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Kauf und Verkauf Eigentumswohnung Steuern.

| 27.06.2010 17:14 |
Preis: ***,00 € |

Steuerrecht


Sehr geehrte Damen und Herren,

ich hätte zwei Fragen, die zum einen die Mehrwertsteuer beim Kauf meiner Eigentumswohnung in 1999 und zum anderen den anstehenden Verkauf am 29.06.2010 betrifft

Hier kurz die Eckdaten:
Am 22.06.1999 wurde der Kauf meiner Wohnung notariell beurkundet. (in einem 18 Parteien Mehrfamilienhaus)
Kaufpreis 162.500,- DM (83084,93€)
Der Kaufpreis wurde vom Bauträger nach Baufortschritt in Rechnung gestellt:
1. Rate: 08.07.1999: 136.555,- DM + Stellplatz 7.500,- DM
2. Rate: 30.07.1999: 13.020,- DM
3. Rate: 04.12.2000: 5.425,- DM (nach Beseitigung aller Mängel)

Der Übergang von Nutzen und Lasten erfolgte mit Fertigstellung der Wohnung am 29.07.1999 Übergabe am 30.07.1999 bzw. mit Bezahlung der bis dahin fälligen Rate am 03.08.1999 (je nachdem was hier zählt)

Am 07.06.20001 erst erfolgte für alle Eigentümer die Eintragung der Auflassung in das Grundbuch, also die eigentliche Eigentumsumschreibung. Bis dahin war nur eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch eingetragen.
Eigennutzung vom 30.07.1999 - 30.11.2006
Vermietung ab Dezember 2006

Hier meine Fragen:

1. Weder im notariellen Kaufvertrag noch auf den einzelnen Rechnungen des Bauträgers von 1999 - 2000 ist ein Hinweis auf die enthaltene Mehrwertsteuer zu finden.
Das ist mir erst jetzt im Zuge des Verkaufs der Immobilie aufgefallen.
Wäre ich hier in der Pflicht gewesen zu prüfen, ob und in welcher Höhe Mehrwertsteuer im Kaufpreis enthalten ist oder gar dafür zuständig gewesen diese selbst an das Finanzamt abzuführen?
Der Bauträger existiert leider nicht mehr, ich kann daher nicht nachfragen.

2. Wenn ich die Wohnung nun am 29.06.2010 verkaufe, was muss ich dann steuerlich beachten?
Meines Wissens sind Immobilienverkäufe 10 Jahre nach Erwerb steuerfrei. Ist dem so?

2.1 Welches Datum ist aber für die 10 Jahre relevant? Die Beurkundung, also der Kauf am 22.06.1999, das Datum der Fälligkeit der letzten Kaufpreisrate oder gar erst der Tag der Eigentumsumschreibung im Jahre 2001 (07.06.2001)? Je nachdem was gilt, wäre die Wohnung noch keine 10 Jahre in meinem Besitz.

2.2 Falls bezugnehmend auf 2.1 Steuerpflicht beim Verkauf besteht, ist dann nur der Gewinn zu versteuern und wenn ja, wie errechnet sich dieser? Wäre der Gewinn die Differenz von Verkaufspreis zu Kaufpreis? Oder muss ich den Zeitwert ermitteln, also ggf. eine Abschreibung vom ursprünglichen Kaufpreis zum Abzug bringen und diesen Betrag dem Verkaufspreis gegenüberstellen?
Muss eventuell sogar die Eigenheimzulage in der Berechnung des Gewinns berücksichtigt werden?
2.3 Muss ich als privater Verkäufer zusätzlich Mehrwertsteuer vom Käufer einbehalten und diese abführen

Der Verkaufspreis beträgt 53.000,- EUR, Mein Kaufpreis von 1999 laut Urkunde 83084,93€
Anmerkung: Der Makler hat die Wohnung aus "strategischen Gründen" mit 48.000,-€ für Wohnung und 5.000,- für Parkplatz verkauft. D.h. der VK des Parkplatzes läge damit theoretisch über meinem Kaufpreis (3834,69€) von 1999. Das wurde aber im Urkundenentwurf, der mir vorliegt so nicht berücksichtigt. Es wurde lediglich der gesamte Preis 53.000,- EUR angegeben In der Verkaufsurkunde steht jedoch ein Gesamtpreis von 53.000,-.

Vielen Dank für die Beantwortung meiner Fragen

Sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für Ihre erneute Anfrage.

1. Der Verkauf einer Wohnung unterliegt grundsätzlich nicht der Umsatzbesteuerung, § 4 Nr. 9 a) UStG. Der Verkauf ist nur dann umsatzsteuerpflichtig, wenn der Verkäufer ausdrücklich dafür optiert, § 9 Abs. 1 UStG. In diesem Falle wäre die Umsatzsteuer jedoch im Kaufvertrag ausgewiesen.

2. Der private Verkauf einer Wohnung unterliegt nur dann der Einkommenbesteuerung, wenn zwischen Anschaffung und Verkauf weniger als 10 Jahre vergangen sind, § 23 Abs. 1 Nr. 1 EStG.

