das Gebäude erhalten und im Juni 2020 über den Notarnachfolger die komplette Teilungserklärung erhalten.

Ich habe mich also permanent bemüht und erst 2020 Erfolg über einen anderen Weg gehabt.


Aber das nur zu Ihren korrekten Anmerkungen über die grundsätzliche Voraussetzungen, wozu Sie natürlich nicht mehr sagen können.

Vielen Dank.

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 01.05.2021 | 13:47

Sehr geehrter Ratsuchender,


die von Ihnen genannte Drei-Jahres-Frist betrifft die Regelverjährungsfrist nach §§ 195 BGB ff. Diese Frist gebinnt am Ende des Jahres, an dem der Anspruch entstanden ist, also nach Ihrer Sachverhaltsdarstellung der 31.12.2015, sodass diese Frsit längst abgelaufen ist, Sie insoweit also keine Möglichkeit mehr haben.

Sie haben hier "nur noch" die Möglichkeit bezüglich der arglistigen Täuschung und da beträgt die Frist dann eben nur ein Jahr ab Kenntnis (sofern eben nicht noch die Regelverjährungsfrist läuft), was sich aus §§ 123, 124 BGB ergibt.

Das bedeutet, ab Ihrer Kenntnis und Zugang des Kellers, also Juli 2020 läuft diese Frist, sodass Sie sehr zeitnah Schritte einleiten müssen.



Ihre weiteren Erläuterungen ändern auch an der Erstantwort nichts - hier spricht sehr viel dafür, dass Sie mit dem Vorwurf der arglistigen Täuschung durchdringen können, wenn Sie darlegen und nachweisen können, dass Sie bis 2020 gehindert gewesen sind, den Mangel zu erkennen.



Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwalt
Thomas Bohle, Oldenburg

Ergänzung vom Anwalt 03.05.2021 | 10:14

Ist hier die Verjährungsfrist 3 Jahre ab Kenntnis oder 1 Jahr ab Kenntnis?
So lautete Ihre Frage.

Ich habe nun in die Antwortet nochmals in Großbuchstaben aufgeführt – das liest sich dann für Sie vielleicht deutlicher:

„ …greift die JAHRESFRIST auch dann AB DEM ZEITPUNKT, an dem der Käufer KENNTNIS hätte erlangen können."
„beträgt die Frist dann eben nur EIN JAHR AB KENNTNIS…"
_

Ergänzung vom Anwalt 03.05.2021 | 10:38

"Und das bei einem von diesem Anwalt verlangten Mindesteinsatz um überhaupt etwas über die Plattform durchzulesen. "

Keine Ahnung, was Sie damit ausdrücken wollen, aber vielleicht lesen Sie doch lieber nochmals die Antworten (in der Ergänzung habe ich es ausdrücklich in Großbuchstaben nochmals zur Verdeutlichung geschrieben) durch - könnte durchaus Sinn machen.
Sie müssen auch keinen "Mindesteinsatz" zahlen, damit hier etwas durchgelesen wird. Einsätze sind nur für mögliche Antworten entscheidend.



Ergänzung vom Anwalt 03.05.2021 | 12:50

Sehr geehrter Ratsuchender,

wenn Sie der Auffassung sind, dass hier nun noch eine dreijährige (!!) Verjährungsfrist noch nicht abgelaufen sei und es als "klar" bezeichnen, bleibt Ihnen Ihre unrichtige Auffassung ja unbenommen. Spätstens in einem gerichtlichen Urteil werden Sie dann etwas anderes zur Verjährung lesen müssen.


Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwalt
Thomas Bohle

Ergänzung vom Anwalt 03.05.2021 | 13:52

Sehr geehrter Ratsuchender,

auch wenn Sie die Bewertung/ den Bewertungstext ständig ändern - es ändert sich nichts an der Antwort.
Es gibt auch keine "Zwangswirkung für § ". Keine Ahnung, woher Sie das nun wieder haben, aber nochmals in aller Deutlichkeit.

Mit der "Regelverjährung" kommen Sie hier nicht weiter, sondern nur noch über die Anfechtung wegen Arglist und auch das nur, wenn Sie darlegen können, warum Sie sich seit 2015 unverschuldet (!) nicht um die Sache kümmern konnten.

Alles Andere geht an der Sache komplett vorbei.


Aber wenn Sie meinen, Sie hätten drei Jahre Zeit ... dann steht es Ihnen doch frei, Ihre vermeidlichen Rechte gerichtlich durchzusetzen.



Mit immer noch freundlichen Grüßen

Rechtsanwalt
Thomas Bohle, Oldenburg

Bewertung des Fragestellers 03.05.2021 | 14:06

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Leider war für mich die Antwort nicht eindeutig geklärt, aber ich denke es lag ein grundlegendes Missverständnis vor.
Es ist schon ein harter Job, hier Antworten zu geben, wo jeder schon vorher im Internet etwas gefunden hat und natürlich eine entsprechende Antwort erwartet.
Als Problem kommt hinzu, das unser Recht immer für jeden Fall individuell bei Gericht entschieden wir.
Daher ist es natürlich unmöglich, aus einem Internetartikel oder durch eine Beratung hier die tatsächlich dann als Urteil herauskommende Variante ableiten zu wollen.
Aber man findet hier wenigstens eine Empfehlung in die eigene Richtung.
Und das kann viel Geld sparen.

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BEWERTUNG VOM FRAGESTELLER 03.05.2021
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Leider war für mich die Antwort nicht eindeutig geklärt, aber ich denke es lag ein grundlegendes Missverständnis vor.
Es ist schon ein harter Job, hier Antworten zu geben, wo jeder schon vorher im Internet etwas gefunden hat und natürlich eine entsprechende Antwort erwartet.
Als Problem kommt hinzu, das unser Recht immer für jeden Fall individuell bei Gericht entschieden wir.
Daher ist es natürlich unmöglich, aus einem Internetartikel oder durch eine Beratung hier die tatsächlich dann als Urteil herauskommende Variante ableiten zu wollen.
Aber man findet hier wenigstens eine Empfehlung in die eigene Richtung.
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