Stromabrechnung

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre obige Frage beantworte ich summarisch wie folgt:

1.
Grundsätzlich ist der Nießbraucher gem. § 1037 BGB nicht berechtigt, die Sache (hier: das Gebäude im Obergeschoss) umzugestalten oder wesentlich zu verändern. Allerdings ist der Nießbraucher gem. § 1041 BGB zu Ausbesserungen und Erneuerungen berechtigt, als sie zur gewöhnlichen Unterhaltung der Sache gehören.

Ich verstehe Ihre Frage so, dass der Mieter einen eigenen Stromanschluss schaffen will und einen selbständigen Nutzervertrag begründen will, damit er von Ihrer Versorgung unabhängig ist

Insoweit ist abzuwägen, ob der Einbau eines separaten Stromzählers eine wesentliche Veränderung/Umgestaltung oder eine gewöhnliche Unterhaltung der Sache ist. Hierzu müßte der konkrete Aufwand im Einzelfall gewürdigt werden. Da üblicherweise die Installation eines separaten Stromanschlusses nur mit geringen baulichen Maßnahmen verbunden ist, liegt meines Erachtens keine wesentliche Veränderung/Umgestaltung vor. Vielmehr dürfte die Installation zur gewöhnlichen Unterhaltung gehören, da auch der Nießbraucher als Vermieter ein Interesse an der unabhängigen Versorgung der Mietsache hat. Der Nießbraucher kann letztlich den Einbau des Stromzählers veranlassen.

Eine andere Einschätzung kann sich allerdings aus den konkreten Gegebenheiten oder der Nießbrauchsvereinbarung ergeben.

2.
Eine entsprechende Vereinbarung zwischen Mieter und Vermieter wäre nach dem zu 1. Gesagten wirksam, da als Eigentümer zur Duldung der Installation verpflichtet wären.

Ich empfehle Ihnen, insoweit den Nießbraucher über die Umstände und den aufgelaufenen Zahlungsrückstand zu informieren - sofern ihm dies noch nicht bekannt ist - zumal dieser Ihnen gegenüber die Kosten der Nutzung der Mietsache schuldet.

Normalerweise wird der Nießbraucher, der als Vermieter besser gegen den Mieter vorgehen kann, dann das Ansinnen der Mieters ablehnen. Ich rate Ihnen, sich gemeinsam mit dem Vermieter beraten zu lassen, da Sie quasi "in einem Boot sitzen".

3.
Zur Stromsperre folgendes:

Der Nießbraucher hat nach der bisherigen Regelung gegen Sie als Eigentümer einen Anspruch auf Versorgung, der Mieter hat wiederum einen Anspruch auf Versorgung gegen den Nießbraucher aus dem Mietvertrag. Lediglich die Abrechnung erfolgt direkt mit dem Mieter, ein Vertragsverhältnis wird hierdurch nicht begründet.

Grundsätzlich trägt der Nießbraucher die Lasten der Nutzung, also auch die Kosten der Stromversorgung. Dieser kann die Kosten wiederum vom Mieter erstattet verlangen.

Sie sollten so vorgehen, dass Sie schriftlich und mit Fristsetzung der Nießbraucher wegen des Rückstandes in Anspruch nehmen. Dieser hat dann die Möglichkeit, wegen der drohenden Inanspruchnahme durch Sie, den Mieter schriftlich und unter Fristsetzung zur Zahlung und Freistellung Ihnen gegenüber aufzufordern und die Versorgungssperre anzudrohen. Zahlt der Mieter nicht, kann der Vermieter - und nur der Vermieter - gegen den Mieter ein vertragliches Zurückbehaltungsrecht geltend machen und die Versorgung einstellen, was dann in Absprache mit Ihnen erfolgt.

Dies ist allerdings mit einem hohen Prozessrisiko verbunden; höchstgerichtliche Rechtssprechung zum "Ausfrieren" des Mieters gibt es noch nicht. Für den Fall der Versorgungssperre ist ein Antrag auf eine einstweilige Verfügung des Mieters zu erwarten. Sie sollten daher zuvor vor Ort einen Anwalt beauftragen, der die Sache nochmals anhand sämtlicher Vertragsunterlagen prüfen und ggf. durch Hinterlegung eines Schutzschrift vorbeugen kann. Die Versorgungssperre sollte jedenfalls sorgfältig vorbereitet werden.

Ich hoffe, Ihnen eine erste Orietierung gegeben zu haben.

Mit freundlichen Grüßen

Matthes
Rechtsanwalt