Steuern beim Verkauf landwirtschaftlicher Flächen

Sehr geehrter Fragesteller,

vorab möchte ich darauf hinweisen, dass steuerliche Fragen oft sehr stark von "Kleinigkeiten" beeinflusst werden können. Bei einer so großen Transaktion wie der Überschreibung eines Grundstücks bzw. eines ganzen Betriebes empfiehlt sich daher immer die individuelle Prüfung Ihrer Umstände. Neben möglicher Ertragssteuern (insb. Einkommensteuer) und der Schenkungsteuer ist insb. an die Grunderwerbsteuer zu denken.

Zur Beantwortung Ihrer Fragen gehe ich von folgenden Umständen aus:

1. Der von Ihnen angesprochene Onkel unterhält einen landwirtschaftlichen Betrieb, d.h. ist nicht einfach nur Eigentümer des Landes, sondern bewirtschaftet es auch.

2. Das Grundstück ist im Betriebsvermögen dieses Betriebes. Das dürfte jedenfalls dann unproblematisch der Fall sein, wenn dem Onkel das Grundstück selbst gehört und er es bewirtschaftet (siehe 1)

3. Auf dem Grundstück sind keine Gebäude / Scheunen o.Ä..

4. Ihre Söhne sollen den Betrieb durch Schenkung erhalten. Sie haben zu dieser Schenkung keine Frage gestellt, sodass ich davon ausgehe, dass Sie die steuerliche Seite dieser Schenkung bereits "im Blick haben". Sollte das nicht der Fall sein, sollten Sie unbedingt prüfen (lassen), ob eine steuerfreie Schenkung nach §§ 13a, 13b ErbStG in Betracht kommt.

5. Ihre Tochter soll später Geld erhalten, dass aus dem Verkauf von Teilflächen kommt.

6. Sie wollen wissen
a) Ob der Verkauf des Grundstücks steuerpflichtig wäre (und wie); sowie
b) ob die Schenkung an die Schwester steuerpflichtig wäre.

Unter diesen Voraussetzungen gilt folgendes:

1. Der Verkauf des Grundstücks ist in der Tat steuerpflichtig, und zwar sowohl in der Einkommensteuer (Rechtsform GbR) als auch in der Grunderwerbsteuer, da der Käufer des Teilgrundstückes wahrscheinlich ein fremder Dritter sein wird (bei in gerader Linie verwandten gibt es eine Steuerbefreiung).

An der Grunderwerbsteuer führt per se kein Weg vorbei. Diese wird aber in der Regel durch den Käufer getragen; sie ist für Sie nur insoweit relevant, als dass die Verkäufer für die Grunderwerbsteuer haften, sofern der Käufer sie abredewidrig nicht bezahlt. Das Finanzamt ist hier auch nicht gezwungen, die Vereinbarungen im Kaufvertrag zu beachten.

In der Einkommensteuer hängt es ganz wesentlich davon ab, wie genau Ihre Söhne das Grundstück erworben haben. Generell verhält sich die Lage so, dass der Verkaufsgewinn steuerpflichtig ist. Wie hoch der "Verkaufsgewinn" i.S.d. EStG ist, hängt aber davon ab, ob Ihre Söhne bei (unentgeltlichem) Erhalt des Betriebes die Buchwerte des Onkels übernommen haben (sog. "Buchwertverknüpfung"). Sofern dies der Fall ist, haben Ihre Söhne den Gewinn als Unterschiedsbetrag zwischen dem konkreten Verkaufspreis und dem Einkaufspreis, zu dem der Onkel das Grundstück erworben hat, zu berechnen. Hat der Onkel bspw. das Grundstück vor langer Zeit zum Preis von 50.000,00 EUR erworben, und ist es heute 250.000,00 EUR wert, dann müssen Ihre Kinder 200.000,00 EUR aus dem Verkauf besteuern.

Wurden dagegen bei der Übertragung auf Ihre Kinder die sog. "stillen Reserven" aufgedeckt - d.h. wenn der Onkel bei Übertragung die Wertsteigerung zwischen dem Erwerb des Grundstücks und der Übertragung auf die Kinder bereits einmal besteuert hat - dann ist nur noch der Unterschiedsbetrag zwischen dem konkreten Verkaufspreis und dem Wert, zu dem der Onkel bereits versteuert hat, zu versteuern.

Eine "bessere" Möglichkeit läge darin, dass Ihre Söhne das Grundstück behalten und Ihre Tochter durch bloße Beleihung des Grundstücks ausbezahlen (sprich: Ein Darlehen auf das Grundstück aufnehmen, um Ihre Tochter zu bezahlen). Da in diesem Fall kein Verkauf vorliegt, kommen Einkommensteuern nicht in Betracht.


2. Die Auszahlung Ihrer Tochter wäre - ohne weitere Begleitumstände - auch grds. steuerpflichtig, dieses mal in der Schenkungsteuer. Als Schwester genießt Ihre Tochter nur einen Freibetrag von 20.000,00 EUR (Steuerklasse II, §§ 15, 16 ErbStG). Die Steuersätze lassen sich § 19 ErbStG entnehmen.

Eine bessere Möglichkeit gäbe es, wenn der Onkel keine leiblichen Kinder hätte und Ihre Söhne daher als gesetzliche Erben in Betracht kämen. Ggf. lässt sich die Auszahlung dann als "Ausgleichszahlung" dafür gestalten, dass Ihre Tochter durch die Schenkungen um Ihren Erbanteil "gebracht" wird. Unter diesen Voraussetzungen lässt sich die Schenkungsteuer durchaus reduzieren. Etwaige Konstellationen lassen sich aber im Nachhinein nur mit professioneller Begleitung noch erreichen; einfacher wäre dies gestaltbar, wenn die Schenkung an Ihre Söhne noch nicht vollzogen worden wäre.

Insgesamt hoffe ich, Ihnen einen ersten Überblick gegeben zu haben, rate aber nochmal dringend dazu, die Konstellation individuell klären zu lassen. Dafür stehe ich natürlich Ihnen auch zur Verfügung. Meine Kontaktdaten können Sie meinem Profil entnehmen.

Mit freundlichen Grüßen
Roland Schmidt
Schmidt partners Rechtsanwalts-GmbH