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Steuern nach Übernahme und Vermietung eines Hauses nach der Scheidung.

| 31.08.2010 17:35 |
Preis: ***,00 € |

Steuerrecht


Beantwortet von


Steuern nach Übernahme und Vermietung eines Hauses nach der Scheidung.

Folgender Sachverhalt:

2005 trennte ich mich von meiner Ehefrau. Im Jahr 2006 wurde die Ehe geschieden. Meiner geschiedenen Ehefrau und mir gehörte je zur Hälfte ein steuerliches Zweifamilienhaus, wovon eine Wohnung bis zur Trennung einige Zeit nicht vermietet war (wurde für die Aufnahme der Eltern reserviert). Zuerst wohnte ich selbst in der leer stehenden Wohnung. Weil es nur Streit gab, zog ich weg. Die Wohnung wurde zur Kostentragung für 250 € - kalt- vermietet. Dieses Geld reichte noch nicht mal zur Zinsdeckung der Restschulden.

Noch während der Trennung musste das Bankdarlehn für das Haus neu vereinbart werden. Die Bank lies sich auf eine Schuldenteilung ein. Meine geschiedene Frau löste ihre Hälfte ab, ich musste wegen der anderen Hälfte der Schulden eine weitere Vereinbarung mit der Bank treffen. Meine geschiedene Ehefrau wohnte weiter mit den Kindern in dem Haus.

2009 zog meine geschiedene Ehefrau aus dem bis dahin grundbuchlich gemeinsamen Haus mit den Kindern aus. Um eine Verkauf unter Wert oder eine Zwangsversteigerung in der damaligen Krise zu vermeiden, kaufte ich meiner geschiedenen Ehefrau ihre Hälfte für 40.000 Euro ab. Die Darlehn wurden zusammengefasst. Ich habe für dieses Haus jetzt 60.000 Euro Schulden. Wegen der nachehelichen Gütertrennung brauchte ich keine Grunderwerbssteuer zu zahlen.

Beide Wohnungen im Haus sind seit der Übernahme durch mich an Dritte vermietet. Mit den Mieten decke ich so gerade die Schuldzinsen und die Abtragung des Darlehns.

Für meine Einkommensteuererklärung 2009 muss ich die Mieten angeben. Wenn ich die Schuldzinsen abziehe, bleibt der Tilgungsbetrag übrig. Muss ich diesen Tilgunsbetrag voll versteuern? Gibt es irgendwelche Freigrenzen, Abschreibungsmöglichkeiten oder sonst irgend etwas, womit ich mich aus der Steuerlast befreien – oder diese zumindest verringern – könnte?

Vielen Dank


31.08.2010 | 20:51

Antwort

von


(1436)
Hochwaldstraße 16
61231 Bad Nauheim
Tel: 0176/61732353
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Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich auf Grundlage Ihrer Angaben wie folgt beantworte:

Neben dem Abzug der Schuldzinsen können Sie auf den Gebäudewert (Herstellung- oder Anschaffungskosten) die Abschreibung für Abnutzung geltend machen. Der Grundstückswert ist hierbei herauszurechnen. DIe Abschreibung wird dann für die folgenden Steuerjahre automatisch angesetzt.

Die Lineare Abschreibung beträgt wie folgt:

1. Bei Gebäuden, die nicht zum Betriebsvermögen gehören und Wohnzwecken dienen und die nach dem 31. Dezember 1924 fertiggestellt worden sind, jährlich 2 Prozent und

2. die vor dem 1. Januar 1925 fertiggestellt worden sind, jährlich 2,5 Prozent der Anschaffungs- oder Herstellungskosten.

Weiterhin können Sie Aufnwendung für den Gebäudeerhalt oder Wartungskosten, in Abzug bringen.

Zusätzlich besteht die Möglichkeit die Fahrtkosten für die Verwaltung zur Immobilie, sowie die Fahrtkosten zur finanzierenden Bank geltend zu machen.

Soweit Sie bei den Mieteinnahmen die Nebenkosten mitberücksichtigen, können Sie verauslagten Nebenkosten als Aufwendungen geltend machen.

Geben Sie hingegen nur die Nettomieten als Einnahmen an, können Sie die umlegbaren Nebenkosten nicht gesondert als Aufwendungen in Abzug bringen.

Instandhaltungsmaßnahmen oder Maßnahmen zur Werterhöhung sind den Anschaffungs- oder Herstellungskosten hinzuzurechnen und mit den oben genannten Abschreibungswerten abzuschreiben.

ICh hoffe ich konnte Ihnen einen ersten hilfreichen Überblick verschaffen und stehe Ihnen im Rahmen der kostenlosen Nachfragefunktion weiterhin zur Verfügung.

Mit besten Grüßen


Rechtsanwalt Marcus Schröter, MBA

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 31.08.2010 | 23:19

Vielen Dank für die Nachfrage.

Anlagen- und Gebäudepflege sowie Reparaturen können geltend gemacht werden, wenn Sie nicht umlegbar sind und die Einnahmen nur die Kaltmiete umfasst. Der Ansatz der Selbstleistung halte ich für problematisch, da dies dann wieder als Einnahme zu versteuern wäre.

Die 2 % beziehen sich auf den Gebäudewert. Im Zweifel ist der Substanzwert durch ein Gutachten zu ermitteln. Soweit der Ansatz von 80 EUR dem Bodenrichtwert entspricht können Sie von dem Marktwert von EUR 120.000,- den Grundstückswert von geschätzten EUR 48.000,- abziehen. Auf den veranschlagten Gebäudewert von EUR 72.000,- beträgt die Abschreibung dann EUR 1.440,-, wobei dies nicht abschließend ist.

Maßgebend ist der fremdgenutzte Teil. Ist das Haus komplett fremdvermietet, können Sie den kompletten Gebäudewert in Abzug bringen und nicht nur den von Ihrer Frau erworbenen Anteil.

Ich hoffe ich konnte Ihnen weiterhelfen.

Mit besten Grüßen

Bewertung des Fragestellers 01.09.2010 | 18:38

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