2.1. Maßgebender Zeitpunkt ist jeweils das Verpflichtungsgeschäft, d.h. Abschluss/Beurkundung des notariellen Vertrags.

2.2. Nur ein eventueller Gewinn unterliegt der Einkommensteuer. Dieser ermittelt sich aus der Differenz zwischen Anschaffungskosten zzgl. Werbungskosten (z. Bsp. Anschaffungsnebenkosten, Erhaltungs-/Instandhaltungsaufwendungen sowie alle durch die Veräußerung veranlassten Kosten) und Veräußerungserlös. Sofern Sie in der Vergangenheit Absetzung für Abnutzung (Abschreibungen) steuermindern geltend gemacht haben (z. Bsp. bei einer Vermietung der Wohnung) so verringern sich die Anschaffungskosten um diesen Betrag, § 23 Abs. 3 S. 4 EStG. Die Eigenheimzulage ist dagegen nicht zu berücksichtigen.

2.3. Der Verkauf ist nicht umsatzsteuerpflichtig (s.o.). Als privater Verkäufer können Sie auch nicht für eine Umsatzbesteuerung votieren.

Sofern der Stellplatz in der Urkunde nicht separat ausgewiesen wird, entsteht hier kein Veräußerungsgewinn. Andernfalls könnte er mit einem eventuellen Verlust aus der Veräußerung der Wohnung saldiert werden.

Bitte bemühen Sie bei Unklarheiten die kostenlose Nachfragefunktion. Ich hoffe, Ihnen hiermit weitergeholfen zu haben und verbleibe

mit freundlichen Grüßen
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 28.06.2010 | 06:37

Sehr geehrter Herr Rechtsanwalt Lehmann,

bitte gestatten Sie mir folgende Rückfragen zu meinem Verständnis

zu 1. Um Missverständnisse auszuschließen: Ich habe die Wohnung in 1999 von einer Firma, der ***** erworben, nicht von privat. Gilt auch in diesem Fall, dass der Kaufpreis ohne Mehrwertsteuer berechnet werden durfte? Sie beziehen sich ja auch auf die Umsatzsteuer und nicht auf die Mehrwertsteuer.

zu 2.2/2.3 Ich muss mich korrigieren der Eintrag der Auflassung in das Grundbuch erfolgte am 08.05.2001 mit Beurkundung vom 23.03.2001. (der von mir angegebene 07.06.2001 war nur das Rechnungsdatum der ******)

D.h. es existiert der Kaufvertrag mit Bauverpflichtung (Urkunde) vom 22.06.1999 mit Eintragung einer Auflassungsvormerkung am 05.07.1999
- Beurkundung der Auflassung, also der Eigentumsumschreibung am 23.03.2001 und Eintrag in das Grundbuchder selbigen am 08.05.2001.

Gilt in diesem, meinen konkreten Fall des Verkaufs, dass zwischen Kauf und Verkauf morgen am 29.06.2010 mehr als 10 Jahre vergangen sind (der 22.06.1999 zählt als Kaufdatum) und der Verkauf daher nicht Einkommenssteuerpflichtig ist (kein privates Veräußerungsgeschäft)? Es existieren ja 2 Urkunden (Kaufvertrag 1999; Auflassung 2001)

Was muss ich bezüglich des Verkaufs wann und in welcher Form an das Finanzamt melden?

Vielen Dank für Ihre ausgezeichnete Beratung

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 29.06.2010 | 17:45

Sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für Ihre Nachfragen.

Zu 1. Bei Umsatzsteuer und Mehrwertsteuer handelt es sich um die gleiche Steuerart (die vom Gesetzgeber als Umsatzsteuer bezeichnet wird. Da aber wirtschaftlich nicht der Umsatz, sondern lediglich der Mehrwert besteuert wird, wird sie gemeinhin auch Mehrwertsteuer genannt). Wie bereits beschrieben, kann der (gewerbliche) Verkäufer eines Grundstücks wählen, ob er für die Veräußerung Umsatzsteuer berechnet oder nicht. Es ist durchaus üblich, dass hier für die Steuerbefreiung optiert wird. Ihr Verkäufer durfte daher auf Ausweis und Abführung der Umsatzsteuer verzichten.

Zu 2. Nach ständiger Rechtsprechung ist für das Anlaufen der Behaltefrist das Datum des Kaufvertrags maßgeblich. Die 10 Jahre sind daher um, bei dem Verkauf handelt es sich nicht um ein privates Veräußerungsgeschäft im Sinne des § 23 EStG.

In aller Regel meldet der beurkundende Notar die Veräußerung dem Finanzamt zum Zwecke der Grunderwerbbesteuerung. Da ein eventueller Veräuerungsgewinn-/verlust einkommensteuerlich unbeachtlich ist, muss nichts weiter unternommen werden.

Mit freundlichen Grüßen
Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 29.06.2010 | 18:00

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"Die Beratung war für mich sehr hilfreich. Ich habe eine sehr kompetente Antwort bekommen und kann damit sowohl diesen Rechtsanwalt als auch das Portal an sich mit bestem Wissen und gewissen weiter empfehlen. Bei einer persönlichen Erstberatung hatte ich im letzten Jahr ca. 160,- EUR bezahlt. Dabei bekam ich noch nicht mal eine schriftliche Ausfertigung zu den etwa 20 minütigen Gespräch. Sicher die Beratunghier ist anonym und damit wahrscheinlich bei einem Rechtsstreit nicht weiter verwertbar, aber für meine Zwecke völlig ausreichend. Herzlichen Dank"
Stellungnahme vom Anwalt:
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